深圳分区优化限购政策，“释放了部分改善型客户”，业内认为“定向去库存意图明显”

继广州、北京先后放松限购政策后，深圳也于5月6日晚分区调整了限购政策。

现如今，如果是非深户，只需要缴纳1年社保即可在非限购区域买房，而此前需3年；深户有2个及以上未成年子女的家庭也可以在限定区域再购买一套房；对于纳税100万元以上或10人以上的公司，可以公司名义在限定区域买房。

政策正式落地后，部分中介人士“奔走相告”，立马向客户群发送消息，并宣称现在是购房好时机。

5月7日下午，《每日经济新闻》记者（下称每经记者或记者）走访了宝安区部分楼盘，或许是工作日的缘故，售楼处到访量暂未出现明显变化。

宝安区福海街道一待售新盘置业顾问向每经记者表示，深圳多区放开限购后，主要释放了一些之前没有名额的客户，不过当下多数客户仍以咨询为主，且改善型客户的购买力更为强劲。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深圳此次政策更多的是为了去库存，贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则。从政策调整情况来看，深圳将外地人在外围购房资格从社保3年收缩至1年，并未完全退出，政策上还留有余地。而外围库存相对较大，加上预期疲弱、加杠杆意愿不高，预计很难导致房价再次反弹。

“释放了部分改善型客户”

此次深圳分区优化住房限购政策后，不同片区的中介从不同角度向记者转发了该消息。

位于南山的中介卢冠勇表示，南山、福田、罗湖和宝中已被确定为深圳的“核心区域”，侧面肯定了区域价值，在这里选定好房子未来将更保值。

而主要在龙华区域从事房产中介工作的刘正月则提到，非核心板块库存长期积压的局面将改变，放宽后房企会开展“以价换量”举措，短期房价稳定，待销量达到预期，项目让利政策会逐步回收，购房者可抓住机会。

深圳限购地图 来源：乐有家研究中心

宝安区福海街道一待售新盘置业顾问向记者表示，深圳局部松绑限购后，释放了原本储客中的一部分刚改客户。“我们有客户，属于多孩家庭，在南山、龙华都有房，但面积不大，政策松绑后就开始主动跟我们联系看房，这类客户属于有购买力且成交意向较强的。”

“相对于其他城市，深圳本次政策调整的力度相对较为保守。”5月8日上午，美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受记者采访时指出，由于松绑的“限定区域”内新房库存量较大，二手交易不如非限定区域活跃，因此会更利于新房去库存。预计这次政策的效力不如2月份的调整。

（注：今年2月7日晚，深圳出台楼市新政，深圳市户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房）

购房成本相比去年已明显下降

每经记者在实地走访中了解到，相比去年同期，如今的购房成本已明显下降。

这主要体现在两方面，一是部分楼盘折扣力度加大；二是购房利率上，去年同期购房者的房贷利率基本是4.6%，现在则降到了3.85%。

深圳某新盘营销中心 每经记者 陈荣浩 摄

以位于宝安区11号线塘尾站附近的珈誉府项目为例，目前在售的二期一套面积为75.63平方米房源，原价405万元，折合总价为381万元，折合单价约5.03万元/平方米，而该项目的备案价是54555元/平方米。

去年一期开盘时，尽管也有折扣，但整体销售均价达5.13万元/平方米。

不少楼盘通过推出特价房的方式吸引客源。位于宝安福海街道的云上润府，96-138平方米户型特惠总价约393万-573万元，折合单价约4.09万-5.97万元/平方米。

何倩茹提到，今年以来，深圳新房均价与去年相比下跌了4%左右，二手房价格与去年同期相比更是下跌9%；同时随着房贷利率和首付比例的下调，如今的购房成本确实下降许多。另外，短期内（1-3个月）价格下降的趋势仍然存在，税费也有向下调整的可能，房贷利率也有下降机会，所以我认为整体购房成本仍有下降空间，但幅度会比此前小。

“非核心区放开限购后，区域市场的需求将有效增加，有利于加速去库存。”深圳中原研究中心指出，深圳非核心区存量高企，去化缓慢，内卷严重，如光明、宝安、龙华、龙岗等区域新房库存皆超8000套，坪山库存也超6000套，去化压力大，降价压力也大，限购政策松绑后将有助于稳定市场价格，房企的资金压力也将得到缓解。

封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄