华泰资产首席经济学家王军：以保障性住房等“三大工程”为抓手，通过财政扩张来带动整体投资的反弹

12月6日，由每日经济新闻主办的第十四届中国金融发展论坛暨中国金鼎奖（金融）颁奖礼在京举行。本届论坛以“前瞻2024”为主题，汇集各大金融机构研究成果，由多名经济学家就2024宏观经济金融形势进行分享，预见投资趋势，眺望全球经济。

主论坛期间，华泰资产首席经济学家王军发表题为《畅通六大良性循环 促进经济持续增长》的主旨演讲，从“就业－收入－消费”“金融－财政－房地产”“科技－产业－金融”“房地产－地方债务－金融机构”“物价－企业利润－股市估值”和“企业－居民－政府”收支六大循环出发，深度展望2024年中国经济。

华泰资产首席经济学家 王军 图片来源：主办方

王军提出，要替代旧的“房地产－土地财政－金融”循环，必须还要引入财政，畅通“金融－财政－房地产”的良性循环，以“三大工程”为抓手，通过财政扩张来带动包括房地产投资在内的整体投资的反弹和经济复苏。

要畅通“金融－财政－房地产”的良性循环

国家统计局数据显示，1—10月份，全国房地产开发投资9.59万亿元，同比下降9.3%，其中，住宅投资7.28万亿元，下降8.8%。1—10月份，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额9.72万亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

王军表示，房地产市场的颓势已经形成了一定的“恶性循环”，影响了居民部门对未来的预期，损害了地方政府的资产负债表和现金流，也拖累了基建投资，进而拖累整体经济复苏。

在这个背景下，今年的中央金融工作会议适时提出，促进金融与房地产良性循环。会议要求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。会议从供求两个方面廓清了金融与房地产良性循环的含义。

王军认为，要替代旧的“房地产－土地财政－金融”循环，必须引入财政，畅通“金融－财政－房地产”的良性循环，以“三大工程”为抓手，通过财政扩张来带动包括房地产投资在内的整体投资的反弹和经济复苏。

未来的投资规模到底能有多大？王军表示，综合不同机构的预测，若不考虑财政撬动的乘数影响，预计未来十年城中村改造投资在4万亿至6万亿的区间内，平均每年可以产生4000亿-8000亿的投资；“平急两用”项目总投资较难估计，每年的投资额预计将小于4000亿元；目前用于保障性安居工程的资金年均1万亿左右。

王军预计，房地产“三大项目”未来每年合计投资1万亿至2万亿，新增投资约占50%，对年度经济增长的贡献约为0.4%—1%。

完善住房租赁金融政策体系，加快推进长租房市场建设

王军表示，房地产、地方债务和中小金融机构的风险相互关联、相互传递，形成了明显的“风险三角”。其中，房地产市场居于核心位置。要实现“房地产－地方债务－金融机构”的良性循环，重点是采取坚决有力措施，加快探索新发展模式，在供需两侧持续发力，促进房地产业尽快实现风险化解、良性循环和健康发展。

一方面，要让开发商能把房子卖出去，需求端政策应当持续加大力度，进一步优化支持合理住房需求的政策，比如限购、限贷、限售、限价等在市场长期过热阶段陆续出台的紧缩政策和各种行政性限制措施应尽早彻底放开，继续降低首套住房和二套房的按揭贷款利率，并逐步降低所有存量住房的按揭贷款利率。

另一方面，要让开发商能把房子盖起来，供给端政策应当尽快完善，补齐短板。

首先，“三支箭”不能停。在引导金融机构保持房地产信贷融资渠道稳定并持续增加的同时，需要在债券、股票发行等方面继续支持房地产商的融资；

其次，不能光靠“三支箭”，还需要政府信用的强力介入，救房企、救市场。央行可安排专门资金，甚至是设立专门的处置房地产企业债务风险的专门金融机构。各级政府也应尽快成立专门的“保交楼”基金，加大力度救助问题房企、确保交楼，推动出险、暴雷房企尽快开展债务重组或者破产重整，尽快帮助房地产企业恢复融资能力，改善流动性，控制和稳定金融体系风险，从而稳定行业和市场预期；

最后，重点为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持。完善住房租赁金融政策体系，以金融政策加大对保障性租赁住房供给的支持，加快推进长租房市场建设，推动构建房地产发展新模式。