2023热点楼市盘点 | 2023年重庆新房供销均创新低，二手房“越卖越多”，累计挂牌存量超20万套

2023年，重庆房地产市场持续底部调整。

重庆锐理数据显示，2023年重庆中心城区商品房供销规模均创新低，其中全年商品房供应1156万平方米，同比下跌4%；成交1293万平方米，同比下跌2%。尽管均价同比上涨4%至9428元/平方米，但仍处于万元以下低位水平。

另据中指研究监测，2023年重庆中心城区商品住宅累计供应500.3万平方米，同比下降17.6%；成交659.2万平方米，同比增长6%。商品住宅成交均价则同比出现微涨。

二手房市场表现明显好于新房。重庆锐理数据显示，2023年重庆二手房销售107325套，同比下滑3%；均价12074元/平方米，同比上涨2%；全年新增二手房挂牌超30万套，累计挂牌存量超20万套。

新房供销均创新低

“这段时间，基本新房项目都有活动，开发商给的折扣也大，性价比较高，可以先看看新房。”1月17日，在第三方平台上，重庆多位房产经纪人向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）表示，年前是比较合适的购房时机，理由基本都是“新房项目供应增加，优惠力度较大”。

“现在项目属于清盘阶段，叠加年底冲量促销，整体折扣还是比较有吸引力。如果能尽快确定，还能额外赠送一个产权车位，车位市场价12万元左右。”每经记者致电重庆九龙坡一新房项目时，置业顾问表示，在售房源有部分“工程抵款房”以及顶楼等部分楼层房源可给出较大折扣。

中指研究院数据显示，2023年12月，房企加速冲刺，量价均出现“翘尾”。当月重庆市中心城区商品住宅供应量回升，连续两周供应量保持在10万平方米左右；成交量自2023年11月末以来出现回升，已有4周保持在10万平方米左右，相较此前连续3周的不足6万平方米成交量回升明显。

另据克而瑞数据，2023年12月以来，重庆市中心城区新房市场单周到访量整体处于高位，较上一月整体约有近千组的提升。不过除12月底前一周外，整体认购量以及认购转化率并未出现明显上涨。

重庆锐理数据显示，2023年重庆中心城区商品房供销规模再创新低，其中全年商品房供应1156万平方米，同比下跌4%；成交1293万平方米，同比下跌2%。尽管均价同比上涨4%至9428元/平方米，但仍处于万元以下低位水平。

另据中指研究监测，2023年重庆中心城区商品住宅累计供应500.3万平方米，同比下降17.6%；成交659.2万平方米，同比增长6%。商品住宅成交均价则同比出现微涨。

此外，房地产市场销售日益向头部房企集中。据中指研究院数据，2023年重庆中心城区房企TOP20销售金额为697.2亿元，其中万科以77.4亿元居首位；其次为龙湖，销售金额为75.1亿元；香港置地、保利和招商销售金额均超50亿元；TOP5房企销售金额占TOP20的46.7%。

二手房“越卖越多”

不仅是新房市场，重庆二手房市场同样出现“以价换量”的情况。

“确实有不少二手房源在降价销售，从几千到数万元，甚至10万元的都有，不过一次性降价10万元左右都是特别急着出售的。”重庆德佑一门店经纪人张晓（化名）告诉每经记者，有部分房源挂牌价基本与成交价一致。

据国家统计局最新数据，2023年12月重庆市二手住宅销售价格指数同环比均下降，其中环比已连续8个月下降，同比降幅也有所扩大。

从销售情况来看，重庆锐理数据显示，2023年重庆二手房销售107325套，同比下滑3%；均价12074元/平方米，同比上涨2%；全年新增二手房挂牌超30万套，累计挂牌存量超20万套。“重庆二手房市场进入完全买房市场周期，二手房供应激增造成市场流动性下降，二手房‘越卖越多’，价格涨幅同步回落。”

从二手挂牌价来看，据贝壳研究院重庆分院数据，2023年重庆二手房新增挂牌价14277元/平方米，同比下跌2.9%，其中库存房源单价为13996元/平方米，同比下跌6.2%。涨价房源占比仅4.7%，同比下跌17.7%。

“业主和客户的议价空间分别有2.7%和1.2%的增长，可议价空间加大。”贝壳研究院重庆分院指出，议价空间大小反映了市场的状况，目前来看，大多数成交房源都是在挂牌价的基础上打了折的，只有少数房源会高溢价或以挂牌价成交。

而从成交结构来看，市场需求以刚需为主，改善需求持续释放。其中，80-100平方米房源成交占比29.5%，80平方米以内房源成交占比32.1%，100平方米以上房源成交较2022年上涨50%以上。

不过，近期重庆市二手房挂牌量涨势有所下降。克而瑞数据显示，2023年12月11日以来，重庆市中心城区二手房单周新增挂牌量连续三周下滑，去年底前一周新增挂牌2324组。

“重庆二手房成交以价换量，楼市目前处于信心恢复期。”贝壳研究院重庆分院分析指出，2023年重庆GDP总量有望突破3万亿元大关，经济增长强劲。加上重庆的城市化进程和人口红利还有上升空间，而新房供应量和土地供应量不断降低，新开项目稀缺。“预计2024年住房消费将继续逐步向存量市场转型，二手房延续去年态势，成交量稳中有升。”

超八成地块底价成交

2023年，重庆市中心城区全年共成交27宗宅地，总占地面积约2238亩，总出让金额约227亿元，其中超八成地块底价成交，4宗溢价成交地块中有2宗触顶成交。

从2宗触顶成交地块来看，均是体量偏小、拿地门槛较低且均处核心位置的地块，因此企业拿地积极性较高。其中一宗地块位于江北区观音桥组团，面积约为1.22万平方米，成交总价3.81亿元，成交楼面价为11155元/平方米；另一宗触顶成交地块位于两江新区鸳鸯组团，面积约为1.33万平方米，成交总价约2.17亿元，成交楼面价为10350元/平方米。

据中指院数据，2023年重庆中心城区共成交住宅用地149.2万平方米，可建体量约294.8万平方米。相比2022年，成交土地面积下降超45%，可建体量减少约37%。

但由于2023年重庆市中心城区核心区配套齐全的熟地供应明显放量，不少板块为多年来首次供地，杨家坪、观音桥等核心板块占了整体涉宅地成交规模的41%。因此，尽管以底价成交为主，但成交均价较上一年上涨约20%至7701元/平方米。

从拿地企业来看，与全国整体趋势一致，2023年重庆市中心城区土拍市场中拿地企业同样是以国央企以及地方平台企业为主，城投企业“托举”现象仍然存在。

据每经记者不完全梳理，2023年重庆市中心城区涉宅地拿地企业中，民营房企拿地宗数占比约35%；除中心城区外，各区域中城投企业拿地占比均在60%以上。

“重庆市中心城区城市功能发展更为完善，首位度高，支撑面更强，市场抗压性更好，因此更能吸引绿城、电建、中交、华润等全国布局型房企持续投资。”克而瑞方面分析指出，2023年重庆市中心城区拿地企业中以全国化外来型房企为主，本土企业则选择区县与中心城区双向布局。

封面图片来源：每经记者 王琳 摄