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    企业观察|厦门地铁的百亿TOD生意:在售项目网签数据平庸 今年喊出“势破百亿”

    每日经济新闻 2024-04-13 13:29

    ◎每经记者了解到,湿地公园TOD在2022年10月首次开盘,已入市多期,近期计划再加推230套。据厦门网上房地产最新数据,湿地公园TOD目前批准住宅套数为957套,可售住宅套数481,换言之已售476套,网签率约49.74%。

    ◎2022年在厦门轨道集团内部被认为是自主开发TOD元年。这一年,厦门地铁TOD不仅招揽了一批职业经理人,更斥资125亿元连续拿下三宗TOD地块。

    每经记者 黄婉银    每经编辑 陈梦妤    

    房地产行业洗牌开始后,地铁公司开始坐上牌桌。

    不单单满足于股权合作,多家地铁公司选择自己下场独立操盘项目,厦门轨道建设发展集团有限公司(以下简称厦门轨道集团)就是其中之一。厦门轨道集团旗下全资子公司厦门地铁上盖投资发展有限公司(以下简称厦门地铁TOD),专门瞄准TOD开发项目,正式揭牌不到一年就以92亿元拿下厦门市首个TOD项目地块。

    2022年,厦门轨道集团斥资125亿元拿地,均为TOD地块,此后一两年,项目陆续入市,《每日经济新闻》记者留意到,有的项目开盘已经一年半,但网签刚过半。

    首开一年半,网签刚过半

    2022年3月,厦门市国资委决定将厦门经济特区房地产开发集团有限公司(以下简称特房集团)的100%股权,无偿划入厦门轨道交通集团有限公司,合并后的轨道交通集团更名为“厦门轨道建设发展有限公司”。

    早在2021年底,厦门地铁TOD就以92.90亿底价拍得湿地公园TOD部分地块,土地面积为14.46万平方米,规划建筑面积为34.98万平方米,预计总投资142.90亿元,计划建设周期为2022年9月-2025年9月。该地块起拍楼面价40400元/平方米,住宅销售限价71800元/平方米。

    每经记者了解到,湿地公园TOD在2022年10月首次开盘,已入市多期,近期计划再加推230套。据厦门网上房地产最新数据,湿地公园TOD目前批准住宅套数为957套,可售住宅套数481,换言之已售476套,网签率约49.74%。

    2022年在厦门轨道集团内部被认为是自主开发TOD元年。这一年,厦门地铁TOD不仅招揽了一批职业经理人,更斥资125亿元连续拿下三宗TOD地块。

    薛峰,2022年初起担任厦门地铁TOD总经理,此前曾在万科供职十余年。

    在薛峰的带领下,厦门地铁TOD在2022年5月-8月这三个月的时间内,接连拿下了海沧中心TOD、翔安后村TOD(又称南部新城TOD)、七星湾TOD这三宗TOD地块,在中指研究院当期的拿地榜上以125亿元拿地金额一举超过深圳地铁,居地铁公司拿地榜第2位,在TOP100拿地榜上排在第20位。

    截至目前,翔安后村TOD璞安批准住宅套数870套,可售住宅套数354套,网签率约59.31%。

    海沧中心TOD璞瑞2022年底首开入市,目前网签率约54.37%。最晚入市的是七星湾TOD璞盛,去年6月首开销售,目前网签率约43.33%。

    厦门虽然是热门城市,但房子依旧不好卖,新盘冷热分化也十分明显。

    据厦门乐居统计,2023年好卖的基本是岛内热盘,要么售罄,要么网签比例都在70%以上。岛外新盘网签表现平平,基本扎堆在30%-40%(2023年新开楼盘)。

    由此看,厦门地铁TOD上述四个在售项目,仅湿地公园TOD在岛内,其网签数据与岛内其他新盘相比并不亮眼,而岛外三个项目网签率则处于中等水平。

    每经记者发现,2023年以来,厦门地铁TOD旗下在售项目也推出过多个大力度优惠,如去年底指定时间认购上述四个项目之一的购房者,有机会赢得“10年免费乘地铁”。

    翔安后村TOD璞安新春期间打出“让利百万”,限时买房最高送价值16万元家装礼包(促销事项折算为房价优惠,限5个),特惠房源最高立减20万元;七星湾TOD璞盛去年促销买房即抽2年TOD公寓居住权(限2个);湿地公园TOD璞瑞指定房源最高优惠30万元,海沧中心TOD璞瑞老业主推荐成交最高奖励6万元/套。

    今年喊出“势破百亿”

    2023年,厦门地铁TOD拿地步伐放缓,仅在2023年底联合厦门海投集团底价拿下海沧中心TOD项目附近的一宗地块。

    从建设周期看,七星湾TOD项目建设周期最长,到2028年,其待售房源应该也是最多的,项目规划总户数约4064户,共约32栋楼。其余三个项目建设周期均到2025年。

    而预计总投资最大的项目是湿地公园TOD,约142.9亿元,也是厦门轨道集团唯一一个投资额过百亿元的项目。今年3月更新的厦门轨道集团债券募集说明书显示,截至2023年9月,湿地公园TOD已投资114.79亿元,但回笼资金仅37.31亿元。翔安后村TOD、七星湾TOD分别已投资17.54亿元、62.38亿元,回笼资金8.46亿元、3.05亿元。


    从当期资金回笼率来看(当期回笼资金/当期销售),从开盘至2023年6月,据中原地产厦门研究院数据库,海沧中心TOD销售金额合计约17.26亿元,截至2023年6月末回笼资金约8.15亿元,资金回笼率约47%。相较之下,更早入市的湿地公园TOD资金回笼率至少超过68%。

    截至2023年9月30日,厦门地铁TOD合计资产约209.6亿元,负债199.71亿元,净资产9.89亿元,收入约0.33亿元,净利润0.16亿元。

    在2023年营销大会暨2024年誓师大会上,厦门地铁TOD喊出2024年“势破百亿”的口号。薛峰在这次会上表示,未来要关注市场节点联动多元业态,围绕轨道站点为核心,建设立体未来城市,稳步发展打造TOD美好生活。

    封面图片来源:每日经济新闻 资料图

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