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    “已有项目报名,开发商可以先报价”,地方政府加速收储商品房,到底怎么操作?

    每日经济新闻 2024-06-19 21:21

    每经记者 甄素静    每经编辑 何小桃 陈梦妤    

    tZx4BVnRAQcMuAlSHiaibbFhGqF7ickYJqibRfslVJj2K3Y1LwdWx8UWZgYLFugHg3xXm9iaChTW40JkuN8fiajcp8tA.jpg惠州某住宅小区 每日经济新闻资料图

    地方收储存量商品房的队伍在不断壮大。

    日前,惠州市住建局发布公告,将征集惠州市域内7个县(区)中心区域内120平方米以下的已建成未出售商品房房源用作保障性住房。

    惠州市住建局表示,按照“政府主导、市场化运作”工作思路,“市场化、法治化”和双方自愿原则,拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体,以合理价格收购(以同地段保障性住房重置价格为参考上限),在我市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

    征集时间为2024年6月17日至2024年7月17日。

    《每日经济新闻》记者注意到,相比此前城市的收购要求,惠州收储更为灵活,已经开售但尚有存量房源的项目,以及计划在年底前竣工的项目,均可报名参与征集,但最终原则是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

    惠州市住建局工作人员在接受每经记者采访时表示,目前已经有几个项目报名了,咨询的更多一些。此次收储计划征集数千套房源,预计半年左右正式推出。

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    某央企背景开发商工作人员陈经理告诉每经记者,公告发布后,他们也在通过各个渠道关注,但据他了解,其公司内部还没有项目计划报名参与。

    另一在惠州有多个项目在售的房企人士表示,比较关注收储价格,但公告并不十分明确。他预计最终收储价格不会高,而房企报名需要考虑能不能算过来账的问题。

    每经记者注意到,定价是房企的关注重点,惠州此次征集房源,采取的是开发商先自行报意向价的方式。

    不过,在公告中,惠州市住建局表示,以同地段保障性住房重置价格为参考上限收购。然而,具体什么是重置价格以及如何确定,公告中并没有详细说明。

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    惠州市住建局工作人员在接受每经记者采访时表示,开发商可以先报价,假如市场价是1万元/平方米,而开发商急需资金,他们可能愿意以低于市场价的价格,例如5000元/平方米出售房产,那各个部门后续可以评估或协商。

    至于从征集商品房源到保障房正式推出的具体时间表,该名工作人员也表示,很快,预计半年左右。

    而对于是否考虑报名参与征集,上述房企人士表示,他们目前多个项目在惠州销售情况良好,且公司资金情况尚可,项目都按时交付,去年和今年都有项目提前交付,所以暂时还未考虑报名,但后续会关注和评估。

    根据中指研究院数据,截至2024年5月底,惠州新房库存量近1309万平方米,去化周期超30个月,库存压力较大。除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外,还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。

    中指研究院市场研究总监陈文静认为,通过收购市场未售新房来改建保障房,有利于市场库存的去化,缓解开发企业资金压力,去库存效果最为直接。多地将收储对象定为已建成未出售商品房,也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。房企出售已建成商品房后,回笼资金可用于支持在建工程,助力保交房。

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    定价是核心矛盾点

    据中指研究院监测,今年二季度以来,多地发文鼓励收购符合条件的房源用作保障性住房。

    多数城市对房源基本条件提出要求,如房源单套面积、已取得竣工验收备案证明、权属清晰且可交易等,或要求房源满足一定车位配比、可实现封闭管理、可拎包入住等。对于期房项目,杭州临安提出期房需提供商品房预售许可证,需由供应商出具保交付资金方案。

    有业内人士分析认为,征集房源如何定价是核心矛盾点,如果定价高,面临的是资金亏损;如果定价低,企业会有抗性。与此同时,符合征集要求的商品房房源与保障房需求之间存在一定的区域、资金和相应的配套匹配度问题,要达成大量的房源征集目标较为困难。

    每经记者在采访中注意到,多数城市并未明确具体定价规则,少数城市明确按照周边房源进行定价。

    比如,不同于惠州提出的“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”的标准,近日广州市增城区公告表示,拟公开购买商品房作为广汕铁路项目的安置房,房源交易单价以评估方式确定,选用的评估方法为成本法,原则上为“土地成本+建安成本”。

    而更早之前,杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。

    广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析认为,整个过程需要先摸排房源,选定,然后是价格谈判,考虑到配售型价格只有同区域商品房的五折左右,要实现资金平衡,收购的价格会更低,因此该过程会比较长,能落地多少项目,有很大不确定性。

    记者|甄素静

    编辑|何小桃 陈梦妤 盖源源

    校对|孙志成

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