第十四届中国价值地产年会·观点｜58安居客研究院院长张波：大户型需求逐步增加，同质化小户型面临供过于求的挑战

“近期，‘一行一局一会’释放超预期房地产政策‘大礼包’，加之美联储降息，对于提升国内房地产市场预期以及保持行业稳定将起到重要作用。从线上平台的反馈情况来看，单日前后对比，用户浏览量比政策发布前上涨了四倍。”

9月25日，在每日经济新闻主办的“2024第十四届中国价值地产年会——AI赋能地产新生力”上，58安居客研究院院长以“换个视角思考房地产营销困境”为主题，并结合线上数据，深入分析了新房市场购房者的置业心态、二手房购买逻辑以及楼盘供应结构等问题。

58安居客研究院院长张波 图片来源：每经记者 尹申琰 摄

政策“大礼包”利于提升行业预期

就在本届价值地产年会举行的前一天（9月24日），中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上宣布，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

“近期，‘一行一局一会’释放超预期房地产政策‘大礼包’，加之美联储降息，对于提升国内房地产市场预期以及保持行业稳定将起到重要作用。”张波表示：“从安居客后台统计发现，小程序和App等线上平台的浏览量明显增加，这显然是政策变动所带来的，对各地房地产市场预期的改变十分关键。”

据了解，目前全国已有24个省份试点推行“第四代住宅”，凭借增加庭院面积和花园大阳台等方式，第四代住宅有着高得房率的优点，而且部分项目可实现“现房交房即办证”。

张波表示，目前线上平台购房者对于大户型房源的倾向性表现明显。8月份，四房及以上户型的新房购买需求明显增加，尤其是面积在150平方米以上房源需求增加显著。

二手房方面，由于地段和价格等优势，成交量占比持续提升。参与统计的城市中，约三分之二城市的二手房成交套数同比增长，四个一线城市二手房成交同比全面增长，增幅较大的城市包括深圳、杭州、济南、长沙和南宁。

今年前8月，二手房月均找房热度指数高出新房21.2%，事实上也对新房市场产生了一定挤压。而且，低能级城市挤压系数总体高于高能级城市。

“挤压系数越高，意味着新房和二手房交易更倾向于统一的融合市场。挤压系数越低，则更倾向于割裂的两个独立细分市场。”张波介绍，在空间分布上，二手房挤压系数呈现“一线城市<二线城市<三四线城市”，在城市内部呈现中心城区板块<外围区域板块，在区域内部则服从边缘欠开发片区<成熟片区。

“大数据显示，楼盘所处板块地段，大概率决定了未来的销售难易度。如果地段本身二手房可选择性多，就会导致二手房挤压系数过高，房企单一在产品包装上做加法的效果就会呈现递减效果，亦采用价格策略优先。”张波说。

新房市场的大户型需求逐步增长

国家统计局数据显示，今年8月份全国70城房价指数中，云南昆明新房价格环比跌幅排在第一，同比下跌7%；二手房价环比下跌1.2%，同比下跌6.2%。

“昆明新房市场供应和需求户型出现严重的不匹配。云洞察数据显示，昆明140~180平方米的四房需求占比为22.84%，而供给占比仅为13.76%。”张波表示，产品的供需不匹配程度与项目去化周期存在正相关联系，户型产品供需不匹配指数较高时，去化周期也相对较长。

当下，北京与上海新房市场对豪宅的需求明显强于广州和深圳。据张波分析：“上海新房市场户型产品集中度最高，90~120平方米的三房比例超过30%，应重点关注此类产品的需求变化。而广州和深圳的新房市场对70~90平方米三房产品的需求比北京和上海高，体现了广深购房者对于功能性、高强性价比产品的偏好。”

此外，张波表示，在生育政策放宽的背景下，购房者对于拥有多个卧室的住宅需求正在逐渐增长，其中以广州市场的特征最为突出。

“除了城市层面，区域和板块，甚至细化到项目，购房者对户型面积的需求都存在差异。不过，普遍趋势显示，新房市场中对较大户型面积的改善需求在逐步增长，而大量同质化的小户型则普遍面临供过于求的挑战。”张波说。

封面图片来源：每经记者 尹申琰 摄