陕西最大国资物企要上市了？

随着地产行业遇冷，资本市场对物业管理行业的热情早已今非昔比，但这对国资物企似乎并未造成多大影响。

日前，曾于去年9月“递表”港交所的西安经发物业股份有限公司（以下简称“经发物业”）收到中国证监会境外发行上市备案通知书，拟发行不超过1916.68万股境外上市普通股并在香港联合交易所上市。

同一时期，来自深圳、长沙的地方国资物企——深业物业、泓盈服务也获得上市备案，而在物管企业IPO日渐趋严情况下，地方物企仍普遍较为依赖关联方，存在区域集中度过高、市场竞争能力待检验等问题，其“闯关”能否顺利仍有待进一步观察。

第一大客户占收入近3成

经发物业成立于2000年，是陕西老牌物企，其实控人为西安经开区管委会，受益股份达90.17%。根据中指院的统计，按2022年陕西省在管建筑面积计，经发物业在2022年物业服务百强企业中排名第一，市场份额约为1.7%。

与其他两位赴港上市的国资物企相似，经发物业的收入来源、业务结构中政府及公共资源占大头。

据此前递交的招股书，截至2023年6月30日，经发物业已订约管理的项目有138个，包括政府大楼、教育机构、医院、居民社区、办公大楼及产业园，总合约建筑面积为1490万平方米，其中总建筑面积1340万平方米已由经发物业管理。

2020年—2022年及2023上半年（以下简称：报告期内），经发物业实现收益分别为4.77亿元、5.94亿元、7.07亿元、3.91亿元；期内利润分别为2663.2万元、3115.5万元、3743.9万元、2521.6万元，算是比较稳定。

经发物业大部分收入来自城市服务，报告期内收入分别为2.75亿元、3.42亿元、4.10亿元、2.31亿元，分别占同期总收入的57.6%、57.6%、58.0%及59.2%。

招股书显示，该公司的客户主要包括公共机关、物业开发商、业主、住户及租户。

报告期内，公司向前五大客户提供服务获得的收益占总收入的比重分别为55.6%、49%、46.4%和41.4%。其中，向单一最大客户西安经开区管委会提供服务产生的收入占比分别为39%、33.9%、31.8%和29.0%，撑起了公司1/3左右的收入来源。

图片来源：经发物业招股书

此外，经发物业母集团西安经发控股是公司的第二大客户。报告期内，公司自西安经发控股获得的销售收入分别为4077.7万元、4540.5万元、5259.6万元和2264.7万元，分别占总收入的8.6%、7.7%、7.4%和5.8%。

西安经发控股同样为公司提供大量物业管理项目储备。报告期内，经发控股集团开发的物业全部由经发物业管理，占公司在管总建筑面积的约61.2%、53.3%、46.1%及39.9%，且在过往记录期间，经发物业在经发控股集团开发的物业的中标率为100%。

地方国资物企上位

实际上，由于房地产市场环境变化以及开发商流动性危机拖累，不少物管企业出现资金被关联方挪用、输血，资本市场对物管行业的热情已今非昔比。

据中指院统计数据，当年港股物业服务行业总市值缩水32%，2023年继续缩水49%，到2023年底已不足2000亿元；IPO热情同样遇冷，2022年成功在港股上市的物企只有6家，到了2023年，成功上市的物企仅有润华服务和众安智慧生活。

在行业整体不佳下，地方国资物企反倒成为了冲刺IPO的主力军。

京城佳业（北京国资）、鲁商服务（山东国资）、苏新服务（苏州国资）三家国企分别在2021年到2022年间上市，但在上市首日均出现不同程度破发，其中鲁商服务下跌幅度达到25.17%。

而本轮递表的三家国资物企，同样由地方政府大幅控股。企查查显示，2023年2月递表的深业物业，实际控制人为深圳国资委，最终受益股份52.61%，同年6月递表的泓盈服务则穿透股权后由长沙国资委100%控股。

而观察三者业务模式，普遍深耕地方，且手握大量政府相关项目，主打的是“城市服务”。即是由物业公司等专业性机构提供的城市物业服务，包括但不限于环卫绿化养护、基础设施运维、公共空间运营等。

图片来源：经发物业官微

长沙泓盈服务2022年在管的城市服务项目达148个，其中4个照明系统运营项目、142个停车场运营项目及2个市政环卫项目；深业物业同样也是政府单“大户”，其招股书显示，截至2023年6月30日，其“城市及产业园服务”收入占比为45.1%。

目前，业内观点普遍认为，物业行业会向高质量方向精进，物业仍有抗周期性等优势，城市服务、IFM（综合设施管理）等业务前景依然广阔，头部物企公司对于“城市服务”赛道亦开始抢占先机，而不可否认的是，具备国企、央企基因的企业更具备资源优势。

硬币的反面？

在政府资源这枚“硬币”的反面，则是由于“关联度过高”造成的区域集中度过高，以及市场竞争能力仍待进一步检验问题。

根据招股书，泓盈服务2020—2022年从大股东长沙城发集团及其联系人（按项目来源划分）获得的总收入分别为2.12亿元、3.03亿元和3.49亿元，分别占其总收入的76.2%、70.2%及66.0%。目前泓盈服务管理的63个项目中，有62个都位于湖南省，仅有1个项目位于江西省。

深业物业的独立性相对较高，独立第三方的收入普遍占比超过50%，但毛利率要显著低于向关联方提供的服务。

据招股书，深业物业报告期内毛利率分别为15.1%、13.0%、14.4%及15.8%，其中向关联方提供服务的毛利率分别为23.0%、20.2%、22.0%及22.9%，向独立第三方提供服务的毛利率分别为9.2%、8.0%、9.0%及11.0%。

在此期间，深业物业曾被证监会问询，要求出具境外发行上市备案补充材料，其中涉及公司依法设立且合法存续、股权清晰的相关情况、是否存在被控股股东或其他关联方资金占用的情形等方面，同时需承诺上市募资不会流入房地产领域。

图片来源：VCG41N1214725082

而经发物业同样被业内有所质疑，其三成左右收入来自间接控股股东西安经开区管委会，但却在招股书中被算作独立第三方是否合理。

《每日经济新闻》记者注意到，上述三家地方国资物企，在招股书中都披露了部分上市筹资所得款用于收购计划。例如，泓盈服务“拟用于物色物业管理服务供应商及城市服务提供商的潜在战略收购机会。”；深业物业“计划用于进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟”等。

经发物业在招股书中披露，对于未来计划及所得款用途，除了继续参与竞标外，公司预计将一部分资金用于收并购，选择标的将主要聚焦于西北地区（包括陕西与新疆）。此外，还包括以新能源汽车替换用于提供城市服务的汽油车（如扫路车及垃圾车），以及进一步开发智慧物业管理系统等。

当下，国资物企明显具备更强发展韧性，回旋、调整空间更为宽裕，在这个时间点选择冲刺IPO，目的或在于谋求上市公司地位，进一步聚合资源，便于整合集团或相关国资业务以拓展业务空间，提升自身“造血”及市场竞争能力。

对此，记者联系经发物业方希望了解相关情况，但对方表示目前不太方便说。

封面图片来源：VCG41N1214725082