公募REITs二级市场上周延续下挫，6只产权REITs跌幅超10%

《每日经济新闻》获悉，上周公募REITs二级市场延续了大幅下挫的趋势，甚至多只产品因连续下跌而相继发布停牌公告，引发市场和投资者关注。

Wind数据显示，上周全市场已上市的30只产品中，环比上涨的仅有5只，其中富国首创水务REIT和中金山高集团高速公路REIT以5.88%和4.84%的涨幅领涨。相比之下，环比下跌的产品不仅数量多并且跌幅较大。

其中，嘉实京东仓储基础设施REIT、中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT领跌，涨跌幅分别为-15.52%、-15.07%、-12.51%。除了这3只产品，还有3只公募REITs周内二级市场跌幅超过10%，并且这6只产品都是产权REITs。

事实上，从子板块来看，上周环保、能源REITs板块是环比上涨的，分别上涨了1.44%和0.33%；其他板块则环比下跌，其中跌幅最大的是物流仓储、下跌了13.90%，其次是产业园板块、下跌7.67%，此外保障房板块也下跌了5.89%。

在二级市场“跌跌不休”的背景下，各REITs积极增持等动作频频，一系列风险缓释措施提振市场信心，情况已有所好转。

有公募基金公司分析指出，整体来看，公募REITs自年初以来的持续调整主要受基本面短期扰动以及市场流动性问题的影响。但“公募REITs估值已跌至合理区间，长期高比例的稳定分红角度下REITs已具备长期配置价值”。

行业方面，国泰君安城投宽庭保租房REIT上周在上交所上市。项目募集规模30.50亿元，是市场上发行规模最大的保租房REITs，也是长三角区域企业首单保租房REITs项目。

二级市场延续大幅下挫，多只产品跌幅超10%

上周，公募REITs二级市场延续了大幅下挫的趋势。

Wind数据显示，上周全市场已上市的30只产品中，环比上涨的仅有5只。其中富国首创水务REIT和中金山高集团高速公路REIT领涨，涨幅分别为5.88%和4.84%。

而环比下跌的产品不仅数量多达25只，并且跌幅较大。领跌的是嘉实京东仓储基础设施REIT、中金普洛斯REIT和华安张江产业园REIT，涨跌幅分别为-15.52%、-15.07%和-12.51%。除了这3只产品，还有3只公募REITs的周内二级市场跌幅超过10%，并且这6只产品都是产权REITs。此外还有8只产品的跌幅超过5%。

从大的类型上来看，产权REITs与经营权REITs分化明显，产权REITs周内流通市值加权总回报为-9.70%，经营权REITs流通市值加权总回报则为-0.51%。

而从子板块来看，上周环保、能源REITs板块环比上涨，分别上涨了1.44%和0.33%；其他板块则环比下跌，跌幅最大的是物流仓储，下跌了13.90%，其次是产业园板块，下跌7.67%，此外保障房板块也下跌了5.89%。

把时间维度拉长，可以发现2024年刚刚过去几个交易日，就有多只公募REITs因为连续下跌而相继发布停牌公告，还有产品短短几天时间内停牌的次数就多达两三次。

为此，基金管理人与运营机构迅速采取措施，各REITs积极增持等动作频频。中信建投指出，嘉实京东REIT先后公告原始权益人及管理人分别拟增持不超过1800万、1000万元，武汉项目租金差额1821.8万元由运管机构承担，重庆与廊坊项目将提前谈判等一系列风险缓释措施，以提振市场信心；同时上海城投控股拟增持城投宽庭保租房REIT不超过3.6亿元，均有利于市场筑底回升。

流动性方面，上周REITs总体成交活跃度下降。成交额方面，周内总成交额为3.72亿元，环比下降10.2%，产权和经营权成交额分别为2.5和1.21亿元，环比分别变化了-3.8%和-21.0%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs的周内成交额分别为1.23亿元、0.48亿元、0.62亿元、0.44亿元、0.26亿元、0.67亿元，环比分别变化了-10.7%、-6.7%、-3.3%、20.4%、-18.1%、-25.9%，其中成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比33.2%。

机构投资者：公募REITs估值已跌至合理区间，具备长期配置价值

Wind数据显示，目前已上市公募REITs数量达到30只，总市值约800亿元。截至1月12日收盘，中证REIT（收盘）指数收于698.73点，今年以来下跌7.63%。

如果按照资产类别划分，产业园、仓储物流、保租房、环保、清洁能源、高速公路类公募REITs平均跌幅分别为12.66%、21.55%、7.33%、1.65%、3.42%、1.14%，其中产权类公募REITs跌幅相对较大。

华夏基金在近日的撰文中指出，整体来看，公募REITs自年初以来的持续调整，主要受基本面短期扰动以及市场流动性问题的影响。

一方面，部分产品基本面表现不佳，修复进度也未达到市场预期，或出现了突发性的短期利空因素；另一方面，当前市场环境流动性较弱，叠加机构年初的调仓动作，阶段性引发盘面负反馈，因此出现单边下跌。

“我们有充分的理由相信，市场充分计价了悲观预期，公募REITs估值已跌至合理区间，长期高比例的稳定分红角度下REITs已具备长期配置价值。”

具体而言，首先，2023年REITs的经营状况表现出周期性的特征和结构上的分化，但整体来看已处在逐步复苏中；随着持续的风险释放，当前绝对估值已然偏低，安全边际不断增厚；此外，高股息类资产是当前市场青睐的香饽饽，相较而言长期高比例稳定分红的REITs是错杀的遗珠。

行业层面，还有一则消息也引起了每经记者的注意，那就是国泰君安城投宽庭保租房REIT上周上市。该项目募集规模30.50亿元，是市场上发行规模最大的保租房REITs，也是长三角区域企业首单保租房REITs项目，底层资产是上海市中心城区杨浦区的江湾社区和光华社区。

1月12日上市当天，国泰君安城投宽庭保租房REIT即跌破发行价，当日收盘价报3.048元；1月15日，该产品在二级市场继续下跌，最新收盘价2.822元、单日下跌7.41%。