中介跨界，贝壳“安家”

日前，西安一场土地竞拍引发市场关注。

7月30日，西安市未央区挂牌成交2宗共14.475亩商住用地，分别位于永兴路以东、纬二十七街南北两侧，成交总价款1.338亿元，均由西安嘉家致和置业有限公司摘得。

天眼查显示，西安嘉家致和置业有限公司成立于2024年1月，为贝壳旗下贝好家（西安）置业发展有限公司的子公司。

贝壳是作为国内最大的中介平台，上半年参与了北京、广州等城市土拍，均未能如愿拍下。此次在西安拿地成功，意味着贝壳正式入局房地产开发，通过大数据分析，探索“以人定房、以房定地、以房定钱”的新模式，或将搅动整个房地产行业格局。

1.3亿元西安拿地

据公开信息，贝壳竞得的两宗商住用地编号分别是WY10-9-177-1和WY10-9-177-2，地块出让约定中明确，不接受联合竞买。

其中，WY10-9-177-1宗地位于未央区永兴路以东、纬二十七路以北，地块净用地面积5亩，容积率1.5，绿化率35%，建筑密度20%，地上建面5000平方米，建筑高度54米，起始价为3600万元。

WY10-9-177-2宗地位于未央区永兴路以东、纬二十七路以南，地块净用地面积9.475亩，容积率2.8，绿化率35%，建筑密度20%，地上建面17685平方米，建筑高度80米，起始价9780万。

来源：西安市公共资源交易中心

两宗地块均位于西安市北二环核心区域，临近大明宫国家遗址公园，与西安火车站相距不到5公里。项目周围多为住宅区，主要配套设施有锦宏医院、正泰医院、汉城湖公园、西安市第七十五中学等。

这也是贝壳首次在土拍市场拿地成功。

今年3月，北京市顺义区空港地块吸引36家房企摇号，其中便包括贝好家（北京）置业有限公司；6月广州土拍中，贝好家也参与了荔湾鹤洞路一地块的竞拍，但均未成功摘得。

可以发现，贝壳参与土拍基本上选择的都是热门城市。

针对拿地事宜，贝壳方负责人告诉《每日经济新闻》记者，西安“纬二十七街”项目是贝好家在“1+2”模式下的一个多方合作项目，根据合作方需求，贝好家提供基于大数据支撑的C2M产品定位方案，以及资金、营销服务，并非自主开发项目。

在易居研究院研究总监严跃进看来，贝壳拿地具有一定的前瞻性，虽然不一定要转型做开发业务，但是可以通过此类具体项目操作，增强对于新房市场的理解，在行业层面具有非常好的导向，也有助于后续平台多元化业务的发展。

联合绿城开发

一位贝壳相关人士向记者透露，西安“纬二十七街”项目将由贝好家和绿城管理联合开发。绿城管理负责项目代建以及输出品牌力，贝好家提供数据驱动力。

具体来看，绿城管理是国内代建领域的头部企业。2023年，绿城管理新拓代建项目合约总建筑面积3528万平方米，连续8年市占率超20%。2024年1-6月，绿城管理以1746万平方米新签约规模位列第一。

同时，绿城也是最早在西安开展代建业务的房企，在西安代建的项目已经遍布港务、浐灞、经开等区域，并且市场反馈也比较不错。

根据中指研究院监测显示，西安TOP10房企2024年上半年实现总销售额568亿元，实现销售面积368.4万㎡。绿城中国以112亿、54.9万㎡的总业绩，夺得销售额、销售面积榜双料榜首，成为西安业绩唯一半年过百亿的房企。

贝好家则是贝壳第四条事业线。

2023年7月，贝壳董事长兼首席执行官彭永东发布公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整。贝好家事业线作为新设的一翼，其宗旨是基于客户思维，共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级。

图片来源：《公开信》部分截图

上述相关人士告诉每经记者，“其实就是通过大数据知道市场需求去建房子，自己下场拿地、运营和销售，算半定制。贝壳在中介行业深耕多年，积累了海量的客户资源，并且十分了解客户对住房产品的需求。”

贝壳年报显示，截至2023年底，贝壳门店数量达43817家，活跃门店数量为42021家。经纪人数量达427656名，活跃经纪人数量为397135名。

图片来源：贝壳年报截图

而贝壳的数据中心，则汇集了全国各地的城市规划图、地段热力图、户型分布图，以及无数家庭的房产消费轨迹，这种数据积累的深度和广度，是一般开发商难以企及的。

西安拿地“热”

贝壳在土拍市场的亮相，一举将楼市关注度再度拉回西安。

中指研究院数据显示，国央企资金实力强，一直在西安土地市场上比较活跃，对于优势地区的优质地块，国央企投资积极性较高，竞争也更加激烈。但西安土拍分化加剧，对于性价比不高的地块，任何房企拿地也保持较为保持审慎的态势。

民企开发商的拿地积极性普遍偏低，上半年国央企占据绝对主力，尤其是中铁建房地产、中海地产、中铁一局等“中字头”基建系房企发展异常迅猛，在拿地面积TOP10房企中占据5席。

本土建筑企业、地方国企也逐渐崭露头角。拿地面积TOP10房企中，陕西建工以83.4万㎡的拿地面积位列第一。西安城投、陕鼓集团等地方国企分别以47.4万㎡、19.5万㎡的拿地面积位列第三和第十。

图片来源：中指研究院

从整体土地市场来看，2024年上半年，西安成为全国为数不多各大房企重仓城市，成交总量规划建面稳居全国第二。根据中指研究院《2024中国地级以上城市房地产开发投资吸引力》显示，西安已经超过中部城市武汉，成为全国第九大房地产投资热点城市。

上述土地投资价值背景下，贝壳选择西安也不足为奇。同时，作为行业新入局者开发的全新产品体系，贝好家仍处于前期探索阶段，重点关注中国主要一二线城市的合作机会，在热门城市也能保证高吸引力和强竞争力。

至于贝壳是否能够搅动整个房地产行业的格局，上述人士分析称，目前这类“以人定房、以房定地”的定制化模式还是非常稀缺的，很少有开发商做，主要是成本包不住。但是贝壳的管理和营销成本更低，更知道客户想要什么，所以对于其他开发商来讲还是有一定冲击的。