平安人寿要在秦汉搞物流？

物流资产正成为各路险资投资“新宠”。

据平安人寿近日公告，该公司成功收购基汇资本参与的位于广东江门的两个物流园及一个位于陕西西咸新区的物流园，而据澎湃新闻引述基汇资本消息，该笔收购价格超过20亿元人民币（约2.8亿美元）。

在中国电子商务蓬勃发展与房地产市场遇冷背景下，物流仓储被认为是最具韧性的地产板块，平安人寿对物流资产这门生意感兴趣并不意外。

值得关注的点在于，港资基汇资本为何选择在物流资产势头正猛的当下选择抽身离去？股权交易后，位于秦汉新城的维龙物流园又将是何种走向？《每日经济新闻》记者前往实地希望探寻答案。

物流园运行火热

2月19日，平安人寿公告披露，收购鹤山市合能商贸有限公司（以下简称：鹤山合能）、维龙（江门蓬江）供应链管理有限公司（以下简称：维龙蓬江）公司、安华维龙（西咸新区）仓储服务有限公司（以下简称：维龙西咸）100%股权。

企查查显示，上述三家位于江门鹤山、江门蓬江、陕西西咸新区的物流园区资产公司已于2023年12月完成股权变更，港资Vailog Developments c31 Limited、Vailog Developments c36 Limited、安華維龍發展18有限公司退出，平安人寿100%控股，三家公司法人均为李雯。

资料显示，位于广东江门的两个物流园区中，鹤山合能持有项目标的资产建筑面积约25万平方米，已稳定运营；维龙蓬江持有项目标的资产建筑面积超过8万平方米，现状租赁运营中。

而位于陕西西咸新区秦汉新城的维龙西咸，旗下西安秦汉物流园由专注于房地产投资的港资基汇资本与意大利物流仓储开发商维龙中国合作打造，坐落于西咸新区秦汉新城天工三路，可租赁面积约16万平，土地面积342亩，建有八栋单层库，目前一、二期项目已全部投运。

从地图上来看，该项目交通优势明显，距西安咸阳国际机场8公里，距咸阳火车站9公里，距福银高速5公里，毗邻王府井赛特奥莱（机场店），附近还有许多物流产业园及空港相关产业园。

前往西咸机场的飞机从维龙物流园上空飞过 每经记者 夏子博摄

记者来到维龙秦汉物流园现场发现，园区整体运营情况不错，目测仓库入驻率在80%以上。虽然是下雪天但来往车辆不少，车辆上的Logo有包括京东物流、苏宁、中通等，入驻商家包括电动车品牌台铃集团陕西直营库、中通云仓科技、喜喜零食供应链中心及不少电商企业，不少货车及仓库正在上货、卸货，运营较为稳定。

记者以寻求投资者身份致电维龙方相关人员，对方表示：“现在基本已经全部满园区，仅剩下一些面积很小的仓库，目前一个仓含税含物业等价位是18万元/月。”

基汇资本已退出秦汉项目 

记者注意到，来自意大利的维龙是物流不动产的“老玩家”。官网显示，其2007年就在上海设立了中国总部，并于2008年启动在华首个项目——上海嘉定物流中心项目，成为苹果、保时捷、ABB在华东地区最大的配送中心，并逐步扩张在华布局，物流设施网络遍布全国。

2014年，基汇资本瞄准时机携资入场，双方依托3亿美元资金支持大幅“攻城略地”，在全国开发建设共100万平方米高标物流仓储设施。

2017年，随着西安、嘉兴、佛山等项目的启动，维龙与基汇资本的战略伙伴关系进入第二阶段，双方合资开发的资金总额将达到20亿美元。

据基汇资本官网显示，在过去8年中，基汇维龙物流合作平台通过3只基金投资了近40个项目，总面积超过400万平方米：第一期基金Centurion I募资规模达3亿美元，第二期基金Centurion 2募集规模达7亿美元。目前，平台正在致力于第三期基金Centurion 2.5的投资，募资规模5.15亿美元，用于投资、开发位于一线城市及其卫星城市的现代化仓储物流设施。

从过往运营经验来看，维龙旗下物流园普遍具备运营专业、经营成熟稳定，而维龙秦汉物流园显然也属于这一类“优质资产”，获得平安人寿的青睐并不意外。

毕竟，当下市场观点普遍认为，物流仓储最具韧性的地产板块，在回报率上稳居各地产业务前列。世邦魏理仕亦发布统计数据显示，一线城市物流地产投资净回报率在6%—8%，远高于商业地产的4%—5%和住宅地产的2%—3%。

据维龙秦汉物流园区内物业保安向记者表示，其知道股权变动这一消息，不过从去年12月后并没有见过平安人寿的相关工作人员来到园区，目前园区仍然是由维龙方管理运营，整体运营也没有什么变化。

上述维龙方工作人员亦向记者表示，“我们只是海外在股东上面结构有些调整而已，国内我们在管理没有任何变化，且基汇资本已经不在这个项目（维龙秦汉物流园）里面了。”

投资回报如何？

在物流资产势头正猛的当下，合作方基汇资本为何选择抽身离去？

官网显示，基汇资本是关注房地产市场的私募基金管理公司，注册地址位于香港，专长于重新设计、“翻新”房地产项目带入战略增值，包括住宅开发、办公、商场、酒店、物流仓库及数据中心等。2005年以来截至2023年第三季度，基汇资本募集股本已达223亿美元，旗下管理资产金额超过337亿美元。

图片来源：基汇资本官网

具体到维龙西咸项目，记者获悉到维龙西咸的前股东——安華維龍發展18有限公司的2023周年审查表，其100%控股股东为Gaw-Vailog Investments 18 Limited，位于英属维尔京群岛，GAW为基汇资本代号，Vailog则为维龙，记者猜测18则代表项目编号。

作为一家资产管理公司，基汇资本的大致商业逻辑是透过基金形式孵化物流资产项目，当项目成熟、形成稳定现金流之后进而出售，回笼资金用于投资新项目，以此实现资本的增值与循环。

也即说，基汇资本的“离场”或是正常的投资退出流程。目前，三个物流园区已然进入相对成熟阶段，且物流资产在资本市场热度较高，选择在这个时期溢价退出，或要比长期持有更具价值。“本身它（基汇资本）也是个基金，所以就是它的部分股份给到了平安而已。”上述维龙方工作人员表示。

而对平安人寿而言，收购这种整体运营稳定、现金流稳定的物流园项目，且后续无需投入大量资金建设、改造，有成熟团队运营，对于提升平安人寿的资产回报率也有较大的助力。

回报率方面，由于未知相关资产的原始收购价格，目前暂无法计算相关的投资回报。但据睿思网引用第三方估算，基汇资本过往在中国投资项目的平均收益率在10%以上，若相关资产能够达到该收益水平，称得上一笔回报丰厚的交易。

值得注意的是，据澎湃新闻报道，在2023 年末，基汇资本及其他投资者团体亦正寻求将仙乐斯广场商办综合体的部分物业进行整体出售，而基汇资本上海团队的办公所在地同样显示在仙乐斯广场。

对于后续基汇资本旗下物流园资产如何处置、有何其他规划打算，记者致电基汇资本上海部门，但对方表示“不用了，谢谢”后电话被挂断。

封面图片来源：每经记者 夏子博摄