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    房企观察|深圳“隐形地主”鸿荣源:凭借两个红盘挤进区域前三,被迫驻守大本营

    每日经济新闻 2024-05-24 22:00

    ◎深圳是鸿荣源大本营,项目主要分布在宝安和龙华,且多以旧改项目为主。作为未上市、无须公布自己财务状况的民营房企,外界对其资金流动性情况知之甚少。

    每经记者 陈荣浩    每经编辑 陈梦妤    

    近日,位于深圳宝中的鸿荣源胤璇项目推出129套房源,当天售出126套,接近日光,销售金额约14.9亿元。

    《每日经济新闻》记者注意到,鸿荣源近期多个项目频繁出现在各大房地产研究机构热销榜上。

    据中指研究院,在今年1-4月深圳房地产企业销售业绩排行榜中,鸿荣源以53.69亿元销售额位列第三,排在深圳地铁集团和招商蛇口之后。而从全国情况看,鸿荣源这个销售额约排在第56位,销售额与金融街、新希望地产等企业相当。

    深圳是鸿荣源大本营,项目主要分布在宝安和龙华,且多以旧改项目为主。作为未上市、无须公布自己财务状况的民营房企,外界对其资金流动性情况知之甚少。

    鸿荣源珈誉府项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

    靠两个热销项目挤进区域前三

    从近期深圳市场热销的项目看,鸿荣源·珈誉府和尚云位居销售榜前列。

    根据深圳中原地产研究院统计的今年4月深圳住宅成交套数TOP10,珈誉府以160套排名第一,尚云以92套排名第五。

    2024年4月深圳新房住宅成交TOP 10 来源:深圳中原研究中心

    值得一提的是,鸿荣源在深圳开发的项目,主要集中在宝安区和龙华区,且主要以城市更新或旧改项目为主。

    其中,珈誉府属于宝安区沙井街道塘尾工业区城市更新项目,靠近塘尾地铁站。根据每经记者实探了解,目前珈誉府在售的主要为二区房源,销售均价约5.08万元/平方米,相比一区价格有所下滑。

    珈誉府一区入市时间为2023年6月30日。深圳房地产信息平台数据显示,截至2024年5月22日,珈誉府去年6月30日备案登记的869套房源,已完成备案689套,备案进度为79.29%;去年8月25日备案登记的862套房源,已完成备案577套,备案进度为66.94%;整体备案进度约73.14%。

    珈誉府二区今年3月1日完成备案,推出1095套房源。截至5月22日,已备案368套房源,已签认购书185套,整体去化约50.5%。

    “珈誉府的优点是周边配套较好,整体体量大;缺点是容积率较高,人口居住密度较大。”5月22日下午,宝安房产中介陈少龙向记者介绍。

    来源:中指研究院

    另据中指研究院,在大湾区2024年1-4月深圳房地产企业销售业绩TOP20排行榜中,鸿荣源以53.69亿元销售额位居第三,排名上升5个位次,是深圳民营房企中卖得最好的。

    被迫驻守大本营,手握大量旧改项目

    鸿荣源创始人赖海民于1991年创立公司,起初从承包工程做起。1996年,鸿荣源在深圳宝安打造了首个标志性项目——弘雅花园。到2003年,鸿荣源靠着位于福田核心豪宅区的地标式项目香蜜湖·熙园,在业内打出了名气。

    此后,鸿荣源在深圳先后开发了壹成中心花园、鸿荣源中心·胤璞、龙华壹方城、珈誉府、尚云等住宅及商业项目。

    从发展历程来看,鸿荣源也曾试图走出深圳。根据公开资料,鸿荣源曾在佛山、长沙、惠州等城市有过扩张动作,但进展并不顺利。

    2007年,鸿荣源在佛山南海、长沙望城竞得地块,并在惠州以公司收购形式拿下土地,成立惠州分公司。不过,由于2008年楼市低谷的到来,鸿荣源多个在售项目被指延缓施工、降价销售,扩张计划被迫搁浅。

    如前所述,旧改,是鸿荣源的重要标签。

    据深圳房地产信息网统计,鸿荣源位于深圳的在售项目主要包括珈誉府、尚云、鸿荣源中心等。鸿荣源在龙华区拥有民治第三工业区、宝山工业区、牛湖老村片区、清湖老村等旧改项目;在宝安区拥有四十五区、宝源、西乡老街等旧改项目。目前,鸿荣源在深圳的储备项目也以旧改项目为主。

    纵观鸿荣源近年发展,楼盘面积越来越大成为趋势,其中不乏百万级规模大盘。

    在《南方都市报》发布的2015年楼盘成交龙虎榜之全市成交金额TOP10中,鸿荣源·壹方中心单盘销售75.58亿元,尚峰46.6亿元,分列第三和第六位。

    除深圳外,鸿荣源在东莞也有在售项目,且东莞是鸿荣源土地储备规模仅次于深圳的第二大地区。

    2020年8月,鸿荣源以39.8亿元+安居房配建面积比例17%的条件拿下东莞凤岗镇地块,折合楼面价约25871元/平方米,即现在的熙园山院项目。当下鸿荣源在东莞的在售项目不多,但仍在凤岗、塘厦、黄江、长安、大岭山等地有储备项目。

    从售价来看,当前熙园山院售价明显承压。据东莞房天下,目前熙园山院在售项目为4月底加推的9号楼,销售均价1.95万元/平方米。项目最早于去年开盘的5栋和11栋,户型为建面约83-116平方米的3-4房,在售均价约3万元/平方米,毛坯交付。

    “目前熙园山院项目的单价在2万元/平方米左右,已经是准现楼了,目前在售的主要是83-95平方米三房,水电也全都好了,买了直接装修就可以入住。”5月23日下午,东莞凤岗房产中介曾强鑫向记者介绍,目前项目不仅有优惠价,还有低首付活动,首期5万元即可“上车”。

    每经记者查询东莞住建局商品房现售备案信息了解到,目前熙园山院未售的楼栋还包括10号楼、7号楼、9号楼和12号楼共计470套房源,均显示为未售,毛坯状态,于今年1-2月完成备案。

    其中,7号楼建筑面积均价为37827.32元/平方米,10号楼为37071.92元/平方米,9号楼为39250.34元/平方米,12号楼为42448.62元/平方米,均远高于在售均价。

    封面图片来源:每经记者 陈荣浩 摄

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