中报解读｜中海物业上半年营收同比增长9%，管理层表示“目前市场充满挑战”

8月27日，中海物业（HK02669，股价4.64港元，市值152.38亿港元）发布截至2024年6月30日的未经审核中期业绩。

今年上半年，中海物业实现营收68.38亿元，同比增长9%；经营溢利9.95亿元，较去年同期增加15.4%，公司普通股权益持有人应占溢利增加16%至7.38亿元。

中海物业表示，在充分考虑集团股息政策、资本市场期望、中期业绩表现及未来业务发展所需后，董事会宣布就截至2024年6月30日期间派发中期股息每股港币8.5分，较去年同期上升54.5%。

营收增速放缓，“目前市场充满挑战”

上半年，中海物业业务分部中有三项录得同比正增长，其中受惠于管理规模提升，物管服务收入增速最快。

2024年上半年，中海物业营收同比增长9.0%至68.38亿元，稍低于市场预测，整体来看营收增速有放缓趋势。

其中，物业管理服务收入为51.66亿元，较2023年增长14.2%，营收占比75.5%；增值服务收入为15.99亿元，较2023年增长4.8%，营收占比为23.4%；停车位买卖业务分部收入较去年同期微升1.1%至7354万元，期内出售车位为1254个，但因平均成交单价下跌,导致分部利润减少至1390万元。

根据过往业绩披露，中海物业2020～2024年半年期营收分别为26.03亿元、35.74亿元、49.72亿元、62.75亿元和68.38亿元，同比增速分别为18%、51%、35%、23%和9%。

对此，中海物业表示，营收增长主要由于物业管理服务的包干制在管面积增长，以及住户增值服务业务上升，但这部分增长被非住户增值服务的下降部分抵消。此外，由于房地产市场仍处于调整转型过程，成交下降，令物业管理行业整体增幅放缓。

毛利率方面，中海物业上半年同比上升0.8%至16.8%，净利润同比增长16.0%至7.38亿元，净利润率上升0.7%至10.8%。

对于毛利率提升，中海物业解释称，主要是因为通过节省物资成本、降低杂费及加大分包力度等措施，严控成本，使得直接经营成本被控制在56.9亿元。

在8月27日的投资者会上，中海物业管理层表示，未来希望能够稳定毛利率水平，争取做到稳中有升。而目前市场充满挑战，行业竞争加剧，物业有降费倾向，应收账款坏账风险有上升的可能性；消费降级趋势未见好转，增值业务的增长速度和毛利率水平均有下行压力；开发商服务和车位销售在规模和利润率均呈现下行态势，这也是行业共同面临的情况。

上调中期分红比例

上半年，中海物业管理面积从2023年底的4.02亿平方米增加至4.23亿平方米，增长5.3%。其中，新增项目的46.7%来自独立第三方，相关合同额为9.2亿元，来自独立第三方的在管面积比例由去年的37.8%提升至40.8%，而非住宅在管面积占比达30.4%，向公司内生外拓1∶1目标接近。

报告期内，中海物业累计进驻168座城市，业务覆盖香港及澳门，在管物业项目2,118个，在管卖场项目数量403个。

随着在管面积的快速扩张，中海物业基础物管收入及毛利润分别同比增长14.2%、20.1%，达到51.7亿元、7.98亿元。住宅项目和非住宅项目的新增面积贡献占比分别为65.1%和34.9%，相关合同额分别约9.27亿元和7.09亿元。

在市场整体仍处调整的情况下，中海物业非住户增值服务收入同比下跌13.7%至9.12亿元。住户增值服务受惠于零售消费及小区团购需求增加，收入同比增长10.3%至6.87亿元，毛利同比上升13.6%至2.1亿元。

截至2024年6月30日，中海物业普通股权持有人应占溢利较去年同期上升16%，达到7.4亿元，每股基本及摊薄盈利为22.45分，增幅同样为16%。此外，董事会宣布派发中期股息每股8.5港分，较上年同期的5.5港分增加54.5%。

对于派息率的提升，在投资者会上，管理层回应称，公司评估了年初市场的反馈，将派息率提到升到了接近35%。在市场不发生大的调整和变化的情况下，公司会保持这个派息比率，但是最终的派息方案，还需要提交董事局审批批准。从目前的经济环境看，公司需要保持一定现金，来应对市场的不确定性和为公司持续发展提供更多机会。

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