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    又现“日光”盘,上海豪宅到底谁在买?开发商担心下半年客户“不太够”

    每日经济新闻 2024-09-02 21:35

    每经记者 包晶晶    每经编辑 卢祥勇 陈梦妤    

    “抢到了,2670万元!超出预算两三百万元。”

    8月29日,在上海中海领邸玖序二期开盘现场,几组摇号顺序靠前、成功选房的家庭正在交流经验。

    120套房源、352组认筹,开盘选房约半小时、141号售罄,总销售额31.6亿元——这已经是8月上海第三个开盘售罄的豪宅了。

    “这次还是没机会。”周南(化名)告诉《每日经济新闻》记者。他已经是第二次认购这个项目了,上一次摇号顺序超过500号,但也近距离体验了一把“24秒卖一套豪宅”的惊险与刺激。

    就在前两周,市场刚刚“消化”过一批购买力:8月25日,上海新天地附近的锦园项目首开,33套房源一抢而空,成交金额18.27亿元;8月18日,融创外滩壹号院二期二批次110套超大户型开盘,1小时内清盘,销售额近57亿元,平均每套“半个小目标”。

    仅仅半个月,三个项目合计销售达到106.27亿元。

    2024年以来,上海已先后有12个豪宅项目开盘,几乎次次日光。到底是什么人在买买买?开发商卷成什么样?巨量供应之下,购房者还够用吗?

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    平均每天卖掉12.5套豪宅

    售罄、日光、时光,今年的上海豪宅,已经不能用普通视角来看待了。

    今年以来截至8月18日,总价2500万元以上的豪宅,上海共网签了2641套,并且还有相当数量的成交正陆续网签。如果再加上8月成交的263套,那么前8个月的战绩已接近3000套。这不仅远超其他三个一线城市,更是上海过去10年来未曾出现过的。

    打响2024年“日光”头炮的是中海顺昌玖里。套均总价4000万元左右,首开全部售罄,销售总额196.5亿元,打破了全国商品房单次开盘销售总金额纪录。

    七八月的市场淡季,上海豪宅却入市必抢:

    龙盛湾上二期,120套房源认购率239%;融创外滩壹号院二期二批次110套房源,认购率超180%;中海领邸玖序二期,有效认购率252%;锦园33套,项目开放4天开启认购,认购率152%;绿城前滩百合园三期10套别墅,总价5300万~1亿元,认购率210%。

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    不断增加的供应量,仍然能被市场吸收,购房者们几乎是“有多少买多少”。

    据中指研究院统计,2015年2500万元及以上价位的豪宅在上海成交只有896套。此后的8年里,大多保持着每年1600~1700套的水平。但这一平衡被2024年的井喷式供应打破了,算上三周内售罄的融创外滩壹号院、锦园和中海领邸玖序,上海上半年平均每天成交12.5套豪宅。

    而同期的北京,除了个别热门项目外,很少见到高端住宅接连开盘售罄。根据中指研究院的统计,今年截至8月18日,北京1600万元以上的住宅网签1257套,与2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成绩相比,规模缩水相当明显。

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    出手阔绰,他们是谁?

    “大部分买家还是本地和江浙一带的客户,大约各占40%。”融创外滩壹号院市场负责人章宸(化名)在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

    而且,这些客户出手阔绰。

    “第一批次全款买房的客户占了一半左右,很多客户有多处房产,有些已经买了外滩壹号院一期,或者黄浦江沿岸的一些豪宅;有来自江浙的企业主,已经在上海缴纳社保多年,又是多胎家庭、房票充足,之前没有豪宅供应,只能买二手房,第二次开盘终于摇到了新房。”

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    上海某豪宅项目营销负责人也向每经记者透露:“明显看到,今年有一些外地客户到上海来进行资产配置,特别是有核心资源的房子。其实部分客户并不具备买房资格,但孩子在国外留学,通过毕业落户的方式获得房票来买房。”

    核心城市豪宅为何一房难求?

    镜鉴咨询创始人张宏伟对每经记者分析:“北上广深核心城市核心区域的项目存在价格倒挂,又是核心资产,未来三到五年大概率是价格上行周期。”

    “另一方面,核心城市政策的敏感度,以及需求支撑相对还是比较足的,每隔3~6个月出现一轮政策刺激,就会相应释放一波成交量。核心城市的优质资产在这种行情下,又会出现独立行情。”

    “这些人很敏感,一下子就嗅到了机会。”上述豪宅项目负责人也对每经记者透露。

    张宏伟指出,未来三到五年是一个降息大周期。在降息周期里的资产配置逻辑,肯定是核心城市的核心资产。

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    豪宅客户已经“不太够”

    这些动辄半个小目标的豪宅,大多围绕在上海“一江一河”,即黄浦江和苏州河区域。

    顶豪产品的准业主很少“全城购”,不同板块的豪宅对应的客群特征比较明显。例如黄浦区历史风貌区的锦园,老城厢风貌肌理、城市情怀是最大的吸引力;浦东滨江板块以稀缺江景资源和面积结构取胜;再往西,徐汇长宁区则是上海传统豪宅聚集区。

    “和年初热销的中海顺昌玖里相比,融创外滩壹号院购房客群整体年龄要低10岁左右。中海顺昌玖里地处新天地板块,优势不言而喻,地缘客户认可度高;外滩壹号院所在的板块比较新,江浙客户中父母为子女购置房产的占比较大。”章宸分析。

    “买豪宅的客户对于地区块或者地段的认知,有自己的想法,基本上很难去动摇。”

    从这个逻辑出发,豪宅之间的竞争,往往成为板块内营销层面的竞争。

    下半年等着入市的豪宅项目中,低密度别墅、风貌住宅体量不小。以黄浦区锦园为例,周边新房和二手豪宅全是强有力的竞争者,更别提“翠湖六期”这个足够吸引全上海买家跨区域出手的顶配项目。

    不仅如此,东外滩、北外滩、虹口、静安等非传统豪宅区域,高端产品更是层出不穷:弘安里风貌项目,东外滩刚刚公布案名的“保利外滩序”、翠湖滨江风貌别墅,静安区保利永兴里、万科中兴傲舍……

    章宸透露,从今年开始,此后每年的豪宅供应可能达到至少3000套。当豪宅供应在市中心多点开花,地段毫无疑问还是最核心的竞争力,而对于远离传统豪宅板块的新项目、新板块,就开始拼命卷概念、卷产品、卷实景展示。

    另一个层面的问题,有钱人还够不够用?答案显然是:不太够。

    起码在短时间内,不足够延续上半年“倍数认筹”的盛景。

    “今年肯定是上海近10年来豪宅销售额最高的,5月左右的销售套数已经达到去年全年的量了。但这个客户池到底有多大,能支撑多久,从市场和客研角度看,还是会有些担忧,核心资产、优质产品也是有限的。”

    上述豪宅营销负责人坦言:“下半年隐忧还是存在的,部分高收入行业限薪,也会带来大面积客户购买力的降维,原来可能预算在5000万元的现在降到3000万元。”

    实际上,客户群体悄然发生了改变:一是购买力不像以前一样能够快速爆发,买家做决策的时间更长了;二是客户会反复比较,原先只要是市中心板块出来一个项目,都会被争抢,现在好多客户会在板块内、品牌之间、区域之间比。

    记者|包晶晶 编辑|卢祥勇 陈梦妤 盖源源

    校对|王月龙

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