年报现场｜中国建筑副总裁吴秉琪：地产行业集中度将进一步提升，竞争格局逐步由规模向品质转变

“中海地产将致力于成为卓越的国际化不动产开发运营集团，坚持规模化、专业化、品牌化的可持续发展战略，继续做强、做大、做优不动产开发产业群、城市运营产业群以及创新业务产业群。局院地产聚焦一二线城市核心区域，开展地产开发、城市更新、资产运营、综合服务等四大板块业务。”

4月19日（今天），在中国建筑（SH601668，股价5.36元，市值2231亿元）2023年度业绩说明会上，集团副总裁、总法律顾问吴秉琪在回应关于中海地产和局院地产业务划分时表示。

在今天的这场业绩说明会，房地产业务相关提问占了很大部分，几乎都交给了华润置地出身的吴秉琪来回应。

过去一年，中海地产和局院地产（即中建地产）的逆势发展引发了行业极大关注。年报显示，2023年中国建筑的房地产业务实现合约销售额4,514亿元，同比增长12.4%；合约销售面积1,858万平方米，同比增长7.9%；营业收入3,088亿元，同比增长9.5%；毛利562亿元，同比增长5.1%。

业绩会上的两位“新人”

相比过往，今天坐在业绩发布会主席台上的高管成员，有两位是第一次出席，分别是去年9月履职的吴秉琪，以及昨日（4月18日）刚刚公告官宣的副总裁、财务总监黄杰。

2023年9月28日，吴秉琪辞任华润置地集团执行董事、公司总裁等职务，加入中国建筑。在此之前，吴秉琪的履历一直与华润集团有关，其于1993年加入华润集团，职业生涯开始于华润物业；至2022年7月被委任为华润置地总裁。

2024年4月18日，中国建筑官宣，聘任黄杰为公司副总裁、财务总监。黄杰于2024年3月起任中国建筑党组成员、总会计师。此前自2022年3月起兼任中国移动通信有限公司证券事务部总经理。

这场业绩发布会，黄杰和吴秉琪接住了绝大部分提问。

年报显示，2023年中国建筑的房地产业务毛利率为18.2%，同比下降0.8个百分点。

在回应毛利率下降的主要原因时，黄杰表示，当前地产行业调整转型周期尚未结束，行业毛利率呈现持续下降的趋势，公司地产业务毛利率同比也有所下降。公司将坚决守住市场营销底线，聚焦热点区域、重点领域和优质客户，多拿好项目、高质量的项目。

此外，据黄杰介绍，这一年中 国建筑持续狠抓存货去化，地产业务逆势增长。在行业深度调整的背景下，公司加大存量项目去化，狠抓新拓项目品质，2023年地产业务实现销售合同额4,514亿元，同比增长12.4%，增幅高于行业总体水平18.9个百分点。同时，在一线、新一线城市储备了一大批优质项目。

具体来看，2023年全年，中国建筑新购置土地102宗，期末土地储备8,523万平方米，新增土地储备1,310万平方米，总购地金额2,127.1亿元。新增土地储备超九成位于一二线城市，其中位于北京、上海、广州等一线城市、直辖市及省会城市的新增土地储备占比超83%。

吴秉琪在业绩会上表示，当前地产行业正处于调整期，面临着机遇和挑战，随着政策持续优化和供给结构的不断调整，未来行业集中度将进一步提升，竞争格局逐步由规模向品质转变。公司主动适应房地产市场新变化，增强产品力实现质的有效提升，拿地多元化实现量的合理增长，推动公司房地产业务实现“高品质、高口碑、高效益”的新模式。

对于下一步展望，吴秉琪提到，将主动适应新型城镇化的发展趋势，加快构建房地产发展新模式。以业务创新为引领，做好投资课题研究，实现土地获取多元化，不断优化土地储备。聚焦“三大工程”，重点跟进北京、上海、广州等地的城中村改造项目，积极参与保障性住房投资建设，推动高质量发展。

“坚持现金为王，加强货值主动管理。主动管理在手货值，合理把握推盘节奏，坚持分类施策，一项一策，层层压实去化责任。不断强化现金流管理，督导子企业以实现有现金流支撑的效益为目标，坚持落实市场化与合规管理要求，多措并举加快销售回款。”吴秉琪补充道。

旗下地产板块分工明确

过去一年，中海地产和局院地产的逆势发展引发了行业极大关注，多家券商也对此向管理层发问。

年报显示，2023年中海地产权益销售额位列行业第二，全年新购置土地43宗，新增土地储备764万平方米，新增土地货值位列行业第一，购地金额1,342.1亿元；全年实现合约销售额2,670亿元，同比增长4.9%。

中建地产（中建东孚、中建壹品、中建信和、中建玖合、中建智地等品牌）新购置土地59宗，新增土地储备546万平方米，购地金额785亿元；全年实现合约销售额1,844亿元，同比增长25.3%。

结合克而瑞2023年房企销售榜来看，中建壹品以333.1亿元排在第43名，中建东孚以331.4亿元排在第44名，中建智地以168.6亿元排在第77名，中建玖合以165.6亿元排在第79名，连同排名第三的中海地产，中建系五子共同跻身行业百强。

吴秉琪在业绩会上透露，2023年中国建筑实现城市更新突破，成功获取广州市黄埔区双沙、文冲东两个城中村改造项目，进一步塑强公司在新型城镇化建设、城中村改造领域的市场地位和行业品牌。两个项目预计总投资额约540亿元，目前项目整体拆迁签约率均超90%，实施进展顺利。

根据中国建筑此前发布的公告，中建二局以中建玖合收购广州知城宏麟投资有限公司100%股权的方式，间接持有黄埔区文冲东城市更新项目公司约34.3%股权；中建八局以公开挂牌交易方式竞得广州知城宏胜投资有限公司100%股权，间接持有黄埔区双沙社区城市更新项目公司约34.3%股权。

关于2024年的投资策略，吴秉琪明确表示，中海地产将聚焦于确定性相对较强的核心城市的核心地段，以及优质的改善型项目；局院地产将推进“农民工纳入保障性住房体系”“城中村改造”“银发经济”三大课题研究，积极推动相关优质项目落地，开拓投资新领域、打造增长新亮点。

封面图片来源：每日经济新闻 刘国梅 摄