企业观察｜债务重组后扭亏为盈、引进中东战投，中国奥园股价大涨超120%，郭梓文让位董事会主席

9月23日，中国奥园（HK03883，股价0.270港元，市值10.185亿港元）收盘大涨超过120%。

大涨的前一个交易日，中国奥园披露了引进战略投资者的公告。

公告提到，中国奥园引入新战略投资者Multi Gold Group Limited，后者购入约6.22亿股份，成为单一最大股东。公司创始人郭梓文不再担任董事会主席，由拥有丰富国际经验的Alobeidli（音译阿洛贝迪利）接任。

9月23日上午，中国矿业大学（北京）管理学院硕士生企业导师支培元向《每日经济新闻》记者表示，中东国家掌握着雄厚的主权财富基金，这些基金在全球市场寻求多元化投资渠道，以达到风险分散与资产保值的目的，而国内房地产市场在经历了近年的调整后，暗藏各类投资机会。

这是今年继万达引入中东战略投资机构后，又一家国内知名房企引入中东资本。

引入中东资本

在出现流动性危机数年后，中国奥园的债务重组终于迎来了新进展。

中国奥园的境外债务违约可以追溯到2022年。2022年1月，中国奥园正式公告宣布境外债违约，对所有境外债停付本息，并直接选择进行境外债务重组。2023年7月，中国奥园交出了一份境外债务重组方案。

同年11月29日，中国奥园的境外债务重组计划获批，将2024年3月20日定为重组生效日期，成为首家完成境内外债务重组流程的粤系房企。

按照原计划，中国奥园境外债重组计划持有期的届满日期为今年9月20日，然而，9月10日，中国奥园一纸公告，将届满日期延长至明年3月20日。

对于此次为何延期，中国奥园在此前的公告中并未提及。

到了9月20日，中国奥园宣布引入新的战略投资者，通过出售约6.22亿股份给Multi Gold Group Limited（以下简称Multi Gold），后者成为其单一最大股东，持股比例达到16.48%。

此次股份转让后，郭梓文不再担任董事会主席，而是由45岁的Alobeidli接任。

在9月20日的交易完成后，原主要股东Ace Rise Profits Limited（以下简称Ace Rise）的持股比例降至13.31%，而Multi Gold上升为16.48%。郭梓文个人持股比例为16.38%，略低于Multi Gold。中国奥园表示，此次股权转让意味着公司控股股东的变更。

此次入局中国奥园的投资机构是一家专注于中东和北非地区项目投资的投资机构。Alobeidli作为Multi Gold的唯一董事和最终实益拥有人，被委任为中国奥园非执行董事及董事会主席。他拥有多个国际学位，包括管理信息系统、项目管理、计算机科学、国际商务法和数据管理及人工智能等领域的硕士学位，并正在攻读高级管理人员工商管理硕士项目。

作为中国奥园的新任董事会主席，Alobeidli的年薪为80万港元。

支培元提到，中东资本及其他国际投资者的进驻，为中国房地产市场注入了新的活力，为陷入财务困境的中国企业提供了转型契机。

“尽管引入外部资本，中国奥园仍然面临着沉重的债务负担和盈利压力。如何有效运用新增资本，加速债务结构调整，同时探索新的利润增长点，成为企业亟待破解的重大课题。”支培元说。

拥有近600万平方米大湾区土储

据半年报，中国奥园主要深耕粤港澳大湾区核心城市，报告期内在大湾区的土地储备约576万平方米，权益总建筑面积约433万平方米；上半年实现合同销售额约51.9亿元。

值得一提的是，上述土地储备已经在2023年完成过一轮减值处理，到今年报表上资产已经不再“侵蚀利润”。

中国民协新质生产力工委秘书长吴高斌向每经记者表示，中国奥园在大湾区拥有的576万平方米土地储备，对投资者来说是具备较大吸引力的，这或许也是吸引投资者的重要原因。其次，中国奥园在境外债务重组方面取得了进展，这表明公司具备一定的债务管理能力，有利于减轻财务压力。

今年上半年，中国奥园实现营业收入47.34亿元，同比下滑56.73%；实现股东应占溢利223.1亿元，同比增长857.64%。

而导致股东应占溢利大幅增长的一个重要原因，在于债务重组带来的收益，若剔除这一收益，公司实际上亏损了约45.38亿元。

尽管债务重组为中国奥园带来了短期的流动资金缓解，但从长期来看，公司的财务压力依然存在。

截至2024年6月末，中国奥园的有息债务总额为762.05亿元，其中约534.09亿元将在一年内到期，公司在银行结余及现金总额（包括受限制银行存款）约为39.18亿元。与此同时，公司的资产总额为1886.34亿元，负债总额为1904.07亿元，已处于资不抵债的状态。

在此背景下，中国奥园引入了新的战略投资者。

“中国奥园引入中东机构后，带来的国际视野跟资金支持，对公司来说是比较明显的优势，但挑战也很明显，一方面是企业的债务压力依然存在；另一方面，国内外投资者的文化背景和经营理念可能存在差异，需要克服文化融合问题。”吴高斌说。

封面图片来源：视觉中国-VCG211330431472