中报现场｜瑞安房地产罗康瑞：调整还需时日，但我对未来市场充满信心

“我始终相信，‘住’对我们每一个人都是最重要的，但是这个市场的调整将非常残酷，肯定有很多企业维持不下去。商业、办公楼供应，怎么样才能配合企业未来工作环境的需要？‘住’也是一样，怎么样才能住得更好？这些也是未来市场带给房企的机会，最主要是能不能看准转变和时机。”

8月30日，在瑞安房地产（HK00272，股价0.59港元，市值47.36亿港元）举行的2024年中期业绩会上，瑞安房地产主席罗康瑞在回答《每日经济新闻》记者提问时说：“目前内地房地产市场还是处在调整过程中，现在还没有完结。虽然政府出了很多积极政策，但是影响还不够。很多买家、投资者对接下去几年会变得怎么样、房价会不会继续调整、出险房企将走向何方等还没有看清楚，所以这个调整还需要一段时间，但是我自己对未来的市场充满信心。”

行业深度调整之下，瑞安房地产今年上半年录得溢利人民币（下同）1.83亿元，其中股东应占溢利7200万元。由于新建住宅项目落成量不足，拖累物业销售额，净利润同比出现大幅下跌。截至2024年6月30日，集团（包括合资公司和联营公司）已确认物业销售总额为16.91亿元，已锁定销售总额78.18亿元，计划于2024年下半年及以后交付和确认。

住宅销售方面，2024年上半年，公司已确认物业销售总额为人民币（下同）16.91亿元，但合约销售金额较2023年同期减少86%，为6.23亿元，其中住宅销售额占77%。公司在财报中表示，由于期内推售的新建住宅项目数量不足，以及市场整体疲弱带来了销售额下跌。

另一方面，住宅销售均价较低也拉低了整体收入水平。2024年上半年，公司住宅销售平均价格为37300元/平方米，而2023年上半年则为53900元/平方米。

每经记者注意到，报告期内，瑞安房地产在上海的住宅仅有蟠龙天地在售，合约销售5000万元；占比最大的武汉三个住宅项目，合计销售额达到3.9亿元，但项目均价在2万～5.2万元/平方米。

2024年上半年，包括来自合营及联营公司的租金及相关收入总额同比增长16%至17.64亿元，其中77%来自上海的物业组合。

值得注意的是，报告期内，瑞安房地产毛利率同比增长19个百分点至65%，但净利润降至9%，下滑5个百分点。公司股东应占溢利7200万元，下滑88%。

管理层透露，在上海蟠龙天地及鸿寿坊两个新商业物业的支持下，集团商业物业组合稳步增长，推动租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）同比增长16%，达17.64亿元。在租赁市场竞争激烈的情况下，集团旗下成熟物业保持了较高出租率，零售和成熟办公楼物业的平均出租率分别为93%和91%。

对于上海住宅市场，瑞安房地产仍然坚定看好。公司行政总裁王颖指出，今年上半年，上海共售出1549套3000万元以上的高端住宅，创下了过去10年的同期新高，反映出上海市场庞大和相对稳固的客户基础，以及高净值人群对于改善居住环境和高品质产品的需求。

今年下半年，瑞安房地产将推出翠湖滨江和翠湖天地六期两个住宅项目。其中，翠湖滨江共有90套单元，可供销售总面积2.14万平方米，预计2025年第二季度竣工、第三季度交付。翠湖天地六期是上海新天地社区天地系列最后一个临湖临公园的住宅项目，预计下半年开售。

财务表现来看，瑞安房地产2024年8月24日到期的4.935亿美元优先票据已如期偿还。截至2024年8月29日，自2021年以来，已偿还境外债务总额406亿元。截至2024年6月30日，净资产负债率为53%，现金及银行存款共105.43亿元。

瑞安房地产财务总裁兼投资总裁孙希灏在业绩会上表示：“确保充足的流动性仍然是我们的首要任务。在持续低迷的房地产市场环境中，集团在积极履行财务责任的同时，维持了稳健的资产负债表。由于境外贷款市场仍具挑战，我们将继续积极拓展包括境内融资在内的多元化融资渠道。集团亦将坚持积极但审慎的资本管理，不断评估市场形势，采取最合适的债务管理策略，以平衡持份者的最佳利益。”

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