上海发布住宅维修基金管理规范 新增业主大会账户资金管理模式

8月29日，上海市房管局发布《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》（以下简称《规定》），对全市住宅物业管理区域内维修资金的归集、使用和管理进行了明确。

《规定》显示，商品住宅组建业主大会后，由业委会召开业主大会会议选择维修资金账户开户银行，业主大会可以选择自行管理或者委托区房屋行政管理部门管理账户资金，决定授权物业服务企业、业主委员会直接使用维修资金的金额。新规自今年10月1日起施行，有效期至2029年6月30日。

据上海市房管局，此次发布是为了明确房管部门、物业中心各单位承担住宅维修资金和公共收益相关工作的具体职责，完善业主大会账户的开户行选择、账户的开立、账户的变更及账户的注销等流程，新增商品住宅业主大会账户资金管理模式。

《规定》细化了房屋行政管理部门组织代为维修后维修资金的使用条件及具体程序，明确业主大会账户账目公布的具体工作要求以及账目查询的流程和渠道，规范相关主体行为，便于业主查询。

业主大会可选择资金自管或代管

《规定》明确，商品住宅房屋维修资金的归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价，公有住房售后房屋维修资金归集标准，按照公有住房出售政策中有关规定执行（包括房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金），三项资金合并使用。

资金交纳方面，如果是新建房屋首次归集，由区房屋行政管理部门依据建设单位提供的土地权属证明、建设工程规划许可证、房屋土地权属调查报告书和维修资金产业分户清册等资料，出具交款通知书。建设单位凭交款通知向专户银行交款后，凭交款凭证向不动产登记机构申请办理房屋所有权首次登记。

已开通业主大会账户的住宅物业管理区域内，新建房屋的维修资金交存至该物业管理区域的业主大会账户。

值得注意的是，2019年3月1日前完成首期维修资金交款的项目，建设单位应在业主大会成立之后起15日内，垫付尚未出售商品住宅中原应由物业买受人交纳的维修资金，交存至所在区的维修资金专户。

如果是维修资金再次筹集，小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。属地街镇督促相关业主委员会，按照专项维修资金管理规约启动再次筹集程序，或召开业主大会就再次筹集事项进行表决。

维修资金的账户管理在于业主大会，业主大会组建后30日内，业主委员会召开业主大会会议选择账户开户银行。业主大会未就开户银行形成决议的，由业主委员会向属地区房屋行政管理部门申请指定开户银行。账户开立后，业主委员会应当在30日内向区房屋行政管理部门办理维修资金和公共收益划转手续。

业主大会账户由维修资金、公共收益和业主委员会工作经费等子账户组成。业主大会可以选择自行管理或者委托区房屋行政管理部门管理账户资金，若自行管理账户资金，业主委员会应当制定资金增值存储方案，也可以委托代理记账等第三方专业机构提供服务。

提取维修资金前后须符合程序

对于维修基金的使用，《规定》指出，业主大会可以决定授权物业服务企业、业主委员会直接使用维修资金的金额，直接授权的维修资金使用情况应由业主委员会和受委托的物业服务企业每半年向业主公布。

在使用程序上，如果业主大会尚未成立，则由居民委员会将实施方案在物业管理区域内公示7天，征求相关业主意见，补充完善后经全体业主或者部分共有部分的相关业主表决通过后，根据表决结果委托物业服务企业或专业单位组织实施。

业主大会已成立的，应当依据表决通过的实施方案，确定施工单位。业主大会、物业服务企业和施工单位应当签订施工承包合同。

业主委员会向开户银行支取维修资金时，需要提交支付凭证、加盖业主大会公章、业主委员会公章、物业服务企业或第三方机构公章、银行预留个人印鉴章的维修资金支取汇总表等书面材料。

物业服务企业或第三方机构支取工程款时，首次支取还应当提供业主大会/业主小组决议或业主委员会决议、签订的施工承包合同、需审价工程的委托审价合同，金额应当不超过工程合同总价的30%。

审价未完成前，支取的工程进度款按合同约定，费用累计不得超过工程合同总价的90%；审价完成后，支取的工程总费用不得超过审价金额。

《规定》还对组织代为维修、业主大会维修资金子账户查询以及特殊情形处置作出了指示。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，过去在房屋维修资金制度推进过程中的确产生了一些问题，收取和管理缺乏规范，尤其是一些老小区的管理模式比较陈旧，既有费用统筹和提取等存在账目不清晰问题。根据目前的改革，是统一在房地产发展新模式和房屋全生命周期管理体系，对存量小区等房屋进行全方位管理的资金支持。从房屋安全角度看，老小区的维护会有充足资金保障，维修等工作的决策效率也更高。

与此同时，房屋安全和升级也将增强房屋增值属性。比如，在房屋出租方面增加了流通性，同时使得房屋本身具有增值机会，对于房屋的保值增值属性具有积极作用，有助于存量房时代房屋资产管理工作的开展。

封面图片来源：每日经济新闻资料图