房企观察｜重仓商业，香港置地拟升级香港中环物业，内地业务扩张提速

近日，香港置地在香港中环举办发布会，宣布将与零售租户共同投资超10亿美元（约合人民币73亿元），对旗下位于中环的置地广场进行为期3年的升级改造，第一期工程将于2024年三季度开始。

香港置地在香港中环地区拥有众多物业，被称为是中环“包租公”，持有中环约45万平方米物业。据悉，此次升级项目是香港置地史上最大的零售升级，将投资超过4亿美元（折合约31亿港元），置地广场多家现有奢侈品牌租户将额外投资约6亿美元（折合约47亿港元）。

《每日经济新闻》记者注意到，近两年香港置地在内地城市业务布局明显加快，特别是在重庆和上海，其开发项目中重庆的项目占比近半。而之前的多年，作为香港老牌房企，香港置地内地业务给外界的印象一直都是不紧不慢。

重仓商业，78亿港元升级中环物业

与内地开发商高周转、高负债不同，香港置地更加重视业务盈利的持久性，重仓商业。在财报中，香港置业持有性物业被视作公司重要资产，也是营收的重要来源。

梳理官网和财报可以看出，香港置业持有物业主要位于中国香港和新加坡。据官网介绍，香港置业在亚洲主要城市持有及管理超过85万平方米物业，其中在香港中环持有约45万平方米优质物业，透过合营公司在新加坡拥有16.5万平方米高级写字楼物业，并在内地拥有4个零售中心。

此次斥资78亿港元升级中环物业，被业内看作是适应香港奢侈品市场变化的重要调整。

香港置地行政总裁史米高（Michael Smith）表示：“香港置地与奢侈品牌租户的战略性投资，不仅印证了中环作为香港商业和零售中心的重要地位，更体现了我们对香港一直作为国际金融中心地位抱有坚决信心。”

香港置地还表达出了特别看好内地消费市场的看法，将中国⼤陆零售看作经常性盈利增⻓引擎，并将加大运营力度。去年6月，香港置地首次正式对外确立“中环”和“光环”两个商业项目产品线。其中，“中环”系列是在内地开发建设的主要品牌，定位高端奢侈。“光环”系列则偏向中端，项目所在城市主要位于新一线或强二线城市，如成都、武汉、重庆等。

每经记者通过财报获悉，香港置地计划未来3年在内地7个城市推出10个新商业项目，其中上海、重庆、南京各有两家。

重庆开发项目占比近半，内地业务提速

从财报数据来看，目前，香港及内地已经成为香港置地业绩贡献的主力军，内地贡献值不断增加。

香港置地起初在内地的布局以住宅开发业务为主，2004年首次进入重庆，由此开端，重庆至今在香港置地内地业务版图中占有重要一环。

截至2023年年末，该公司在内地共布局了北京、上海、成都、重庆、杭州、南京、武汉7个城市，共37个项目，总权益可开发面积为840万平方米，其中在重庆共有15个项目，占内地项目近半，总建筑面积750万平方米。

相较于独立拿地的其他港资企业，香港置地更倾向寻求机会合作开发，除了招商蛇口、华润置地、首钢集团外，旭辉、碧桂园、仁恒置地等也曾是其合作方。

过去几年，香港置地在内地最受关注的一次是2020年初，彼时香港置地联合体以310.5亿元摘得上海市徐汇区黄浦江南延伸段涉宅用地，时至今日仍是上海地王纪录保持者。

去年，香港置地分别在北京和重庆拿下两宗土地，其中重庆地块与华润置地合资，拿地金额为42亿元，预计竣工时间为2026年，香港置地持股40%。在北京，香港置地与首钢集团和招商蛇口合资，斥资53亿元拿地，该公司持股比例为20%，预计竣工时间为2026年。而在此之前，香港置地已多年未在一线城市拿地。

不同于内地地产商的高周转高负债模式，港资地产商一般资产负债率低、现金流充足，使其有能力看重项目的长期运营和回报。据企业方面透露，截至2024年3月31日，香港置地负债率为16%，可动用流动资金（包括现金和未使用的借贷额度）为31亿美元（折合约242亿港元）。

而截至2023年12月31日，香港置地负债率为17%，可用流动资金约40亿美元，平均债务期限为6.3年。2029年是香港置地的偿债高峰，债务到期规模为33亿美元，2024年债务到期额度为7.82亿美元。

有135年历史，已穿越过多个行业周期的香港置地，在当下市场将如何布局，我们将持续关注。

封面图片来源：每经记者 张建 摄