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    年报解读 | 基础物管扛大旗VS增值服务拖后腿!保利物业2024年成绩单背后的行业变局

    每日经济新闻 2025-04-01 19:05

    ◎保利物业2024年实现总收入163.4亿元,同比增长8.5%,其中基础物管服务收入116.7亿元,增长15%,主要得益于在管面积和项目数量增加。然而,非业主增值服务与社区增值服务分别下降6.4%和3.9%,受案场协销业务收缩及社区消费景气度波动影响。

    ◎尽管基础物管收入达标,但整体表现未达年初设定的10%增长目标。公司在管面积增至8.03亿平米,第三方拓展显著,尤其是非住宅业态新增5900万平米。管理层表示,未来将探索创新并关注收并购机会,强化综合竞争力。这反映了物业行业集中度提升趋势,头部企业垄断优质项目,中小型企业面临更大压力。

    每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

    保利物业(HK06049,股价31.95港元,市值176.79亿港元)仍保持增长趋势。

    3月31日,保利物业发布2024年度业绩公告并召开业绩发布会。年报显示,2024年,保利物业实现收入同比增加8.5%至163.4亿元(人民币,下同);公司拥有人应占年内溢利约14.74亿元,同比增加6.8%;毛利约为29.843亿元,同比增加1.1%;毛利率约为18.26%;经营活动所得现金净额为23.02亿元,同比下降4.7%;每股基本盈利约为2.683元,同比增加7.1%。

    不过,若按照去年初保利物业管理层定下的“营收、利润以及新拓单年合同的同比增速均不低于10%;基础物管收入10%以上的增长,社区增值和非业主增值的收入保持稳定”目标来看,这份成绩单并未达到预期。

    对于2025年,保利物业管理层在业绩会上表示,“希望在收入以及利润都不低于5%的基础上,去完成一些探索和创新,并且对长期的能力建设做一些深度的沉淀”“接下来在机体自身能力比较健康的情况下,也会积极关注收并购的机会”。

    来源:保利物业2024年报

    下降的增值服务

    基础物管收入增长拉动了保利物业整体营收的上涨。

    年报显示,2024年,保利物业实现总收入约163.4亿元,同比增长约8.5%。其中,基础物管服务收入约116.7亿元,同比上升15%,这主要源于在管项目面积的扩大及在管项目数量的增长。

    但在基础物管收入增长的同时,保利物业另外两项业务非业主增值服务及社区增值服务,则同比连续两年出现了下滑。

    具体来看,非业主增值服务收入约19.6亿元,同比下降约6.4%。对此,保利物业解释称,主要是由于案场协销业务规模有所收缩,以及写字楼租赁业务收入受市场供需动态调整出现下降所致。反映到数据上,案场协销业务、写字楼租赁业务收入分别同比减少9.43%、19.41%。

    来源:保利物业2024年报

    但得益于工程维修业务的开拓及地产服务链条延伸,保利物业的其他非业主增值服务收入同比提升约9.0%,这也使得保利物业整体非业主增值服务收入下降幅度有所收窄。不过,每经记者注意到,2024年中期,保利物业的其他非业主增值服务收入同比提升约为17.4个百分点,这也意味着保利物业该板块业务收入正在快速下降。

    随之而来的则是,保利物业的非业主增值服务毛利大幅下降了19.75%。对此,公司管理层在业绩会上坦言,这对2024年度的整个增长目标形成了明显的压力,“未来一段时间,不排除仍然会受到行业波动的影响”。

    此外,2024年,保利物业的社区增值服务板块实现收入约27.08亿元,同比下降3.9%,主要是因为社区消费景气度波动、市场竞争加剧等综合因素导致;毛利相比2023年同期的10.8亿元减少约0.73亿元至约9.97亿元,毛利率则下降了1.55个百分点至36.82%。

    在2024年初,保利物业管理层曾提出:2024年公司的营收、利润等同比增速均不低于10%;2024年基础物管收入可以取得10%以上的稳健增长,社区增值和非业主增值的收入保持稳定。

    但从2024年的业绩来看,除基础物管收入外,其他目标均未达标。保利物业管理层表示,“2025年希望在收入以及利润都不低于5%的基础上,去完成一些探索和创新,并且对长期的能力建设做一些深度的沉淀”。

    “关注收并购机会”

    值得注意的是,保利物业在非住宅方面的市拓优势愈发明显。

    2024年,保利物业在管项目2821个,在管面积从2023年的7.19亿平方米,净增8400万平方米至8.03亿平方米。其中来自关联方的在管面积净增约2400万平方米,来自第三方的在管面积净增6000万平方米、单年合同金额约30.05亿元。住宅业态在管面积净增2500万平方米,非住宅业态在管面积净增5900万平方米。

    其中,关联方交付项目贡献的收入净增7亿元,同比增长11.76%;第三方拓展项目贡献的收入净增8亿元,同比增长19.64%。

    对此,保利物业表示,2024年公司市场拓展结构取得多维度改善:核心50城的新拓展第三方项目单年合同额占比达到约79.5%;商业写字楼、城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业五大核心业态的新拓展单年合同金额同比提升约10.3个百分点至约75.9%;单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目达90个。

    “物业行业的集中度正在加速提升,这种集中度可能不是面积、规模层面的,而是收入、利润层面的。”中物智库高级研究员宋子谦表示,头部物业公司正在垄断市场上的优质住宅、非住宅项目,创造越来越多的收入和利润。而其他中小物业公司可能会管理着大量的普通项目,并持续受到收缴率差、利润率低、投诉高的影响,进而使得收入和利润持续保持在低位。

    来源:保利物业2024年报

    在保利物业的收入构成中,来自保利发展与第三方贡献的收入占比差距,由2023年同期的17.8个百分点进一步缩小至14.6个百分点。具体来看,由保利发展带来的收入达66.87亿元,占比57.3%;而第三方贡献的收入为49.87亿元,占比42.7%。

    但需要注意的是,仅就住宅物业收费情况来看,保利物业的第三方拓展项目收费依然较低。2024年保利物业在管住宅社区的平均物业管理费单价为2.41元/平方米·月,同比增加0.1元/平方米·月。其中来自保利发展收费单价同样增加了0.1元达到了2.51元/平方米·月;而第三方则仅增加了0.05元至1.87元/平方米·月。

    “当前市场的拓展已经从单一的、市场信息获得的竞争,逐步演变为企业综合能力的全方位竞争。对企业的服务力、产品力和品牌力,都提出了更高的要求。”保利物业管理层表示,在经过了几年的市场化沉淀以及自身内功的建设,“接下来在机体自身能力比较健康的情况下,也会积极关注收并购的机会。不管是在细分领域,还是增值服务,我们都会用更加开放、更加积极的态度去引入团队和资源,形成更好的协同与合作”。

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    封面图片来源:每日经济新闻 资料图

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