区域房企观察 | 500亿级“神盘”麓湖商业难题待解，万华“超级大盘模式”能否异地复制？

今年5月，成都新房成交量环比微涨，处于年内高位。其中，成交量居成都各区首位的天府新区，5月成交的894套新房中就有110套来自麓湖•沄岸项目。

麓湖•沄岸位于成都天府新区麓湖生态城（以下简称麓湖）黄金环岛上，户型面积为237—254平方米，套均总价超千万元，总共110套，5月15日开盘两个半小时便被一抢而空，揽金约11亿元。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）注意到，作为整体规划面积约8300亩的超级大盘，由成都万华投资有限责任公司（以下简称万华）开发的麓湖在地产圈闻名已久，曾被称为中国“四大神盘”之一，开发至今已有十余年。同时，虽然麓湖是成都最贵的楼盘，但每每有新组团开售，经常会快速售罄，且中签率极低。这样的销售成绩，也令众多开发商羡慕不已。

据中指研究院数据，2023年全国共诞生了10个销售额超百亿元的大盘，其中麓湖以148.2亿元高居第三位。另据克而瑞数据，今年前5月，万华以37.2亿元的全口径销售金额，在成都房企中排在第八位。

不过，在过去十余年的开发中，麓湖主要以住宅销售为主，因此导致的交付周期长、商业配套缺失等问题也成为其不可避免的“痛点”。同时，随着万华近几年陆续落子重庆、海口、武汉等城市。在行业整体下行的背景下，麓湖的“超级大盘模式”能否成功在这些城市复制？

累计销售额已超500亿元

公开信息显示，麓湖的规划最早可追溯到2005年。

彼时，成都《南部新城规划》出炉，万华便与美国著名规划设计公司Johnson & fain合作，对麓山大道周边区域差不多100平方公里的土地进行了深度研判。但直到2009年，万华投资才开始正式拿地，麓湖项目也于当年11月正式奠基。

麓湖整体规划面积约8300亩，其中规划湖域面积约2400亩。据南方周末报道，国土部门公告显示，2009年6月24日、25日，万华投资和万华新城分别以90万元/亩和84.5万元/亩的起拍价获得共约1860亩土地；同年7月6日和7月7日，万华又以70万元/亩起拍价获得共约1940亩土地，这些地块均系商住用地。

每经记者查询中国土地市场网 （主办方为自然资源部不动产登记中心•自然资源部法律事务中心）获悉，在2020年9月11日该网公示的一则供地结果信息显示，麓湖土地置换获得686211平方米其他商服用地，折合约1029.3165亩，成交总价1093万元。

事实上，在麓湖建设初期，万华也曾因天府大道改线、资金、舆论、工程、规划等问题集中爆发而深陷危机。据万华投资集团总裁、麓湖生态城总设计师罗立平今年初在混沌APP发表的公开演讲上回忆称，2013年4月，麓湖第一个高层产品澜语溪岸在最紧要的关头获得了预售许可证。“万华虽然选择用7000多元/平方米的成本价入市，但仍高于周边5000多元的房价，而万华必须快速回笼现金，因此将超过10%的优惠给予一次性付款客户，最终开盘后清水板楼被一抢而光，精装塔楼也大受欢迎，其中一次性付款的认购率高达80%。”

从2016年开始，麓湖大规模推售高层组团。自此，麓湖成为万华旗下不折不扣的“现金奶牛”。据记者不完全统计，自2016年以来，麓湖的沚院、汀院、长滩、玥港、沄洲、沄岸等组团陆续推货，超1.8万套住宅入市销售，累计销售产值超过500亿元，每年持续为万华提供亮眼的业绩贡献。

仅2023年，麓湖就推出了住宅4395套房源。据中指研究院数据，2023年麓湖销售额达148.2亿元，在全国范围内仅次于杭州之江未来社区和广州琶洲上品。这个成绩也将万华当年在成都房企的销售排行提升4个名次至第7位。

值得一提的是，麓湖32165元/平方米的销售均价，也成为成都中心城区板块成交均价最高的楼盘之一。可供参考的是，据克而瑞四川监测数据，今年5月，大成都新房成交均价约为2.06万元/平方米，环比微涨3.86%，同比上涨5.13%，属年内房价最高水平。

今年前5月，麓湖已先后两次推出了W2悦溪组团以及C28沄岸组团，合计供应量已达到710套，面积覆盖了110—160平方米的精装套三、套四以及237—253平方米的小高大平层。据克而瑞数据，今年前5月，万华以37.2亿元的全口径销售金额，在成都房企中排在第八位。

另据记者了解，麓湖生态城W2悦溪新批次预计于6月加推，户型面积为111平方米和141平方米户型。而今年3月，该组团推出时的单价为2.5万元/平方米，远低于麓湖其他组团的价格。

“超级大盘模式”能否复制？

有了麓湖这头“现金奶牛”作为坚实后盾，万华也在近年开始对外扩张，旗下的“麓”系产品开始落地到重庆、海口等城市。

2017年8月，万华联合两江置业拿下重庆两江新区345亩地块，这也是万华首次走出成都开发项目。

与当时的麓湖一样，拿地后的万华并未立即着手进行开发，而是在其后的几年围绕两江新区水土-悦来板块不断拿地，截至目前已累计在握土地3500亩，耗资上百亿元。据《重庆日报》，罗立平表示，万华之所以选择进驻悦来板块，主要原因在于，他曾受邀参与过该区域整体规划的咨询工作，非常了解区域的规划，也深谙其发展前景。

据公开信息，在首次拿地三年后，万华在重庆的项目麓悦江城才正式亮相。2020年9月，麓悦江城首次开盘推出125套房源，当日去化103套；第二次开盘推出75套房源，当日去化73套，开盘去化率均达到九成。

2022年12月27日，万华首次进入武汉，以33.2亿元摘得长江新区P（2022）144地块，建筑面积474500平方米，成交楼面价6997元/平方米。彼时，武汉当地媒体对万华所拿地块区位现状的描述为“这一板块目前尚处于开发初期，什么配套都没有”。此后的2023年，万华又两次围绕该地块拿地。据记者不完全统计，截至目前，万华在武汉的土储已超过700亩。

而在首次拿地后，万华便开始对武汉市场进行调研。武汉当地某房企相关负责人此前在接受每经记者采访时表示，万华预计打造的项目以高端产品为主，其在武汉重点考察项目也主要围绕高端住宅扎堆的二七滨江板块，包括新希望D10天元、保利天珺等项目，万华曾前后多次派人前往踩盘。

据2023年12月13日武汉长江新区自然资源和规划局发布的地块规划方案批前公示，位于长江新区谌家矶大道以北、规划祁连街两侧将打造滨水生态城。这与2023年10月18日万华竞得的PCX（2023）01号长江新区商服地块位置相符。

据了解，该项目名称已确定为麓洲国际，总占地面积约738.73亩，建筑面积约53.5万平方米，总投资约97亿元，是长江新区在建投资额最大的项目之一，将打造长江新区谌家矶门户公园、滨水生态园林及水上公园，及商业、小学、配套住宅。

此外，在海南省的海口江东新区，万华2019年就布局了约318亩的江东麓岛项目，该项目一期于今年4月30日—5月9日集中交付，总交付率达81%。此外，万华还在三亚获得一宗约12亩的商用地块。

从目前万华的布局情况来看，主要以数百亩甚至上千亩的超级大盘模式为主。不过，多位业内人士在接受每经记者采访时指出，麓湖的超级大盘模式在当前行业深度调整下，包括万华乃至全行业可能都无法复制的。“一方面，天然的地价优势已不存在；另一方面，则源于长周期的地产开发对企业的资金压力。”

超百万平米商业难题待解

需要注意的是，尽管截至目前，麓湖已经开发了十余年，但目前真正呈现的仍只有整体规划的一半左右，还有大量的土地等待开发。与此同时，过去麓湖的开发以住宅销售为主，因此导致的交付周期长、商业配套缺失等问题成为其不可避免的“痛点”。

此前，麓湖业主、知名作家李亚玲就曾公开发文称：“交房3700套，入住不到800户，基础配套设施还没搞好，业主们生活不便，买菜难。”

而这一问题，或将在未来若干年才能逐步得到解决。根据规划，麓湖的建筑面积达700万平方米，其中住宅建筑面积550万平方米，商业建筑面积150万平方米，整个项目预计将达到24万的总入住人口规模。

早在2016年，麓湖便开出了A4艺展中心、麓客岛，2020年又推出了A11地块的麓湖天府美食岛。而未来，麓湖水镇将建设超百万平方米的商业，这也将成为整个麓湖生态城的核心。

根据规划，麓湖水镇将沿天府大道两侧，从沈阳路到武汉路超过2公里的范围内分布。其中，天府大道两侧的综合产业带包含了总部经济、文化会展、酒店、创意办公、水镇商业和中央商务等业态。

2022年11月，麓湖与伊藤洋华堂共同官宣在W2地块打造全新商业“隐溪川”，除约5万平方米的伊藤洋华堂天府店外，还有近6万平方米的自持水街商业，总面积将达11万平方米。对此，罗立平曾表示，隐溪川代表了麓湖铺开全新商业面貌的开端，是麓湖即将开发的600亩商业水镇的序章。

但如何运营商业，无疑是麓湖面临的最大挑战。根据四川省连锁商业协会数据显示，2023年成都共有天府大悦城、锦城万达广场、嘉悦集等24个商业项目入市，总体量约150万平方米。而麓湖的整体商业体量已与上述24个商业项目总体量相当，但目前在成都还没有哪一个企业能够独立运营如此庞大的单体商业体量。

在此之前，万华在商业地产的经验，则源于其开发麓山国际社区时打造的集中式商业配套麓山小镇，总体量约14万平方米。公开信息显示，麓山小镇2012年正式开街时，商铺使用率尚未突破50%，直到近几年才陆续改善。

如今，面对如此大体量的商业，对商业开发和运营经验均相对缺乏的万华来说，无疑是不小的挑战。

封面图片来源：每经记者 陈利 摄