会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀：香港楼市仍然健康，内地是香港开发商的长线市场

“目前香港房价的调整比起过往而言，幅度真的不算很大。我相信这也反映出现在的香港房地产市场比较稳健，即使在当下多重因素的影响下楼价过去几年累计跌幅也在20%左右，是一个正常的波动范围。”

近日，会德丰地产有限公司（以下简称会德丰地产）副主席兼常务董事黄光耀在接受《每日经济新闻》记者现场采访时表示，香港高息的环境和现在市场对降息的预期让本地买家观望情绪加重。利率与房价的关系非常密切，如果美国真的逐步降息，供楼负担减轻，相信买家也会加快入市。

作为入行已经30余年的香港老地产人，黄光耀历经过因1997年亚洲金融风暴、2003年“非典”等引发的行业至暗时刻，也体验过香港地产的大牛市。彼时，因为炒房者众多且杠杆率高，房价涨跌幅度都在60%左右。“当下香港楼市虽低迷，但内里已然更健康，房价波动也在正常范围。”

会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀 图片来源：受访者提供

“速销”是开发商首要目标

会德丰地产隶属于已有百年发展历史的会德丰有限公司（以下简称会德丰）。会德丰截至2023年拥有的总资产为5210亿港元，旗下还有上市公司九龙仓集团和九龙仓置业。

2月28日，随着香港全面“撤辣”（即废除推行了14年的楼市“辣招”），市场仿佛被注入了一剂强心针，新盘日光、大宗交易不断上演，开发商们也纷纷摩拳擦掌推售新盘。

在“撤辣”后不到两个月的时间内，会德丰地产就已经完成了原本预订的全年销售100亿港元目标。由会德丰地产与港铁合作开发的将军澳日出康城SEASONS系列楼盘，至今已售出817套单位，累计销售额超过51.4亿港元，成为“撤辣后新盘销量之冠”。

黄光耀表示，全面“撤辣”对开发商来说确实是一个黄金机会，楼盘销量普遍都得到了大幅度提升。他们在“撤辣”后推售的一个项目，就吸引一个投资客买了12套单位。

截至8月，会德丰地产今年已经卖出了1269套单位，销售额超过140亿港元，销售数量已超过去年全年。

不过，即便有“撤辣”推动，香港楼市也出现“量升价跌”的现象。5月开始，“撤辣”效应逐渐消退，销售量也开始回落。

8月28日，香港差饷物业估价署（以下简称差估署）数据显示，今年7月香港私人住宅售价指数报296.8点，环比再跌约1.88%，创去年11月后最大单月跌幅，该指数已连续3个月下挫，创2016年9月后的近8年最低。今年前7个月，该指数累跌约4.66%。

事实上，自“撤辣”以来，香港大部分在售新盘并未出现过涨价情况，多是在积极推盘销售。此后，部分香港开发商开始进行打折促销。

“‘撤辣’虽然带动消化了一部分库存，但目前香港开发商手头上还有很多待售的单位。”黄光耀表示，鉴于目前的高息环境，不仅有些买家不愿意做按揭贷款，开发商也担心融资成本太高。现阶段，开发商更希望的是尽可能地回笼资金，加快周转、减轻利息负担，利润不是当下开发商首要的考虑因素。

近日，九龙东启德有楼盘最高折扣提升至38.5%；7月下旬，香港屯门青山湾黄金海湾•意岚开盘单价创香港近8年来新盘最低售价，上车盘约18.54平方米户型套均总价仅184万港元。

黄光耀表示不惧同行的折扣影响，在他看来，公司今年的销售目标已经达成且超出预期，在销售上没有太多压力，可以有更多灵活性。会德丰地产下半年将推出至少5个项目，约900个单位。有些开发商是因为存货规模比较大，所以为了去化需要在价格上进行较大的调整，就算后期降息落地，相信开发商也不会着急在价格上作调整，而是优先考虑销售去化。

“当然，不是所有开发商的情况都是这样，每个开发商的定价或销售策略都不同。我们目前没有类似压力，在销售上可以按照自己的计划去做。”

线上线下发力内地市场

黄光耀从管培生做起，一步一步晋升为主任、经理、部门主管，直到现在的公司管理层。他曾在一线操盘过多个知名楼盘项目，即便现在晋升到管理层，也经常到楼盘现场监督销售工作，还会换上厨师袍宴请接待买家。

与往年不同的是，今年会德丰地产接待内地的大手买家（一次性购买超过2套房的买家）特别多。

虽然近两个月相对数量有所回落，但内地买家仍将成为香港楼市一股较为稳定的购买力。中原地产数据显示，反映内地客入市情况的普通话拼音买家买卖登记数字，已连跌3个月，7月份录得723宗，较6月的758宗减少近5%，创5个月新低，较4月最高峰跌近七成，成交金额亦跌至不足80亿港元。不过，现在整体楼市普通话拼音买家占比仍达两成以上，属历来高位水平。

黄光耀表示，他们在西九龙的维港汇项目中，就差不多有六成比例的购房者是内地买家。他观察到，内地买家与本地买家有很大不同，他们大多过往都有买房经验，并且资金较为充裕。在楼盘选择上，很注重开发商知名度、楼盘知名度，会看重附近学校、社区配套，也对一些新开发区特别感兴趣，这与本地买家很不同。

当购买客群发生变化，开发商也不得不做出适应调整，包括销售策略、渠道、方式等都在加强与内地购房者贴近。在这方面，会德丰地产的做法可以说是香港开发商的缩影。

为了提供内地买家安排资金的弹性，会德丰地产部分项目专门推出了首付超长期付款计划，最长有1088天成交期，也就是近3年可以“先住后付”。其次，过去香港开发商即便都是依赖本地代理，现在会德丰地产开始接触更多内地代理商，持续地跟代理商探索如何进入内地市场拓客，比如在大湾区各地进行线下路演推介等。

“内地的社交平台都非常成熟，我们今年初也建立了微信、小红书的官方账号，应该是香港开发商第一个在小红书拿到蓝V认证的。这是为了让内地买家可以更多认识、了解我们，我们也可以更好地了解内地买家的需求。”黄光耀表示，今年也首次尝试了网络直播，并专门为内地买家举办了不少活动。

黄光耀认为，内地是香港开发商的长线市场，“高才通”、专才计划等人才政策也在持续吸引内地购买力来港，无论是对租赁市场还是购房市场都创造了不小的需求。目前，还有部分内地买家因不太熟悉香港市场或高息环境等因素仍在观望，“以租代买”。但如果降息落地，其对市场的威力可能不会小于“撤辣”。当市场氛围改善，入市的脚步就会加快，相信观望的内地买家、本地买家和投资者很多都会“由租转卖”。

封面图片来源：受访者提供