第十四届中国价值地产年会·观点 | 万物为家首席合伙人周珂锐：大城市住宅逐年变老，“局改焕新”迎来发展机遇

“随着大城市房子逐渐变老，有部分居民已很久没换房，一套房住了15~20年，房屋陈设趋于老化，如浴缸等设施逐渐失去实用性，但客户对居住体验升级的需求却真实存在。”

9月25日，在每日经济新闻主办的“2024第十四届中国价值地产年会——AI赋能地产新生力”上，万物云旗下万物为家首席合伙人周珂锐在主题演讲中表示，随着一线城市房地产市场逐渐进入存量时代，老旧小区的改造与升级需求日益凸显。“房屋养老金”的持续推进，再次将公众视野聚焦到老旧小区的运维、改造上。

据周珂锐介绍，目前在老社区里从事局改焕新的企业很少，尤其缺乏专业公司，对家的局改焕新是一个供给侧很有限的细分市场。为此，万物云去年正式推出了房屋改善品牌“研选家”，为居民的居住体验升级带来了新的解决方案。

万物为家首席合伙人周珂锐 图片来源：每经记者 尹申琰 摄

从事局改焕新的服务商非常有限

据《深圳市2020年-2022年度建设用地供应计划的通知》，深圳市有住宅小区8135个，其中竣工在十年以内的仅2651个。换言之，深圳楼龄10年以上的房子占比超三分之二。

周珂锐表示，“我们瞄准的就是局改焕新赛道，核心市场是针对8年以上房屋提供社区家居服务，为客户提供日常维修、部品更换、局部改造等房屋改善服务。”

据观察，不少老社区业主既不想换房，也不想进行全屋整装，但是依然存在对房屋局部（如厨房、卫生间等）进行改造升级、让自己住得更舒适的需求。根据万科物业的装修备案数据来看，对局部改造的需求远超过对全屋装修的需求，但在这个细分领域，一直缺乏有实力的服务商。

“此前市面上大多数装修公司主要做整装，其获客模式决定了对于单均值低、需要快速响应的局部改造项目往往难以涉足。所以我们发现这个市场供需不匹配，存在发展机遇。”

周珂锐表示，“我们的产品相对聚焦，部品选择范围可控，因此不需要开立‘旗舰店’以采用大店模式进行客户转化。其业务逻辑是在蝶城内给周边的居民提供本地化的社区家居改造服务，更注重为客户提供长期服务。”

具体来看，“研选家”旗下的顾问和工匠会驻点万物云蝶城（指万物云以街道为单位投资打造的高浓度、高效率的本地化服务网络，在一个半径3公里的城市区域内，构建20~30分钟服务可触达的服务圈）内的研选家社区服务站和朴邻-房屋4S专营店，以同小区、邻居家的实景样板间作为工艺工法展示和客户转化场地，并在项目周边寻找地下室等场所设置前置仓库，满足快速上门和就近选品需求。

以旧换新趋势下确保产品竞争力

针对局改焕新这个赛道，周珂锐表示：“我们的切入点是希望为居民提供与户型适配的产品和‘一口价’，并通过受过良好训练的研选工匠，提供可靠的产品交付。同时，希望能满足单个居住空间的各类改造升级需求，以日常维修服务切入，多次服务、终生服务，与客户构建长期的信任关系。”

“在家装这样的重决策领域，客户一定不会因为有推荐就选我们，肯定会多方比价。我们的优势，一方面体现在‘家门口’的地理位置优势，并且不会跑路；另一方面，能让客户看到周边邻居的成功案例，增加对我们的信心，眼见为实。”

周珂锐指出，物业企业从事经营业务要建立三个方面的认知：一是物业做经营时不能总用物业的习惯做，每当进入另外一个行业，就要充分敬畏这个行业的专业；二是物业做经营，服务力是底层，也就是首先要考虑的是如何把服务做好，继承和发扬好物业的长处；三是进入一个行业必须要大量引进专业的人才和技术，万物云一直都坚持自建专业、选择走“重”的路、“难”的路，而非靠平台化方式做很“轻”的线索模式。

近期，《深圳市住宅装修改造物品和材料购置补贴活动实施指引》发布，全屋装修补贴单个产权人最高不超过3万元，住宅局部装修改造补贴单个产权人累计补贴最高不超过2万元。

“近期，我们为深圳客户提供‘政企双补贴、装修七五折’的局改焕新进社区系列活动。自9月初到近日的两个礼拜间，开展活动近百场，活动触达近十万户居民，已完成近三百单成交。”

周珂锐表示，这充分说明市场需求旺盛，只是过去缺乏有效的服务供给。“我们的愿景就是通过精研居住痛点、选出好产品和好服务，为客户营造更美好的居住体验。”

封面图片来源：每经记者 尹申琰 摄