◎长租行业本身就是资产管理或重资产行业，无论从欧美还是日本过往发展经验看，资产管理都是租赁住房的主流经营模式。尤其现在公募REITs放开，‘募、投、建、管、退’整个逻辑是完全成立的。
◎长租公寓跟房产开发高杠杆、快周转的逻辑不同，它是不断积累、靠运营产生效益的行业，所以盈利的链条很长，募、投、建、管、退，每个环节上的能力都不能有短板，这个过程中，实际上是用时间、用实践去积累的一个过程。
每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺
“以上海为例，青年首次购房年龄已经推迟到37岁，意味着城市中大量的年轻人将产生租房需求，但产品的供应量远远满足不了。”微领地集团CEO周君强近日在接受《每日经济新闻》记者专访时强调：“目前来看，住房租赁行业才刚刚起步。”
随着“租赁住房”上升到国家战略层面，政策红利释放、强劲的租赁需求和稳定的投资收益吸引力让长租公寓赛道进入快速发展期。仲量联行日前发布的《2023中国长租公寓市场白皮书》显示，4个一线城市中，上海外来人口数量超1000万，在常住人口中的占比达40.6%，外来人口为城市提供生产力和消费力的同时，也增加了城市的住房需求。
“进入住房租赁行业12年，微领地扎根一线城市上海，并完成了向重资产的整体转型。”周君强认为，2023年最重要的事情，是完成了资产管理平台体系的搭建，真正实现了转型。
“微领地从2021年开始转型重资产，到今年完成整体转型，在当前经济形势趋缓的情况下，项目运营等各项经济指标非常好，代表着重资产转型的模型已经完全成立了，这可能是我们2023年最大的成绩。”周君强表示。
“我们从房地产业务开始，随后转型租赁住房和保租房，其实每次都比市场早走了半步。包括房地产的转型，之后开始做租赁住房的包租模式，再到转重资产，也就是从公寓运营商到专业化保障性租赁住房资管平台，都比市场快了半步，整体战略选择始终没有发生变化。”
周君强解释道：“首先，长租行业本身就是资产管理或重资产行业，无论从欧美还是日本过往发展经验看，资产管理都是租赁住房的主流经营模式。尤其现在公募REITs放开，‘募、投、建、管、退’整个逻辑是完全成立的。”
“其次，无论是经济高速发展还是趋缓阶段，人口都会向一线城市聚集，尤其像上海，地处长三角，辐射华东六省，无论区域人口的规模、经济的延伸、区域的拓展，都意味着市场有足够大的空间。所以，我们选择在上海把重资产的租赁住房精耕细作，实际上这是一个行业的选择。”
作为中国保租房的样本城市，上海也为行业加速发展提供了土壤：“十四五”期间计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间），其中70平方米以下中小户型不低于70%；倡导“非改保”，存量房屋用作保租房期间，不变更土地使用。
截至2023年，微领地青年社区共有9个项目合计100万平方米的在建在营面积，运营管理总资产超250亿元。周君强坦言：“今年拿项目的速度比原先预计得慢了一点，希望2024年能够在经济逐步复苏的情况下，获取更多的项目。”
对于中国住房租赁市场，周君强认为“行业才刚刚起步。”
“2011年我们涉足长租领域，也是因为感觉到房地产已经由增量进入存量时代，参照美国、欧洲和日本行业发展经验，租赁住房真正大发展的时期，就是经济开始进入平稳期、整个房地产行业进入存量时代。”
另一方面，年轻人也开始从买房向租房转变，结婚年龄推迟、购房年龄推迟，现在上海青年首次购房年龄已经推迟到37岁（贝壳研究院《2021居住客群消费趋势年报》），意味着大量的年轻人进入城市以后产生租房的需求。
尽管微领地的第一个公寓项目——拥有1800间房的中环沪太路微领地青年社区自2014年9月开始运营，但他仍然认为2015年是才长租公寓行业的元年。
“直到2021年，行业才开始加速，长达6年的尝试期，市场产品的供应的量还是比较有限的。”周君强指出：“目前上海集中式长租公寓的供应量只有25万套（克而瑞2023年11月数据）左右，对比超1000万外来人口，缺口非常大。”
“长租公寓跟房产开发高杠杆、快周转的逻辑不同，它是不断积累、靠运营产生效益的行业，所以盈利的链条很长，募、投、建、管、退，每个环节上的能力都不能有短板，这个过程中，实际上是用时间、用实践去积累的一个过程。”
对于长租公寓行业“微利”的特性，周君强提出了自己的看法。
“保租房是民生行业，也是社会化、专业化的行业，对于从业者而言，需要双价值运营体系，重塑租赁住房的资产价值。企业选择什么样的赛道、选择什么样的产品，用什么样的模型去做？微领地从青年公寓切入，在不断的实践过程中，把控工期、成本、出租率、定价等，这些商业参数还原度高，商业逻辑就成立了。”
以浦江中心“超级社区”为例，该社区是目前上海房量最大的保租房社区，6栋楼共3116间房，项目原为闲置工业宿舍，经过资产升级改造后，于2022年10月开业，从“让年轻人生活得更好”出发，社区内打造了社交、美食、运动、阅读、购物等公共空间，与“Z世代”共创多场景公共生活，目前85%的租户为毕业1-3年的职场新生代。
周君强透露，浦江中心“超级社区”改造成本控制良好，成为闵行区首家认证的人才驿站，并且出租率在8个月爬坡至稳定期，保持着96%以上的出租率。
“商业逻辑成立以后才能考虑到专业化、精细化、规模化，才能去扩张。所以说怎么挣钱，就是你每一个链条、每一块能力、身体的每一块肌肉都健康，最后累加起来企业就盈利了。”
2018年，微领地实现单店盈利；2020年，微领地实现整体盈利。目前，微领地连续4年保持上海集中式公寓规模第一。但周君强认为，新项目的获取和规模化的运营可能是微领地需要面临的全新挑战。
“当规模化到了一定阶段，比如目前在管35000间公寓，预计2024年有4-5个项目竣工，会有15000间左右的房量交付，跨越50000间的里程碑，到时候对运营的挑战肯定不一样。”
周君强表示：“获取新项目也是一项‘大考’。根据原定计划，还有1万多间的任务要通过新项目进行补充，所以2024年是异常重要的一年。”
封面图片来源：受访者提供
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