央行货币政策执行报告谈住房租赁产业：租金是影响住房价值的核心变量

8月9日，人民银行发布《2024年第二季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）。《报告》指出，稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。合理把握信贷与债券两个最大融资市场的关系，引导信贷合理增长、均衡投放，保持流动性合理充裕，保持社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。

此外，《报告》还提出，把维护价格稳定、推动价格温和回升作为把握货币政策的重要考量，加强政策协调配合，保持物价在合理水平。

合理把握信贷与债券两个最大融资市场的关系

据悉，《报告》在下一阶段货币政策主要思路中提出，稳健的货币政策要注重平衡好短期和长期、稳增长和防风险、内部均衡和外部均衡的关系，增强宏观政策取向一致性，加强逆周期调节，增强经济持续回升向好态势，为完成全年经济社会发展目标任务营造良好的货币金融环境。

稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。合理把握信贷与债券两个最大融资市场的关系，引导信贷合理增长、均衡投放，保持流动性合理充裕，保持社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。把维护价格稳定、推动价格温和回升作为把握货币政策的重要考量，加强政策协调配合，保持物价在合理水平。

完善市场化利率形成和传导机制，发挥央行政策利率引导作用，释放贷款市场报价利率改革和存款利率市场化调整机制效能，促进金融机构持续提升自主定价能力，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。坚持聚焦重点、合理适度、有进有退，积极发展科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融，加大对重大战略、重点领域、薄弱环节的优质金融服务。畅通货币政策传导机制，丰富完善货币政策工具箱，提高资金使用效率。

坚持以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，发挥市场在汇率形成中的决定性作用，综合施策、稳定预期，坚决对顺周期行为予以纠偏，防止形成单边一致性预期并自我强化，坚决防范汇率超调风险，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措，坚持在推动经济高质量发展中防范化解金融风险。

《每日经济新闻》记者注意到，《报告》围绕利率问题设置了两篇专栏，一篇梳理存贷款利率市场化改革的演进脉络，另一篇介绍了近期央行完善利率调控框架方面的一些改革举措。有业内人士认为，利率市场化是人民银行长期持续推进的重要改革，央行行长潘功胜此前在陆家嘴论坛上已经释放了利率改革的信号，近期又推动了实质性的举措，足见央行对深化利率市场化改革工作的重视和决心。

两篇利率专栏分别聚焦利率形成和调控。一位业内人士指出，两篇利率专栏分别从形成和调控角度切入，是有内在联系的。人民银行持续深化利率市场化改革，市场在利率形成中发挥的作用越来越大，金融机构自主定价能力显著提升。同时，辅之以行业自律，维护市场竞争秩序。市场专家表示，人民银行稳慎推进完善利率形成和调控机制，体现了既能“放得活”又能“管得住”的深化改革要求。

该业内人士还表示，当前，存贷款利率已实现市场化定价。人民银行持续推进利率市场化改革并取得显著成效，当前贷款利率由金融机构根据资金成本、风险溢价等情况，参考贷款市场报价利率（LPR）与客户自主协商确定；存款利率定价总体是由金融机构根据市场利率变化和自身经营需要自主确定，近年来银行已多次主动下调存款利率。2023年以来，企业贷款利率和定期存款利率均下降约30个基点。

央行通过调整优化公开市场操作等方式，进一步增强了利率调控能力。上述业内人士表示，人民银行近期一系列操作，有效体现了三中全会精神，寓改革于调控之中。通过将7天期逆回购操作招标改为固定利率的数量招标，明确其政策利率地位，提高操作效率，稳定市场预期。同时，增加午后临时正、逆回购操作，利率分别为7天期逆回购操作利率减20个基点、加50个基点，在不改变现有利率走廊格局的情况下，既保持足够的弹性和灵活性，又有利于引导市场利率更好围绕政策利率中枢平稳运行，增强7天期逆回购操作利率作为主要政策利率的作用。

值得注意的是，7月25日，央行在进行MLF操作时，跟随短期政策利率下调MLF中标利率。央行已在有意淡化中期政策利率作用，引导LPR报价更多参考短期政策利率，MLF利率不再发挥LPR定价的参考作用，由短及长的利率传导关系进一步理顺。

租金是影响住房价值的核心变量

《报告》指出，央行更加注重引导信贷结构调整优化，先后设立5000亿元科技创新和技术改造再贷款、3000亿元保障性住房再贷款；推出房地产支持政策组合，扩大碳减排支持工具支持对象范围，落实好存续的各类结构性货币政策工具。

总体看，重点领域贷款保持较快增长。6月末普惠小微贷款和制造业中长期贷款同比分别增长16.9%和18.1%，绿色贷款同比增长28.5%，均超过全部贷款增速。

一位业内专家指出，央行抓住了住房租赁产业这一关键点。《报告》通过专栏阐释了金融支持住房租赁产业的必要性和可行性，有利于兼顾当前与长远。

从短期看，当前房地产市场也处在调整的特殊时期，很多新房卖不出去、二手房产空置，加大对住房租赁产业的支持，有助于盘活存量去库存，平衡房地产市场供求，稳定预期。

从长远看，总量上我国已“不缺房”，但结构上还有调整空间，新市民、青年人想租“好房子”；坚持租售并举，支持越来越多的住房租赁优质企业进入市场，发展住房租赁产业，这些都是未来房地产新模式的重要方向。

《报告》强调，租金是影响住房价值的核心变量。住房的价值主要来源于未来房租折现，其决定了房产的底价和基础。市场经常提到的“租售比”指标，近年来总体回升，未来租金增长的影响也会逐步显现。

市场人士分析，对于给定的购房成本，租售比与未来租金增长率加总，才能反映租赁住房总的收益率，目前很多城市和租赁需求比较旺的地区都达到了3%以上，高于多数资产回报率。从国际比较看，剔除房产税后的可比口径下，美、日租售比都在4%以上，英国也在3.5%左右。随着国内住房市场深度发展及居住观念更为多元化，租房的选择也会增多，我国租房收益率还有提高空间。

《报告》认为，目前我国住房租赁业务仍处于起步阶段，市场发展模式还在探索阶段。央行及时推出保障性住房再贷款新工具，支持企业批量收购存量住房用作保障性住房，能比较快地形成规模效应，同时多地也在财税、土地、配套设施等方面提供政策支持，这些都能起到降低企业成本、增强产业商业可持续性的作用。

有了这些金融和地方财政政策的支持，未来随着住房租赁企业经营能力提升和市场商业化有效运转，住房租赁市场将迎来更广阔空间，长期看也能促进房地产业发展模式有序转型。

未来利率回升、债券价格下跌，高位接盘的投资者风险很大

《报告》还以专栏方式介绍了资管产品净值化机制对公众投资者的影响。一位业内专家指出，央行普及金融知识，意在向投资者提示债市风险。今年以来，债市持续火热，相关资管产品净值和年化收益率走高，吸引了不少公众投资者。7月末银行理财平均年化收益率超过3%，而当前多家银行3年定期存款挂牌利率不到2%，部分投资者就将银行存款转换成这类理财产品。

过去几个月，央行已通过多个渠道向市场提示债市风险，业内人士分析，本期《报告》设置这一专栏，也是在提醒公众投资者理性评估市场风险，审慎开展相关资管产品投资。

《报告》强调，净值化有助于明确资管产品风险和收益归属，真正体现“卖者尽责、买者自负”的资管本质。据市场专家介绍，在净值化机制下，投资收益率随净值动态变化，若债市转向，相关资管产品净值也会回撤，投资者不能只依据当前年化收益率进行投资决策，若赎回时机不当，可能会从浮盈转为实亏。

此外《报告》也提醒公众投资者要综合权衡投资产品的风险和收益。在净值化环境下，资管产品投资收益和风险是对等的，实际收益最终依赖于底层资产市场价值的动态变化，具有不确定性，投资者应当基于自身风险承受能力，理性判断不同投资产品收益。存款利率看似偏低，收益是确定可实现的，对风险偏好较低的投资者而言，未尝不是理性选择。

业内专家分析，近几个月长债收益率持续、快速下行，既反映市场对长期增长预期偏弱，也有短期供求扰动的影响。从我国2035年要实现人均GDP翻番目标和长期经济基本面看，市场预期与经济长期增长情况是存在偏差的，当前这么低的长债收益率是不可持续的。

未来利率回升，债券价格就会下跌，投向债市的资管产品净值也会随之回撤，现在入场的投资者，高位接盘的风险很大。净值化机制下，资管产品没有刚性兑付，投资者所承担的风险与股市、债市投资的逻辑本质上是类似的。2022年银行理财产品赎回潮中，不少产品破净，很多投资者就因此遭受了亏损。

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