房企观察 | 首进三亚斩获单价“地王”，河北房企天正地产凭什么逆势扩张？

在近日的三亚土拍上，三亚正基房地产开发有限公司（以下简称三亚正基）以溢价率约37.7%夺得三亚中心城区海坡片区HP04-06-04/05/11地块（以下简称海坡片区地块），约17366元/平方米的成交楼面价也创下三亚土地单价新高。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）查询天眼查发现，三亚正基为天正地产集团有限公司（以下简称天正地产）的全资子公司。官网显示，天正地产截至2024年6月仅在河北、山东、宁夏和海南4省有布局，其中河北为其房地产业务的大本营，项目分布在邯郸、邢台、衡水、沧州等地。

“区域型房企为实现业务增量和地域多元化，降低对单一市场依赖的风险，通常是区域型房企外拓的最大动力。”中国城市发展研究院农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅7月3日在接受每经记者采访时表示，不过区域型房企外拓也容易面临一些挑战，比如随着地域扩张及业务版图扩大，管理难度将更大，房企需要面临更复杂的管理挑战，包括跨区域的项目管理、供应链管理等。

斩获三亚单价“地王”

6月26日，三亚海坡片区地块出让。经过510轮举牌后，由三亚正基以16.36亿元、溢价率37.7%摘得，楼面价约为17366元/平方米，刷新三亚土拍单价纪录，成为新晋单价“地王”。

从区位来看，海坡片区地块位于三亚湾海田路以南，靠近三亚市第九小学三亚湾校区，占地面积37682.34平方米，容积率不超过2.5，预计最大可规划计容建筑面积约94206平方米，将用于开发市场化商品住房项目。

该地块区域地理位置相对优越，靠近三亚市第九小学三亚湾校区。每经记者梳理发现，海坡片区地块周边目前已有万科三亚湾项目、吉祥16号项目等高品质住宅在建。

来源：海南省自然资源和规划厅官网

另据三亚房天下数据，该地块周边的二手房小区主要包括鲁能三亚湾、三亚地中海湾、金中海蓝钻等，挂牌均价在2.9万~4.2万元/平方米。如鲁能三亚湾二手房挂牌均价为3.4万元/平方米，三亚地中海湾为4.2万元/平方米，金中海蓝钻为2.9万元/平方米。

记者了解到，三亚中心城区海坡片区重点在于生态建设和城市服务功能的补足，同时承接自贸港产业功能的外溢。片区的总体布局被设计为“一园、三区、多组团、山海绿楔”，而此次土拍也将为三亚湾带来了新的品质住宅项目。

根据海坡片区地块竞拍要求，竞买人或其关联企业须为《财富》杂志世界500强或中国房地产百强企业或省、市属国有企业。官网显示，天正地产2003年成立于河北，是中国房地产百强企业之一，曾打造了市区院系和新区府系两大高端改善产品线，以及高端豪宅壹号院系。

值得一提的是，根据海坡片区地块竞拍要求，天正地产还需承担至少5351万元的投资，用于地块周边的公园绿地和市政道路建设。

社交平台上的天正地产招聘信息

记者注意到，关于天正地产海南公司的招聘海报近日也开始在部分社交平台流传。海报显示，天正地产集团首进三亚湾后，目前正在招聘工程负责人、成本招采负责人、营销负责人等相关岗位。

首次进入三亚房地产市场，天正地产将会开发出怎样的产品也备受关注。7月3日上午，《每日经济新闻》记者拨通天正地产电话询问三亚海坡片区地块后续规划及产品定位等问题，不过接听电话的工作人员婉拒了记者的采访。随后。记者向天正地产官网所留邮箱发去采访函，但截至发稿未到答复。

地产布局偏重三四线城市

天正地产属于典型的区域型深耕房企，从该企业的发展历程来看，2003~2008年先后在河北开发了东安小区、益友新居和平公寓等项目，并依靠在衡水的金域蓝湾项目在业内打出一定知名度。

天正地产业务布局图 来源：企业官网

2014~2017年属于天正地产的业务外拓期，其于2014年走出河北，布局宁夏银川，后又进入山东聊城。2018~209年，天正地产扩大了在河北衡水、邢台、唐山、沧州等地的布局，进一步扩大了其在河北区域的市场份额。

不过，天正地产在河北的布局主要以三四线城市为主，并未在省会石家庄开展业务。据克而瑞数据，2024年1-5月，天正地产以7.44亿元的成交金额排在河北房企销售榜第十位。

另据官网，2023年天正地产实现权益销售金额68.43亿元，排在全国房企销售榜第93位（中指研究院数据）；当年拿地7宗，新增土储72万平方米，总土储约为713万平方米。

来源：克而瑞

2024年，天正地产再次走出河北向外进行业务拓展，其业务版图也首次扩张到了海南三亚。

据天正地产集团微信公众号，2024年是其“产品升标年”，将围绕户内交付、精装大堂、地库、园林景观四个维度，全面提升产品品质。

记者注意到，天正地产的负债水平在行业内处于较低水平。据官网数据，截至2023年末，天正地产集团剔除预收款后的资产负债率为12%，净负债率-65%，现金短债比率1204%。

天正地产负债率情况 来源：企业官网

“区域型房企外拓拿地的最大诱因通常是为了满足业务增量及多元化需求，若能在其他区域打造标杆性产品，有可能将新区域开拓为新的利润增长空间，但面临最大的挑战通常是新区域的市场挑战、管理半径成本等。”袁帅向记者表示。

封面图片来源：天正地产集团微信公众号