中报解读 | 保利物业中报发布次日股价领跌，业绩喜忧参半

8月19日晚间，保利物业（HK06049，股价25.25港元，市值139.72亿港元）正式披露2024年上半年业绩报告（以下简称中报）。

中报显示，上半年保利物业实现收入78.71亿元，同比增长10.2%；毛利为16.10亿元，同比增长6.5%；毛利率为20.46%，较去年同期下降0.71个百分点；期内溢利为8.55亿元，同比增长10.0%。

分业务板块来看，物业管理服务收入约为55.93亿元，同比增长16.1%；非业主增值服务和社区增值服务收入分别约为10.28亿元和12.50亿元，同比分别减少2.1%和1.8%。

在8月20日举行的业绩发布会上，保利物业管理层表示，上半年除拓展外皆达成年初设定的增长10％预期目标；下半年，公司预期目标为实现收入、归母净利润及拓展均同比增长10％。

《每日经济新闻》记者注意到，尽管保利物业在上半年实现营利双增，市场拓展能力也得到验证，但8月20日开盘，保利物业股价却一路下跌，截至当日收盘，跌幅达7.17%，在当日港股物业股的跌幅仅次于宋都服务（跌幅为7.86%）。

社区增值服务收入连降

上半年，保利物业总收入同比增长10.2%至78.71亿元，而物业管理服务收入仍是贡献主力，同比增长16.1%至55.93亿元。

其中，来自第三方的物业管理服务收入约23.18亿元，较2023年同期增长约17.7%，占物业管理服务总收入约41.4%，同比提高约0.5个百分点；非业主增值服务收入同比下降2.1%至10.28亿元；社区增值服务收入同比降1.8%至约12.50亿元。这已是非业主增值服务、社区增值服务两项业务收入连续两年下降。

对此，保利物业方面解释称，非业主增值服务收入下降是由于提供案场协销服务的项目数量下降，以及写字楼租赁业务收入由于市场波动出现小幅下降。

不过每经记者注意到，该业务板块中，其他非业主增值服务收入不降反升，同比提升约17.4%，主要与年内推进前介咨询、承接查验、交付服务等业务的承接率提升，及加速工程维修业务布局有关。

保利物业管理层也表示，整体来看，上半年除拓展外皆达成年初设定的增长10％预期目标。下半年，公司预期目标为实现收入、归母净利润及拓展均同比增长10％，全年目标围绕拓展增值品质和降本增效工作重点展开。

需要指出的是，虽然整体营收在增长，但从利润指标来看，上半年保利物业出现较大幅度下滑，毛利增速6.5%，相比2023年同期的15.8%大幅下滑9.3个百分点；毛利率也同比下降0.71个百分点至20.46%。

具体来看，社区增值服务的毛利率最高，从去年同期的38.12%增至38.85%；非业主增值服务毛利率从去年同期的19.58%下降至18.05%，而毛利占比达到58.3%的物业管理服务业态毛利率仅为16.79%。

保利物业管理层在业绩会上表示，上半年公司利润率为10.86％，基本保持稳定持平。其中，基础物业服务毛利率与去年同期持平，非增业务毛利率受市场竞争及地产环境影响有所降低。“随着各类组织、经济主体的预算压缩，利润空间可能会受到挤压。在物业行业的大环境下，盈利空间也可能会受到一定影响。”

第三方面积占比微涨

事实上，目前保利物业物业管理服务的增长主要来自管理规模的增加。

截至今年上半年，保利物业已进入全国30个省份205个城市，服务业主数量超过200万户；合同管理面积增至9.5亿平方米，在管面积约7.57亿平方米，分别同比增加13.1%、15.4%。

其中，来自保利发展的面积占比仅35.1%，第三方面积占比同比提升1.6个百分点至64.9%。仅从规模上来看，第三方业务在保利物业的存在感愈来愈明了，上半年新拓展第三方项目单年合同金额达到约12亿元，新签约第三方项目单年合同金额达到约10.67亿元。

此外，上半年保利物业新拓展第三方单年合同金额超千万元的项目达35个，在新拓展第三方项目单年合同额中的占比达约64.3%，同比提升约5.7个百分点；京津冀、长三角、珠三角及中部城市群的新签约第三方项目单年合同金额占比达到约66%，同比提升约10.5个百分点。

保利物业管理层在业绩发布会上表示，下半年公司将围绕502战略进行系统性布局，聚焦50个核心城市，每一个城市实现两亿项目集群的物管规模。此外，保利物业将围绕核心业态，加大长三角、珠三角等地区的资源投放和拓展力度；聚焦优质用户，特别是聚焦民生基础领域和先进产业的客户，深化大客户资源的生根叠加。

值得一提的是，在保利物业上半年的收入构成中，保利发展与第三方贡献的收入占比差距较2023年同期缩小了1个百分点。其中，由保利发展带来的收入达32.76亿元，占比58.6%；第三方的收为23.18亿元，占比41.4%。

究其原因，在于两者之间的平均物业费单价差。中报显示，上半年，来自保利发展的住宅物业费单价为2.44元/平方米·月，但来自第三方的则为1.82元/平方米·月。而上半年保利物业住宅社区平均物业费单价同比增加0.04元~2.29元/平方米·月，这在当前物业费涨价难的行业难题下实属不易。

贸易应收账款增超五成

行业正面临多项挑战，包括收并购带来的计提商誉减值、应收账款周期较长、增值服务业务增长失速等问题，就算是具有央企背景的保利物业难以独善其身。

中报显示，截至今年6月底，保利物业贸易应收款项及应收票据约为35.8亿元，较于去年底的约23.41亿元增加约12.4亿元。保利物业方面表示，一方面是由于公司在管面积的扩大及项目数量的增加；另一方面，则是由于公共服务项目的物业管理服务收入占比提升，且受到信贷期的影响，导致贸易应收款项余额增加。

记者注意到，上半年保利物业的贸易应收账款总计约37.3亿元，同比增长52.6%。其中来自关联方的应收账款为8.38亿元，同比增长61.08%；来自第三方的应收账款28.9亿元，同比增长50.37%。而去年同期，保利物业的关联方应收账款增速是38.4%，第三方是9.9%。以此来看，无论是第三方还是关联方的应收账款，增速均远超营收增速。

保利物业管理层表示，上半年公司应收账款余额较年初增长超50％，同比增长21％，综合回款率同比下降3个百分点左右。回款压力主要集中在住宅和公服项目上，回款率降幅为3个百分点左右；商办业态回款率则相对稳定，同比上升了0.4个百分点。“目前回款风险可控，预计下半年有所改善。”

此外，保利物业方面表示，在现金流管控方面将重点放在应收账款的回款上。全年现金流管理目标为始终坚持现金流稳健增长，争取资金流动性与盈利能力的平衡，现金流净流量覆盖净利倍数不低于1，应收账款周转率不低于6.5。

截至今年6月底，保利物业持有现金及现金等价物106.05亿元，相较去年同期减少了约4.06亿元，保利物业方面表示“将资金投入使用效率更高的资产运营业务及增值服务”。

封面图片来源：视觉中国-VCG41N1401114181