年报解读｜净亏损16.73亿元！中交地产猛踩“急刹”，去年仅新增2个项目，大股东财务总已就位

内外压力之下，中交地产（SZ000736，股价9.59元，市值66.69亿元）不得不放慢了大肆扩张的步伐。

4月8日，中交地产发布2023年度报告。这家一直希望冲进“央企前三”的开发商这一年由盈转亏，实现归属于上市公司股东净亏损16.73亿元。

2023年，中交地产只以招拍挂方式新增了成都天府麓山66亩和合肥包河区淝河板块BH202313号地块，共耗资27.7亿元。

而在过去这些年里，哪怕是顶着连续3年超过280%的净负债率，中交地产也没有停止过规模扩张。

2024年，中交地产不得不面临解决同业竞争最后期限的历史难题，但从中交地产的业绩表现看，显然没有达到母公司对它的要求，摆在董事长李永前眼前的形势十分严峻。

踩“急刹”，去年仅新增2个项目

《每日经济新闻》记者梳理中交地产近5年的年报发现，2019年新增土地15宗，土地购置总价款181.59亿元，权益价款118亿元；持有项目55个，总建筑面积1465.83万平方米。

2020年，中交地产达到规模扩张高峰期，全年新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，较上年增长176.90%，土地购置总价款高达535.80亿元，权益价款252.54亿元；持有项目85个，项目总建筑面积2376万平方米。

到2023年，中交地产累计持有房地产项目来到117个，土地总面积1071.40万平方米。

据此看，在过去5年里，通过股权收购、增资、招拍挂等方式，中交地产新增了62个项目，但2023年仅新增2个。

而据记者统计，这117个项目中，只有18个项目为中交地产100%持有，其余全部为合作项目。

规模扩张的代价，是连续5年业绩下滑。2023年，中交地产实现归属于上市公司股东净亏损16.73亿元，由盈转亏，这可能也是这家央企不得不踩下“急刹”的根源。

图片来源：中交地产2023年报

如果把归母净利润分解到每个季度，可以发现，中交地产在2020年第一季度就已经出现过一次亏损；2021年和2022年是第一季度和第三季度出现亏损；到了2023年，每个季度都在亏损。

分区域看，2023年，中交地产华北地区的营收跌幅甚至超过60%，西北地区的营收跌幅也超过50%。

图片来源：中交地产2023年报

中交地产表示，2023年度公司多项目销售情况不及预期，公司对项目开发产品及在建开发项目的可变现净值进行测试并计提相应存货跌价准备，此项减少公司归属于母公司股东的净利润12.38亿元。

由此可见，中交地产亏损的大头，就来自存货跌价计提。

在去年的深交所问询函回复中，对于亏损问题，中交地产曾解释称，近年来公司业务主要集中地之一的华东地区，如宁波、苏州等城市土地市场竞争较为激烈，同时北京项目有所增加，拿地成本有所抬升，随着前期较早拿地并开发的高毛利项目逐步结转完毕，受到前述市场因素影响的低毛利项目进入结转周期，毛利空间有所收窄。

记者查阅2023年报发现，中交地产在北京只有一个主要项目在售，为上东郡，报告期内结算金额11.22亿元。对于这个项目，中交地产此前曾表示“北京上东郡为共有产权房，毛利空间有限”。

在中交地产2022年报发出后，深交所很快针对其归属于上市公司股东的净利润大幅波动发出了问询函，但在2023年年报，这个波动的同比降幅来到了更惊人的5029.65%，而归属于上市公司股东的净资产更是跌去了超过50%。 

避免同业竞争承诺即将到期，大股东财务总就位

事实上，作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，一直以来，大股东中交房地产集团对中交地产给予了很大支持。

去年3月，中交地产董秘在回复投资者提问时就表示，近期地产行业整体规模增速放缓，房地产企业经营承压，在公司主营业务发展过程中，公司控股股东及其关联方通过对公司提供借款、为公司发行公司债券提供担保等方式，在资金及资源上为公司主营业务平稳健康发展提供了有力支持。

2021年12月14日，中交房地产集团提出申请延长避免同业竞争承诺履行期限。根据2018年的《中交房地产集团有限公司关于避免同业竞争的补充承诺》，2021年底前，将采取现金换购、换股并购或其他可行的方式逐步启动下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产的深度融合。

而这次承诺到期限之时，中交房地产集团申请将上述承诺延期变更至2024年底前。“在2024年底前采取出售资产、现金收购、换股并购或其他可行的方式，启动绿城中国控股有限公司、中交置业有限公司、东莞市山水雅居房地产开发有限公司、沈阳裕宁房产开发有限公司、中房集团安居投资建设有限公司、中国住房投资建设有限公司等下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产的整合。”

今年是避免同业竞争承诺的期限之年，但从中交地产这些年的表现看，显然没有达到母公司对它的要求，摆在董事长李永前眼前的形势十分严峻。

也正因此，李永前才更需要一个稳定的高管团队，一起带领中交地产早日接近当初的目标——不说“央企前三”，至少要交出一份令投资人满意的财报。

在此之前，中交地产五年四任总裁，这样频繁的高管变动，实在不是一家健康的开发商，尤其是央企开发商应当表现出来的状态。现任总裁汪剑平2021年6月接任至今已近三年，是近年来在这个位置任职时间最长的一位了。

在今年1月的2024年工作会议上，中交集团对中交房地产集团给出了“顶住了市场压力，解决了一些困扰公司高质量发展的老大难问题”这样的评价，并表示在销售去化、保障现金流安全、项目管理、做实资产等方面取得了一定成效。

这次会议为中交地产的2024年定下了基调。

根据集团的要求，今年是中交房地产爬坡过坎、蓄力发展十分紧要的一年，要科学统筹好中交集团整体利益与中交房地产现实需要的关系，维持好现有规模，搭建好管理体系，严谨审慎谋求增量、下大力气去化存量、狠下决心做实资产、做强投资。

对李永前和管理层来说，在2023年这样的业绩背景之下，这个任务并不轻松。

或正因此，今年2月，中交地产组织架构进行了大调整，从三级管控调整到两级管控，撤销原7个区域公司，公司总部直管城市公司；推动资源聚焦，将原有16个城市公司，按项目区位就近重组为9个，分别为北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙。

而对于内外部风险，中交地产显然也是十分清楚的。其表示，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期修复程度，新房销售市场依然面临压力。同时，房地产企业投资力度下滑，行业分化继续加剧。

债务结构方面，中交地产1年内到期债务170.37亿元，1-2年到期337.13亿元，2-3年到期55.83亿元，3年以上46.95亿元。2年内到期债务占比高达83.15%，偿债压力较重。

年报发布当日，中交地产公告，执行总裁徐爱国兼任总法律顾问，梅瑰担任财务总监。

值得注意的是，梅瑰此前是大股东中交房地产集团的财务金融部总经理。

封面图片来源：视觉中国-VCG41N1421461306