◎合富研究院高级分析师李兴旺表示，东莞二手房成交超过新房其实从去年就开始了，主要原因有两点，一是二手房源急剧增加，本身挂牌量大，加上官方也发布了“带押过户”等二手房刺激政策；二是二手房性价比高，分流了新房市场的部分刚需客户。
每经记者 陈荣浩 每经编辑 陈梦妤
“参与‘以旧换新’活动，部分楼盘可优惠10万到30万元不等。”
“建议小区合理单价为3.5万元/平方米，急卖最多降1000元/平方米，其他业主再配合挂高价格。”
近期，东莞的新房和二手房市场，呈现出了两种截然不同的画风。
新盘开始加入“以旧换新”活动，甚至给出了不同幅度的激励举措。而二手房业主则联合起来保卫房价，发布倡议书，呼吁业主按照商定价格定价，避免中介低价销售。
合富大数据显示，东莞5月新房住宅成交1301套，同比减少四成，但环比上涨2%，均价26486元/平方米。相比之下，二手房市场成交更活跃，5月成交2119套，均价17862元/平方米，同比下跌22%。
6月7日上午，合富研究院高级分析师李兴旺在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，东莞二手房成交超过新房其实从去年就开始了，主要原因有两点，一是二手房源急剧增加，本身挂牌量大，加上官方也发布了“带押过户”等二手房刺激政策；二是二手房性价比高，分流了新房市场的部分刚需客户。
每经记者了解到，东莞部分新盘已启动“以旧换新”，以大户型改善盘居多。
以保利首铸鹭湾为例，购房者需先签下新房认购书和独家房源委托协议，旧房由保利旗下二手平台帮卖，最高可享受新房销售价格10%的补贴，最高30万元。
6月6日上午，每经记者以购房者身份电话咨询保利首铸鹭湾，工作人员表示：“其实就是将房子委托给我们的团队，然后由我们的团队去做市场评估以及售出。我们一般会设置3-5个月的缓冲期，客户可以优先定房，等旧房转卖出去后再支付剩下的首付款。”
据东莞房天下，保利首铸鹭湾销售均价为4.5万元/平方米，主力户型为143-255平方米，交房时间为明年4月底。
同日下午，万科中天世纪水岸置业顾问也向每经记者介绍了“以旧换新”操作方法，“如果确定参与换新，可以先选房，之后由我们的团队加快处理您的二手房。锁房后我们通常会在3-6个月内将二手房售出。未正式售出前，参与‘以旧换新’的客户可以首付分期，等二手房正式售出后再补齐剩下的尾款。”
不过，二手房市场是另一番景象。
合富大数据显示，截至今年5月，东莞二手房成交2119套，新房成交1301套。2024年东莞5月二手房网签均价约17862元/平方米，环比微跌2%，同比跌近22%。
在深圳工作的周先生近期一直在看东莞厚街的二手房，打算买来作为婚房。“厚街这边二手房价格要比新房价格低很多，新房单价普遍在2.5万元/平方米以上，但二手房单价在1万元/平方米出头，有大把可供选择的房源。”周先生说。
每经记者在实地走访过程中也证实了这一点。比如位于厚街体育公园北环路的汇景豪庭二手房，据安居客，截至2024年6月，该项目挂牌均价为1.56万元/平方米。而一路之隔的新盘保利和悦春风，销售均价约2.5万元/平方米。
正因为二手房价格的持续下探，部分业主反弹较大，甚至联合“保卫房价”。
比如，东莞松山湖万科金域松湖小区的业主们发布了一份倡议书，呼吁所有业主加入一个微信群，共同抵制中介机构，并夺回房产定价权。倡议书提出，业主们应该按照商定的价格策略来定价，以避免中介机构的低价销售策略。
“建议小区合理单价为3.5万元/平方米，急卖最多降1000元/平方米，其他业主再配合挂高价格。每成交一套房源后，记录成交均价，下一套成交价应保证比上一套的成交价高，以此拉高整体均价。”
“这是属于松山湖较为热门的小区，高峰时期房价在5万元/平方米左右，现在因为二手房价格下降得厉害，于是有业主倡议大家掌握小区定价权。”松山湖片区房产中介张鹏向《每日经济新闻》记者介绍。
不过，每经记者注意到，截至6月7日，中介平台依然能看到该小区挂牌价低于3.5万元/平方米的房源。据诸葛找房，有业主挂出一套3室2厅、93.48平方米房源，挂牌总价295万元，折合单价3.16万元/平方米。
在李兴旺看来，这种二手房业主抱团定价的行为对稳定小区房价起到的作用微乎其微。
“现在二手小区楼盘多，可售房源多，单个楼盘的保价行为意义不大。房子的买和卖本质是供需行为，主要得看有没有人买。就算你挂10万元/平方米，没有人买单，也是徒劳。”李兴旺说。
封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄
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