房产早参｜北京调整住房限购政策；上海推出商品住房“以旧换新”活动

｜2024年5月6日 星期一｜

NO.1 住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让

自然资源部近日发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》提出，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

点评：这是房地产市场供需调控的重要手段，体现了国家宏观调控的精细化和市场化。对去化周期超36个月的城市限制新增用地出让能够防止土地供应过剩与房屋库存积压，有助于均衡市场供需，稳定房地产市场。同时，通过优化土地供应结构，盘活存量，更有助于推动房地产行业的健康发展。短期内，这可能会对土地市场及相关房企构成压力，但从长远来看，有助于行业的可持续发展。

NO.2 北京调整住房限购政策

4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。通知提出，本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的，可以在五环外新购买1套商品住房。

点评：该政策的调整反映了政府对住房市场宽松政策的逐步尝试，以兼顾市场流动性和居民改善型需求。此举可能会带动相关区域的房地产开发以及提升区域价值。长期效果需要进一步观察，但在短期内，此政策有望提振京城房地产市场的成交量。

NO.3 成都计划今年供应商品住房14.7万套

4月30日，成都市发布2024年住房发展年度计划，2024年，成都计划供应商品住房14.7万套，约1936万平方米，新增商品住房用地供应1.15万亩，预计融资需求2006亿元。供需总量实现动态平衡，结构更趋合理，以人定房，以房定地，以房定钱，以需定建。2024年计划建设筹集配售型保障性住房不少于5000套（间），供应保障性住房用地约422亩，预计项目融资需求62.7亿元；新增筹集保障性租赁住房3万套（间），配租1.5万套（间）；发放租赁补贴8000户，梯度化住房保障体系更加健全，住房保障水平进一步提升。

点评：这体现了政府在房地产市场供需调节上的积极作为。计划中强调“以人定房，以房定地，以房定钱”的供应机制，体现出了治理层对房地产市场结构性调整的决心，但这也意味着房地产企业面临的资金筹集压力增大，如何平衡好市场供需、保障房建设及资金筹集之间的关系，将是未来成都市房地产市场发展的难点。

NO.4 上海推出商品住房“以旧换新”活动

5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在上海全市发起商品住房“以旧换新”活动。首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。据悉，参加“以旧换新”活动的房企承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。

点评：“以旧换新”活动旨在激活当前市场中的存量资产，并以政策导向提振市场信心。参与此项活动的房地产开发企业和经纪机构通过提供优先售旧房的服务，可促进二手房市场交易，进一步带动新房市场活跃度。然而，这也可能是一种短期内的市场刺激措施，其持续性和对市场深远影响还需进一步观察。

NO.5 前4月百强房企业绩降幅收窄

中指院数据显示，1-4月，百强房企销售总额为12464.4亿元，同比降幅较3月有所收窄。其中，销售额超百亿元房企共28家，销售额均值320亿元。但房企间的业绩差距逐渐拉大，除了保利发展独自奔向千亿外，“800亿元+”房企只有中海地产一家，“700亿元+”房企则有万科、绿城中国和华润置地三家。

点评：市场有所回暖但分化加剧。头部企业通过深耕关键城市和调整财务策略，能够在市场中保持竞争力，而其他房企则面临更大的压力。这一趋势要求房企不仅要优化产品与服务，还要加强财务管理和风险控制能力。从产业层面看，这种分化也可能导致资源更多地向优势企业集中，进而影响行业整体的市场竞争格局。

NO.6 佳源国际董事会成员集体辞职

4月30日，佳源国际公告，清盘人收到黄福清先生、沈天晴先生、沈晓东先生、余安琪先生、张惠彬博士、林少勇先生、何仕彬博士的辞任通知书，自2024年4月30日起生效。除应付未付董事袍金外，张惠彬、林少勇及何仕彬已确认，各自并无就其辞任向公司提出任何申索。离任董事已确认，各自因需要更专注及投入更多精力于其他业务，与董事会并无任何意见分歧。佳源国际同时宣布，将召开股东特别大会，藉以考虑并酌情批准蔡伟康先生及邱柏岳先生为独立非执行董事的建议提名及委任。

点评：公司在治理结构和稳定性上可能出现较大问题。在清盘过程中，高管团队的稳定是对外投资者和合作伙伴信心的重要保障。整体董事会的辞职可能会引起市场对公司未来发展前景和财务稳定性的疑虑。在接下来的时间里，可能需要全新的管理团队和治理架构来继续推动公司的重整与重建工作。

NO.7 融创中国：汪孟德仍适合担任公司执行董事

4月30日，融创中国发布公告称，因未能按时披露2022年中期报告，融创中国全资附属公司融创房地产集团有限公司及公司执行董事汪孟德，于近日受到上交所及深交所的纪律处分。根据纪律处分决定，上交所对融创房地产及汪先生予以公开谴责，及将通报中国证监会和天津市地方金融监督管理局，并记入诚信档案；深交所对融创房地产及汪先生给予通报批评的处分，并记入诚信档案。董事会（除汪先生以外）认为相关违规为客观原因所致，汪孟德先生诚信且勤勉行事，仍适合担任公司执行董事。董事会认为纪律处分不会对集团的业务及/或营运产生任何重大不利影响。

点评：违规行为及时披露和透明度仍然是关键因素。虽然董事会仍认为汪孟德适合担任执行董事，但这种信息传递可能对公司形象和市场信心产生一定的负面影响。在当前房地产市场环境下，任何负面消息都可能放大投资人的不确定性感，对企业声誉和市场行为产生深远影响。因此融创中国需要进一步强化内部管理，防止类似事件再次发生。

封面图片来源：每经制图