下调估值应对市场压力！金茂首单消费基础设施REITs闯关倒计时

国内首只消费基础设施REITs将于1月22日起正式发售，最终发售定价为2.67元，募资规模10.68亿元。

近日，中国金茂（HK00817，股价0.72港元，市值97.2亿港元）披露了分拆REIT在上交所独立上市的公告，明确了华夏金茂商业REIT的发售价和公开发售所得款项等细节。分拆完成后，项目公司将不再为中国金茂的附属公司，账目不再并入公司账目。

华夏金茂商业REIT是证监会接收并受理的国内首批4只消费基础设施REITs之一，以长沙金茂览秀城项目为底层资产，进入REITs市场，对国内商业地产的发展具有重要意义。

中国金茂方面在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司坚持市场化运行，希望拥抱资本市场，资产通过REITs上市后不仅能一起共享增值，也能接收到资本市场对于金茂提升运营管理水平的要求，加强整体资管平台的运营能力。后续还将充分利用好REITs平台的作用，持续将优质资产装入到REITs平台当中。

不过从市场大盘来看，2024年REITs市场同样面临压力与挑战，开年多只REITs产品先后停牌，有的跌幅超过两位数。

 

长沙览秀城作为首发资产

据华夏基金发布的消息，华夏金茂商业REIT将于1月22日-26日发售，投资者通过上交所场内证券账户或场外代销机构基金账户认购，单笔最低认购金额为1000元，2024年分派率预计4.92%。

华夏金茂商业REIT的原始权益人是中国金茂，基金管理人为华夏基金，中信证券作为计划管理人及财务顾问，基金托管人为中国银行。

“既然已对外公布，说明基金的认购量至少超过60%了。”同策研究院研究总监宋红卫向每经记者表示，REITs基金在发行之前积极筹集有意向的认购人，如果到正式发行日，不能达到足额认购，则说明不被市场认可，反而将对企业产生负面影响。

长沙金茂览秀城位于中部城市长沙首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，运营管理机构为金茂商业房地产（上海）有限公司（以下简称金茂商业）。该项目自2016年底开业至今累计运营7年，是中国金茂旗下的首个览秀城项目，也是运营较为成熟的优质购物中心。

事实上，在金茂商业运营的同类基础设施项目中，长沙金茂览秀城不如南京金茂览秀城的出租率高，商业建筑面积也不如青岛金茂览秀城大。从城市能级来看，也不如上海金茂的两座写字楼商场。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨向每经记者表示，作为首批消费基础设施REITs，不排除企业方面抱着“试试水”的心态，将二线城市或新一线城市的购物中心定为REITs产品的底层资产，而非一线城市核心项目，“第一单保证能够审批通过更为重要。”

对此，中国金茂方面也回复每经记者称：“单纯从出租率指标及行业经验来讲，长沙览秀城时点出租率超过98%已经属于满租状态，与南京和青岛相比并无实质差异，是金茂旗下出租情况最佳的商业物业之一，且长沙览秀城资产规模体量符合监管要求。将长沙览秀城作为首发资产，体现了公募REITs平台与金茂商业板块规划的高度契合，也体现了公司对于搭建公募REITs平台的重视和诚意。”

财报显示，2020-2022年，金茂商业的净利润分别为9319.38万元、1672.43万元、175.69万元，2023年1-6月亏损5848.11万元。近三年，该公司的经营活动现金流净额波动较大，2022年亏损7473.49万元。

中国金茂方面解释称：“金茂商业的净利润为负主要系内部资金调拨原因所致，净利润为负不会对本项目的正常运营管理产生负面影响，公司有信心将净利润扭亏转正。”

中国金茂方面还表示，公募REITs平台之于中国金茂并不是单纯的融资手段，而是未来重资产投融管退形成闭环的重要通道，公司愿意顺应这个大趋势并利用好首批消费基础设施REITs这个重要的资本市场契机。

“本项目的成功发行有望打造金茂体系内部的重资产管理平台，在中国金茂大力发展持有型物业的情况下，预计未来能够将更多成熟商业资产逐步装入REITs平台，新项目能够形成‘投资-建设-运管-退出’的商业模式闭环，极大幅度提升资金周转效率，拔高商业不动产融资空间。”

值得一提的是，早在2022年6月30日，中国金茂就成功发行了全国首单碳中和写字楼类REITs，总规模12.7亿元。

REITs受租金下滑表现乏力

房企分拆消费基础设施REITs上市发行的重要意义在于，它将成功打通商业地产“投融建管退”通道，缓解过去三年行业阵痛期带来的资金压力。对普通人而言，人人都有成为大型购物中心的投资者的机会。

截至2023年底，国内公募REITs市场已发行上市的共有29只，合计总市值823.35亿元，涉及项目类型包含产业园区、保障性租赁住房、仓储物流、收费公路、发电项目、市政项目。

2024年首周，29只公募REITs仅有5只上涨，涨跌幅中位数-2.57%。嘉实京东REIT因主要项目租金下滑大跌14.71%，华安张江产业园REIT开市起停牌1小时，两只基金市场价格今年以来双双创出上市以来的新低。

瑞银内地/香港房地产投资研究部主管林镇鸿告诉每经记者，消费基础设施REITs以购物中心、商场、社区商业和超市为底层资产，其市场表现将非常依赖于消费增长以及开发商的运营能力。

林镇鸿认为，近期REITs市场表现不佳一方面与宏观经济下行周期有关，另外最大的原因在于流动性不足，一旦有大的投资者出售或者套现，就会明显出现价格下跌。后续发行公募REITs的关键在于让更多投资人熟知，投资人需要更多时间去了解资金回报情况，去深入熟悉所上市的产品，因为这毕竟是项新工具。

华夏金茂商业REIT的招募说明书显示，发行份额募集的资金最初为10.99亿元，根据最新情况，募资规模有所减少，长沙金茂览秀城项目的估值也相应减少。

对此，中国金茂解释称，是长沙金茂览秀城出于谨慎性原则考虑调低了部分评估参数，估值水平下降约1100万元。出租率假设参数调整前项目估值为10.76亿元，调整后为10.65亿元，募集资金下降也是估值调整原因所致。

“长期出租率参数调整后，项目整体估值预测更加保守，也体现了公司对于投资者的最大诚意。”中国金茂方面表示。

根据华夏金茂商业REIT的申报稿，中国金茂计划将通过转让消费类基础设施项目取得的净回收资金，100%用于投资廊坊览秀城商业综合体项目或符合公募REITs监管要求的其他项目。

公司方面表示，此举体现了中国金茂坚定贯彻落实盘活存量资产、扩大有效投资重大战略规划的决心。

不仅如此，据中国金茂方面介绍，公募REITs的运管协议中设置了切行有效的运营管理奖惩安排，金茂商业作为运管机构其利益与项目经营情况高度捆绑，有助于金茂商业最大程度激发运营管理能力，提升运营的规范化程度，提高金茂商业的运营业绩。

目前，首批消费基础设施REITs中，除了华夏金茂商业REIT已公布发售时间，嘉实物美消费REIT也已定在1月24日至25日发行，发售价为2.383元。募资规模分别达到69.8亿元、35.77亿元的华夏华润商业资产REIT和中金印力消费REIT暂未公布发售计划。

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