房企观察｜长实集团内地土储仅为8年前的一半，李泽钜称“目前香港楼市下行机率较小”

“我相信整个投资界都预期今年的物业发展盈利比之前会有差距。”

3月21日，长实集团（HK01113，股价36.8港元，市值1306亿港元）发布2023年度业绩报告，并召开业绩发布会。

长实集团主席兼董事总经理李泽钜表示，如果长实在四五年前地价高峰的时候买入很多地皮，今天的负债比率不可能是3%，更会持有不少账面值高于市价的项目。

他认为，公司交出了一份不错的成绩单。

业绩报告显示，截至2023年底，长实集团的银行结存及定期存款达到425亿港元，净资产为124亿港元。由于公司拥有大量现金，加上未动用银行贷款额，所以有能够能力应付承约及流动资本需求。

尽管资金流动性表现稳健，但报告期内，长实集团收入和股东应占溢利双双下滑，分别同比减少16.15%、20.03%。长实将内地视为经济增长引擎，但在核心土储方面持续收缩，在谨慎的拿地策略下，土地储备减少至6300万平方呎，创下近8年最低水平。

2024年，一线热点城市陆续放宽土地竞拍规则，长实是否有相关计划，在一个多小时的发布会里，管理层尚未给出明确回答。

土储政策审慎致销售收益减少

过去的一年，长实集团依靠房地产销售、写字楼租赁、酒店服务、基建和英式酒馆等业务，实现收入472.43亿港元，股东应占溢利约173.4亿港元。

其中，房地产销售收入同比减少29%至131.53亿港元，主要销售的住宅单位包括香港的沙田名日·九肚山和洪水桥#LYOS项目，以及广东东莞的海逸豪庭、上海的湖畔名邸和北京誉天下项目。

长实集团的香港项目中，以油塘亲海駅最为夺目。据《每日经济新闻》此前报道，去年8月，该项目推出626套住宅，由于楼价降至7年前（截至去年）的水平，吸引了3.06万次抢购，超额认购48倍，被形容如“深水炸弹”般震撼。

据业绩报告披露，除了亲海駅项目，屯门的飞扬第1期及第2期及新加坡项目销售亦进展顺利，黄竹坑项目已获得住宅单位预售许可证，预期于近期推向市场发售。

降价促销在引起市场轰动之余，对长实集团的业绩并无较大增益。报告期内，长实集团在香港实现销售收入58.4亿港元、内地实现66.3亿港元、海外实现6.83亿港元，同比2022年，各个销售区域全线下跌。

值得一提的是，由于去年7月长实集团终止出售Bristow Investments Limited（布里斯托投资有限公司，香港波老道21号发展商）的买卖协议，买家所付订金20.77亿港元已被没收及作为公司收入入账。

长实方面坦言，物业发展规模减小，主因过去数年之审慎土储政策，年内物业销售收益较2022年录得减幅。集团于2021年及2022年在本地投得四幅作商住发展用途的政府地皮及两个重建发展项目，规划工程如期开展。集团将继续把握机遇，物色优质土地储备，以作未来发展。

“目前香港楼市下行机率较小，值博率很高”

截至报告期末，长实集团的银行结存及定期存款425亿港元，净资产为124亿港元，负债净额与总资本净额比率约为3%。

公司以中短期为基础监控流动资金需求，并根据需要安排融资。银行及其他借款总额为549亿港元，同比增加63亿港元。1年内到期借款为178亿港元，2至5年内到期借款为304亿港元，5年后到期借款为67亿港元。

截至报告期末，公司拥有可开发土地储备约7400万平方呎，其中700万平方呎、6300万平方呎及400万平方呎分别位于香港、内地及海外。

梳理过去8年的财报发现，这是长实集团土地储备的最低水平。2016-2023年，该公司土地储备分别为1.35亿平方呎、1.17亿平方呎、1.4亿平方呎、9200万平方呎、8000万平方呎、7500万平方呎、7500万平方呎、7400万平方呎。

公司方面表示，内地作为全球最大经济体之一，为全球经济增长重要引擎。香港本地楼市刚性需求仍在，长远发展依然受到支持。

长实集团营收、利润峰值的2018年和2019年，公司在内地的土地储备分别达到9600万平方呎、8400万平方呎，营业收入分别达到221.42亿港元、130.59亿港元。而目前，长实集团在内地的土储剩下6300万平方呎，仅为8年前的一半。

上海网上房地产数据显示，长实集团在上海开发的湖畔名邸、高尚领域等项目已接近清盘，只有少量房源可售。

今年2月底，香港撤辣，新房和二手房短期内交易火爆。

李泽钜表示，撤辣怎么都好过不撤，撤辣后市场有起色。对于楼市行情，他认为，任何事情都有上升或下跌空间，目前香港楼市下行机率较小，值博率很高。

面对业绩发布会上“集团是否会买地”的追问，其始终表示无理由现在来回答，无论买地也好或补地价也好，最紧要是“计数”，即合理的回报率，“回报率决定一切”。

封面图片来源：企业供图