探寻楼市“小阳春” | 成交量环比成倍增涨、同比降幅收窄！今年楼市“小阳春”成色偏弱，预计“市场将迎来温和修复”

从近期各机构发布的数据来看，今年的楼市“小阳春”整体成色偏弱。

易居研究院统计数据显示，3月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1379万平方米，环比增长115%，同比下降49%，降幅收窄；一季度全国50城新建商品住宅累计成交约3149万平方米，成交规模约为去年同期的一半。

二手房方面，据诸葛数据研究中心监测数据，3月重点14城二手住宅成交102755套，环比上升125.2%，同比下降32.5%。虽然环比较2月翻倍，但同比却下降三成，较2022年同期则上升37.3%。

而进入4月份，多城市供需两端出现明显下降。克而瑞监测显示，2024年第14周（4月1日~7日），全国重点28城取得预售证面积共计297万平方米，环比下降42%。

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，新房销售规模有望进一步修复。与此同时，二手房市场“以价换量”态势预计仍将延续，市场有望保持活跃。

新房成交量同比降幅收窄

新房成交量环比有了明显提升，同比降幅有所收窄。

易居研究院监测数据显示，3月全国50个重点城市新建商品住宅成交面积1379万平方米，环比增长115%，同比降幅收窄至49%。其中，一线城市、二线城市和三四线城市新建商品住宅成交面积分别为205万平方米、748平方米和426万平方米，环比增速分别为189%、127%和77%。从环比增速看，一二城市表现更为强劲。

以上海为例，据上海链家研究院监测数据，3月全市共成交新建商品房5370套，环比增长299%；成交金额594亿元，环比增长440%；套均总价1105万元/套，环比增长35%；成交均价86050元/平方米，环比增长29%。

分环线情况来看，上海内环以内成交占比15%，较2月份增加了12个百分点。内环以内高端住宅的集中供应吸引了大量购房者，各项目的认购和去化情况良好，特别是位于新天地核心区域的中海顺昌玖里，共推出500多套房源，当日全部清盘，吸金196.5亿元。

再看成都，据克而瑞数据，3月成都一二圈层取证项目累计超过60个，新房供应超百万平方米，环比增加超过两倍，为近半年来供应新高；成交方面也是明显回升，成交量环比涨幅达71%。

从开盘去化来看，成都能实现70%以上去化率的热门项目基本都占据地段、学区、品牌、产品等优势。其中，由中铁建操盘的成都西派少城项目在3月推出536套住宅，户型建筑面积为196~306平方米之间，单套总价最高接近千万元，吸引了1978组客户入围，中签率仅有27.1%。位于天府新区的麓湖生态城悦溪W2组团508套住宅，共计吸引了4000多组客户排队。最终，上述两个项目均在开盘首日就实现了清盘。

“2月份为传统成交淡季，3月份出现较大环比拉升符合预期。从各地售楼处反馈来看，咨询量、看房量和签约率都开始增加，充分说明政策效应在积极释放。”易居研究院研究总监严跃进表示，当前政策持续宽松为市场注入了信心，而房价的充分调整也使得购房者入市积极性增加。一线城市拉升更强劲，对于引导全国市场信心增加有积极的作用。

不过，从一季度整体情况来看，新房市场表现依然较弱。克而瑞数据显示，今年一季度重点30城新房供应2095万平方米，环比下降44%，同比下降38%。受供给约束、去年高基数和当前房地产市场调整等因素影响，重点30城一季度新房成交2412万平方米，环比下降43%，同比下降52%。

而进入4月份，多城市供需两端出现明显下降。克而瑞监测显示，2024年第14周，全国重点28城取得预售证面积共计297万平方米，环比下降42%；成交面积除莆田有所上涨外，其余城市环比均大幅下滑，其中17个城市成交量腰斩，南充最高下滑幅度达到了96.3%，周成交面积仅0.7万平方米。

另据中指研究院监测，清明假期（4月4日~6日）重点20城新房销售面积较2022年假期下降约三成。“清明假期部分城市在前期政策优化下，市场热度略有回升，核心区项目到访量较节前有所增长，但整体看，客户观望情绪仍在。”

“随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，4月新房销售量或保持一定规模，核心城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下，新房销售规模有望进一步修复。同时，年中高基数影响将逐步减弱，预计二季度重点城市新房销售面积同比降幅将收窄。”中指研究院分析认为。

二手房市场更趋稳定

相较新房市场，二手房成交上升趋势更为稳定。

易居研究院统计数据显示，3月全国22个重点城市二手住宅成交套数为152572套，环比增长112%；但从同比上看，今年3月“小阳春”成色欠佳，较2023年同期减少32%。

以杭州为例，3月14日，杭州宣布全面取消二手房限购，这意味着全国购房者都可以在杭州购买二手房，且不限套数。受此影响，杭州的二手房市场又重新活跃起来了，成交数据明显上涨，单日成交量逐渐超过300套。据杭州贝壳研究院数据，3月杭州二手房网签量达到8557套，环比增长236%；中介带看量环比提升了224%，创下近4年来的单月带看量最高纪录。

与此同时，有更多房东选择将房子挂牌出售。据杭州贝壳研究院，截至3月底，杭州二手房存量套数为15.3万套，3月新增挂牌量环比2月上涨147%，同比去年3月增加3%。其中，降价房源超过3.5万套，涨价房源仅1341套。

杭州贝壳研究院院长上官剑表示，3月8557套的二手房成交量，相对比较温和，“小阳春”准时报到，不过“以价换量”是目前市场成交量上行的重要原因。“预计杭州楼市二季度成交量将会更加平稳，整体成交量会好于一季度，二手房成交量会维持在较高位置，持续‘以价换量’。”

而在深圳，据乐有家研究中心统计，深圳3月二手房网签量达到5196套，环比上涨117%，同比上涨5%。这也是时隔3年，深圳二手房月度网签量再次突破5000套，上次则是在2021年2月（5272套）。

“业内一直认为5000套是深圳二手楼市的‘荣枯线’。3月网签量突破5000套，给了后续市场极大的信心，对于楼市稳定具有重要意义。”乐有家研究中心分析师表示。

另据北京住建委官网统计数据，3月北京二手房网签量为14280套，逼近1.5万套“荣枯线”，环比上涨125.5%，但同比下降35.7%。上海网上房地产数据显示，上海3月二手房成交量达到2万套，环比上涨174%，但与去年3月的2.3万套相比仍有一定差距。广州市房地产中介协会数据显示，3月广州二手房网签量9373套，较1月份增长11%，环比2月增长超过90%，其中越秀区的二手学区房成交量环比增长超过96%。

总体来看，据易居研究院统计，3月份全国重点22城二手住宅成交套数同比增速为-32%，相比2月份的-57%明显收窄，体现了较好的复苏态势。

“二手房交易总体处于偏高位水平，呈现复苏的良好态势，原因在于：一是挂牌量增加带来好房源的增加，客观上吸引了部分购房者入市，尤其是大城市好学区和好户型的二手房，市场表现较好；二是各地二手房利好政策持续增加，包括取消限购、交易税费和中介费用持续降低、以旧换新等，客观上有助于二手房市场的活跃；三是二手房价格持续调整，如部分房东调整预期降价力度大，也使得一些二手房交易周期缩短，从而加快了网签。”易居研究院分析指出。

政策仍有调整空间

从政策层面来看，今年以来，各地楼市政策调整力度依旧不减。

据诸葛数据研究中心不完全统计，截至4月8日，今年内160余城共出台楼市支持政策276次。政策涉及加大公积金贷款支持力度、下调房贷利率甚至阶段性取消房贷利率下限、放松限购、推行住房“以旧换新”等方面。

如4月8日一天内，北京、广州、苏州、沈阳四城均出台了公积金相关支持政策（含征求意见稿），其中，北京拟对购买绿色建筑、装配式建筑的购房者上浮公积金贷款，最高可贷160万元；广州调高公积金贷款最高额度，一人申请贷款的最高额度调整至70万元；苏州推出缴纳住房公积金新模式，实现“灵活缴存、随时支取”；沈阳则表示可申请提取公积金交首付，此外还放宽了“商转公”贷款的申请条件。

此外，包括福州、济宁、青岛、南昌、赣州、九江等十余个城市宣布，4月起阶段性取消首套房贷利率下限；包括郑州、苏州、沈阳、宁波等超过30城，通过发放购房补贴、联合开发商及房地产经纪机构以及国企平台或开发商直接收购等方式支持“以旧换新”。

“这些政策调整，客观上都对各类城市走出底部、持续向好发展带来了积极作用。”严跃进表示。

中指研究院分析指出，中央和监管部门已经明确要进一步优化房地产政策，各地供需两端政策均存在较强优化预期，预计一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。

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