房产早参 | 穆迪: 预计中国新建住宅销售额将降至8.5万亿至9万亿元；万科5天内获多家银行担保贷款66.54亿元

| 2024年5月15日 星期三 |

NO.1 全国新房销售额或将降至8.5万亿至9万亿元

5月14日， 穆迪表示，中国一二线级城市拥有更大经济规模和更富裕人口，再加上政府近期的支持措施，房地产需求韧性比三线或以下城市更强。穆迪指，由于买家对民营开发商项目的按时完工与交付感到担忧，需求一直在从一手房市场转向二手房市场。穆迪副总裁Kelly Chen表示，由于经济前景疲软以及对项目完工和交付的担忧继续影响购房者信心，预计中国全国新建住宅销售额将降至8.5万亿至9万亿元人民币。该行预计，最近旨在刺激需求的政策不会在短期内推动市场显著反弹。在高线级城市，由于经济基本面走强，东部地区的新房销售将表现突出。而在市场下行之际，大多数低线级城市的新建住宅销售将继续大幅下滑。穆迪认为，在最近政策的影响下，已有房的业主借限购措施放宽来减持房产投资。

点评：穆迪预测中国住宅销售额的下降，并强调了民营开发商面临的困境，这反映了当前市场对于开发商信任程度的降低，对项目交付的担忧正在成为影响市场的关键因素。穆迪的分析强调了行业目前阶段的差异化发展及市场信心的脆弱性。建议开发商在经营策略上更加注重产品和服务的质量，提升市场信任度，同时积极响应市场变化，灵活调整销售策略和资金运作。

NO.2 万科5天内获多家银行担保贷款66.54亿元

5月13日晚间，万科A发布公告称，为满足经营需要，公司向银行申请贷款，公司之控股子公司通过将持有的项目公司股权质押或项目资产抵押等方式分别为相关贷款提供担保，此外部分控股子公司作为共同借款人和公司一起承担还款义务。具体来看，万科向中国银行深圳分行申请了本金6.9亿元贷款，期限三年；向农业银行深圳分行申请三笔银行贷款，本金合计22亿元，期限均为三年。同时，万科作为受信人从北京银行深圳分行获得授信44.49亿元。其中，万科作为主债务人，四家控股子公司分别作为共同债务人向北京银行申请银行贷款本金金额为19.63亿元，期限为10年。此外，万科作为借款人向北京银行申请银行贷款本金金额为5.01亿元，期限10年。上述所有银行借款均由万科多家子公司提供股权质押担保。此前的5月10日，万科还公告称，已向中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖区支行申请银行贷款，贷款金额合计13亿元，期限3年。综上数据，不含授信，万科在5天内已累计获得66.54亿元银行担保贷款。

点评：万科在短时间内获得多笔银行贷款体现出其在银行信贷市场仍有较强的融资能力和良好的信用评级。通过控股子公司为贷款提供担保，展示了万科在财务管理上的多元化策略，利用项目资产和股权确保经营资金链的稳定。这种稳健的融资结构有利于在当前房地产市场不确定性条件下保持公司的财务安全和商业运作。然而，对项目公司股权或资产的质押，也可能增加公司在市场下行期的风险敞口。

NO.3 雅居乐预期将无能力履行境外债务付款义务

5月14日早间，雅居乐在港交所发布公告，鉴于公司面临的流动性压力，于公告日期，公司尚未支付2020票据的有关利息，该票据利息支付的宽限期于2024年5月13日到期，并预期将无能力履行其境外债务项下的所有付款义务。据悉，该优先票据分别为2020年10月8日及2020年11月10日发行，于2025年到期，总额为4.83亿美元，利息为6.05%。雅居乐方面称，将与债权人保持积极沟通，并将积极探讨最佳的解决方案以实现长期持续发展，以维护各持份者的利益。同时，雅居乐表示，公司正在考虑所有可能的行动，包括但不限于针对集团境外债务制定全面债务管理解决方案，并将聘请外部财务顾问及法律顾问，以协助集团评估资本结构及流动性状况，寻求可行的境外债务整体性解决方案。集团将适时积极与境外债权人就潜在解决方案进行沟通。

点评：这显露出公司当前面临的流动性危机。这种情况可能是由于公司在经营、市场预判和资本运作方面存在问题，也可能与行业整体下行压力有关。雅居乐此举反映出企业应对风险的能力略显不足，同时表明还未找到有效的资产重组和资金回流途径，这对投资者信心以及公司未来发展造成了较大的负面影响。

NO.4 奥园集团三只债券完成部分兑付将复牌

5月14日，奥园集团宣布，旗下三只债券——“21奥园债”“20奥园02”“20奥园01”——在完成部分小额兑付后，计划于2024年5月15日（星期三）开市时复牌。这三只债券自2024年1月2日起暂停交易。在此期间，奥园集团对原定于2023年12月30日支付的相关款项进行了调整，并在债券持有人会议上审议通过，为这三只债券提供了进一步的宽限期。此外，奥园集团已经完成了部分小额兑付款及应计未付利息款的支付。除了已经调整的支付款项外，奥园集团将继续按照之前的约定进行其余偿付安排。

点评：这表明奥园在偿债方面做出了积极努力，得到了市场的认可，有助于改善投资者和市场的预期。此次债券提供进一步的宽限期及小额兑付，表明奥园集团仍在积极应对债务问题，但也暴露出公司流动性方面的压力。奥园集团复牌意味着公司资本市场活动能够继续，这对于其资金链条和信用建设是积极的。然而，公司仍需提出更具体的长期财务策略，以稳定市场信心并实现可持续发展。

NO.5 深交所拟对恒大集团原董事夏海钧作出处分

5月13日，深交所公告表示，经查明，夏海钧在作为恒大地产集团有限公司控股股东中国恒大集团董事期间，涉嫌存在违反本所《公司债券上市规则（2018年修订）》第1.5条、第1.6条相关规定的行为。根据深交所《公司债券上市规则（2018年修订）》第8.3条、《自律监管措施和纪律处分实施细则（2018年修订）》第四十五条、《自律监管措施和纪律处分实施办法（2020年修订）》第四十六条的规定，深交所拟对夏海钧给予公开认定终身不适合担任债券发行人董事、监事、高级管理人员及公开谴责的处分。因无法与夏海钧取得联系，深交所现以公告形式告知拟作出纪律处分的相关事宜，并要求自公告之日起十日内到深交所领取《纪律处分事先告知书》，逾期未领取的，上述期限届满即视为送达，深交所将依照相关规定作出正式处分决定。

点评：此举反映了监管层对于违规行为零容忍的态度，同时也暴露了在特定状况下监管沟通的限制。这一事件凸显了公司高级管理层的责任和制度执行的重要性，同时也是对其他上市公司和高管的警示。在当前房地产市场环境下，公司的透明度和监管遵循对于维护投资者信心至关重要。这起事件或许会对恒大的复苏和重组产生影响，必须引起公司及行业的高度重视，并采取相应的治理策略来避免此类问题再次发生。

封面图片来源：每经制图