5· 17楼市新政满月观察 | 二线城市房价仍在下探 业内：6月楼市有望进入政策效果兑现期

“近期咨询量和到访量，相比新政刚出台时确实有明显下降。”近日，武汉当地一楼盘置业顾问告诉《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者），近期项目推出了一批特价房，部分楼层价格相比于4月每平方米低了两千多元。

随着5月17日央行发布的系列房地产金融政策（以下简称5·17新政）满月，国家统计局6月17日公布数据显示，5月份，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较上月扩大0.2个百分点；同比下降3.7%，降幅较上月扩大0.8个百分点。其中，仅太原新房价格环比上涨0.1%，西安和成都同比上涨，其余城市新房价格同比、环比均呈现下降态势。

与此同时，二手房市场“以价换量”仍是主流，31个二线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅较上月扩大0.1个百分点；同比下降7.5%，降幅较上月扩大0.7个百分点。其中，厦门、济南、宁波、南昌等城市环比降幅均超过1.5%。

另据中银证券报告，5月二线城市新房成交面积环比增长14.4%，同比下降39.2%，降幅较上月收窄了4.8%。“短期内热点恒热的济南、成都等核心二线，单月成交规模居前，环比持续增长，不过多数城市仍处于稳步需求修复期。”

诸葛数据研究中心监测数据则显示，上周（6月10日至16日）新房市场成交活跃度有所回升，成交总量环比止跌转涨，重点15城新建商品住宅成交量为14913套，环比上升11.37%，同比下降27.33%；重点10城二手住宅成交量为16089套，尽管环比下跌了6.28%，但同比微涨0.33%。

多位业内人士在接受每经记者采访时表示，6月市场有望进入政策效果兑现期。随着进入房企年中促销季，预计“以价换量”趋势或持续，短期价格仍然缺乏稳定上涨的动力，新房、二手房价格可能继续下跌。

仅三城新房价格环比或同比上涨

太原是5月二线城市中唯一新房价格仍在环比上涨的城市。据国家统计局数据，5月太原新房价格环比上涨0.1%，已连涨3个月。

另据朗润智业数据，5月太原六城区新房成交均价约12355元/平方米，相比4月小幅上涨。其中，主城区新房价格最高的板块为龙城新区，均价为17112元/平方米。而太原新房成交均价节节攀升的原因，主要在于高端改善型项目持续发力。

如5月表现突出的保利天悦均价为280万元/套，主力户型面积为168平方米、173平方米和198平方米；已开盘多年的高端楼盘中铁建花语堂，目前以“准现房”销售，价格为14800元/平方米，主力户型面积为175平方米。

“太原作为区域经济强市，楼市基本面本身就不算太差。此外，太原楼市纾困政策开展较早，政策力度大，持续性较强。”上海中原地产市场分析师卢文曦向每经记者分析指出，此前太原房价也曾有过逆势上涨的情形，但并未得以持续，未来太原房价走势仍有待观察。

值得注意的是，尽管太原5月房价环比有所上涨，但同比仍有0.5%的下滑。而成都和西安则是二线城市中仅有的两个新房价格同比仍在上涨的城市，5月同比分别上涨了0.2%和3.8%。

值得济注意的是，西安新房价格经过连续14个月环比、同比“双涨”后，环比首次出现下跌。

据中指研究院监测，2020年以来，西安新房成交面积段略有上移，到2023年末，120~160平方米的改善型产品已成为成交主力；成交总价也上移明显，产品集中在150万~200万元、300万元以上个面积段。同时，改善型项目销售相对较好，甚至出现“越贵越摇”的现象。

另据克而瑞数据，“五一”假期，西安各楼盘加大促销力度，如推出特价房、提高佣金及折扣等，推动市场销量短期上涨。而受市场结构影响，5月西安新房销售套均面积约140.8平方米，较上月增加约3.7平方米；成交主力面积段100~140平方米，占比环比保持稳定；200平方米以上面积段受个别热销改善项目带动（如曲江星河湾花园200平方米以上产品成交135套，占比41%），占比上涨2个百分点。

进入6月，这一趋势依然明显。如今年第23周（6月3日至9日），西安10个项目开盘，共推售1832套房源，成交827套，整体去化率45%。去化表现突出的曲江新区金茂璞逸曲江加推中心位置楼栋，313平方米面积段大平层，均价超过3万元/平方米，去化率达89%。

“恰逢房企年中冲刺业绩的节点，营销力度势必有所加大 ，加之西安下调了首付比例和房贷利率，预期6月成交总量或将稳中有增，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。”克而瑞分析指出，预期西安短期内市场韧性较强，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，城市外围多数项目或将小幅升温。

成都同样是全国少数新房价格同比仍在上涨的城市。中指研究院监测显示，今年前5月，成都商品住宅备案面积519万平方米，同比下降明显。但总体来看，前5月成都新房和二手房市场仍均能贡献1500万平方米左右的量级。但纵向来看，成都市场仍处于低位调整期。从5•17新政后四周的表现来看，成都商品住宅备案成交1222万平方米，降幅较前5月有所收窄。

而总价较高且受成都4月28日新政影响较大的“5+2”区域备案成交为51万平方米，韧性相对较强。如上周，位于锦江区的能建•锦誉府时隔两个月后加推新房源，单价超3万元/平方米，136套房源当天销售125套，去化率超过90%。

“短期内政策刺激效应并未完全展现，购房者观望情绪仍较重。”中指研究院成都分院分析指出，预计随着时间推进，低首付、低利率政策进一步落地，成都“5+2”区域的购房信心有望逐步恢复。

“短期内热点恒热的济南、成都等核心二线城市，新房单月成交规模居前，环比持续增长。但多数城市仍处于稳步需求修复期，客户观望情绪比较浓厚。”中银证券在报告中指出，部分二线城市如南京、苏州、福州等，新房成交动力略显不足，基本以刚需和改善性需求为主导，购买力趋紧，加之二手房持续“以价换量”分流客户，也使得新房成交增长动能转弱。

二手房市场“以价换量”仍是趋势

相较于新房价格仍有城市上涨的情况，5月二手房市场环比和同比全线下跌，就算是近期二手房市场热度最高的杭州也不例外。

克而瑞监测显示，杭州全市（除富阳、临安）5月共成交二手住宅7645套，虽较4月环比微跌2%，但同比去年5月涨幅达17%，7645套的成交量也是杭州近三年的5月份成交量新高。

除了政策加持，二手房市场“以价换量”是关键。5月份，杭州全市（除富阳、临安）二手住宅成交均价为30636元/平方米，较4月降幅超过5%。据杭州贝壳研究院数据，未来科技城板块近一年二手房成交均价下跌幅度为11.6%。6月以来，未来科技城贝壳平台上的二手房挂牌均价为4.18万元/平方米，较5月的均价4.22万元/平方米再次微降。

“新政刺激下杭州市场活跃度明显提升，新房、二手房咨询量增多，二手房表现仍优于新房市场，市场已逐步企稳。”中指研究院华东大区常务副总高院生向每经记者表示，6月市场有望进入政策效果兑现期，杭州二手房市场仍有望继续保持七八千套左右的成交规模。

值得注意的是，杭州二手房价格有了止跌趋势。如景芳三区5月成交均价31010元/平方米，较4月上涨0.19%；采荷东区5月成交均价41380元/平方米，较4月下跌0.1%；凯旋路小区5月成交均价34980元/平方米，较4月下降0.06%。

作为二线城市中房价环比下跌最大的城市，厦门5月二手房价格环比下跌了2%，同比下滑幅度则达到了11.9%，仅次于徐州的12.4%。与此同时，南京、武汉等城市二手房价格同比跌幅也超过了10%。

结合克而瑞监测的二手房成交数据来看，5月重点城市二手房成交规模虽略有回落，23个重点城市二手成交环比降8%，同比下降4%，累计同比下降13%。不过，二手房跌幅整体小于新房市场，整体“以价换量”韧性好于新房市场。

此外，5月二线城市二手房成交面积环比增速下降9.4%，同比增速下降9.6%，同比降幅较上月收窄0.6个百分点；前5月二手房成交累计同比增速下降16.7%。

58安居客研究院院长张波表示：“二线城市的房价总体处于下行，但从近几个月的房价表现来看，已明显呈现接近价格底部的趋势，在探底过程中不少城市会出现‘跌穿底部’的价格过度下跌现象，这将随着市场不断恢复正常而修正。”

“楼市政策的效果往往都是循序渐进的。”易居研究院研究总监严跃进分析指出，房地产市场不同于股市等其他市场，各地都有着相对独立的行情。而且，房地产市场更贴近生活，决策成本也更高更复杂，因此政策有着相对较长的传导过程，政策也很少具有“爆炸性”。

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