房企观察 | 从三四线到强二线城市！民企伟星房产的反向扩张成效如何？

作为民营房企，浙江伟星房地产开发有限公司（以下简称伟星房产）近年来的扩张势头可谓强劲。

《每日经济新闻》记者注意到，近年来伟星房产加大了拿地力度，而其扩张模式与大多数全国布局的品牌房企却有所不同，而是选择了从芜湖、马鞍山等三四线城市向合肥、南京、武汉、杭州等强二线城市扩张。

据克而瑞数据，今年1-10月，伟星房产以293.9亿元的全口径销售金额排在行业第43位，相较于去年同期的第72位（225.3亿元），位次大幅提升了29位。

不过，在行业深度调整之下，此前项目“不愁卖”的伟星房产，在其重仓的合肥市场，今年以来的项目销售也出现明显分化。从去年底到今年以来，伟星房产在合肥的项目既有“千人摇”的红盘，也出现了开盘无人问津的尴尬场景。

但伟星房产在合肥的推盘供货还是在持续。如今年上半年拿地、11月首开的伟星宸ONE项目，为了加强去化还亮出了大幅折扣。该项目置业顾问赵睿（化名）近日告诉每经记者，“认筹期间单价最低21500元，和备案价24000元至25000元相比，差不多打了9折。”

合肥项目销售冷热不均

伟星宸ONE项目所处的合肥瑶海区YH202303号块地，是伟星房产在今年5月的合肥土拍中以18.42亿元总价拿下的，其中A地块楼面价10568.13元/平方米，B地块楼面价10108.65元/平方米，溢价率14.81%。据赵睿透露，此次共推出三栋楼共184套，目前已经预登记了一百多组客户。

值得一提的是，今年上半年，伟星以满分摇中合肥高新区GX202303号地块，总价约17.4亿元，溢价率为14.93%，由伟星房产联合万科共同开发，案名定为伟星万科星遇光年。由于该地块为科大讯飞小镇定向地块，根据土拍要求，该项目每批次开盘建筑面积的80%优先销售给小镇的相关企业员工。项目于11月4日首次定向开盘，目前10号楼仅剩4套，7号楼剩3套，8号楼已去化过半。

另据每经记者观察，2021年底陆续开盘及加推顺销的伟星•长江赋项目共12幢住宅，目前仅剩33套可售；2023年3月加推的印湖苑64套住宅，据合肥市住房保障和房产管理局官网，仅剩余9套可售，去化率达86%。

与此同时，伟星房产在合肥区域内的部分项目去化也遇到困难。如伟星滨江道（别名：滨宸里）项目，4月份取证销售的楼栋仍有部分房源在售，而年中取证的15#楼目前去化尚不足60%；年初取证的伟星玖峯汇2幢、7幢、9幢，分别还有17套、5套和75套房源待售去化。

即便是当前销售状况较好的伟星•翡翠印项目，在市场急转直下后，也面临着去化速度减慢的困境。

“之前每个月都能卖七八十套，这个月到现在也才卖了30套。主要是没什么来访，整个市场观望情绪比较浓。”该项目置业顾问刘苹告诉每经记者，整个市场转冷之后，除了极少数红盘外，合肥大多数项目都启用了分销，而目前伟星房产的分销点数并不算高。

“在区域半径大、合肥市场陌生等不利条件下，如何完成销售目标是合肥公司的首要核心问题。”伟星房产在官微中如此表述。

不过，市场大幅转冷之下，即便销售去化表现不及过往，伟星房产在安徽省内的战绩在同行中仍表现亮眼。据克而瑞数据，今年1-9月，伟星房产在安徽省内全口径销售额达到125.09亿元，牢牢占据榜首，与第二名保利发展拉开22亿元差距。

老“浙派”房企杀回浙江

今年以来，伟星房产在安徽合肥、芜湖、马鞍山等深耕城市的扩张依然强劲：5月在马鞍山3.25亿元拿地，6月在芜湖3.3亿元拿地。

据中指研究院，2022年伟星房产的权益拿地152亿元，排在行业第18位；新增货值294亿元，排在行业第37位。到了今年1-10月，伟星房产的名次进一步提升，权益拿地金额118亿元，排在行业第17位；新增货值250亿元，排在行业第26位。

“今年前10月，伟星房产在安徽省拿地金额和面积都是排在第一位的。”中指研究院华东大区常务副总高院生向每经记者表示。

伟星房产在安徽市场的强势表现，常常让人以为这是一家安徽房企。事实上，伟星房产是老牌“浙系”民营企业伟星集团旗下公司。早在1993年，伟星集团就在杭州开发了伟星大厦，但直到2000年才开始进入芜湖深耕房地产开发，并在此后逐渐加大了在安徽市场的布局。

不过，在安徽市场发展壮大的同时，伟星房产并未放松在杭州的布局。

2023年2月，杭州滨江区浦沿单元BJ0601-R21-05住宅地块（杭政储出[2023]6号）经21轮报价后溢价封顶，进入线下公开摇号阶段，最终被伟星房产以总价19.46亿元竞得，溢价率为11.45%。

该地块即伟星·咏滨名邸项目，于8月首次开盘，2#、6#、12#共110套房源，截至登记期限届满共吸引了366户购房意向家庭，高层次人才家庭15户，无房家庭84户，普通家庭267户，摇号整体中签率约30.05%。

中指研究院统计显示，与伟星·咏滨名邸同批入市的13个项目分化明显，共6个项目流摇，而滨江区浦沿板块的咏滨名邸项目和江映云邸项目的摇号中签率分别约38.3%和34.7%。

据伟星房产官微，伟星·咏滨名邸三期售罄后第四次加推，并四开四罄。每经记者查询透明售房网发现，伟星·咏滨名邸目前仅剩极少量房源，几乎处于售罄状态。

伟星房产在杭州的扩张仍在继续。8月22日，杭州第九批次土拍上，伟星房产经过12轮竞价，最终以15.78亿元拿下滨江区浦沿单元BJ0601-R21-06地块，成交楼面价25604元/平方米，溢价率为7.49%。

2023年1-10月，杭州拿地金额前10名的房企名单中，伟星房产以45亿元排第8名，老“浙派”房企成了杭州拿地榜的“新面孔”。

从三四线到强二线城市的反向扩张

伟星房产曾长期偏居安徽芜湖一隅，从2018年起才谨慎地向省会城市合肥拓展，直到2020年才正式决定“走出去”。而恰恰是在这一时间点的布局，让伟星房产赶上了板块轮动的东风，在民营房企逐渐式微的阶段逆势走到台前。

“伟星房产现在布局了长三角最重要的两个区域，浙江和安徽，南京因为紧邻离芜湖也作了布局。安徽省内的大本营在芜湖，此外最重要的就是省会合肥，以及周边经济较发达的马鞍山；在浙江，伟星房产总部是在台州、临海，其战略也是进入省会，目前在杭州的项目去化各方面也还不错。南京也是省会城市，整个战略应该还是符合其之前2020年说要走出去的定调。”高院生分析认为。

不过，伟星房产的“走出去”模式与大多数全国布局的品牌房企有所不同。伟星房产选择了从芜湖、马鞍山等三四线城市向合肥、南京、武汉、杭州等强二线城市扩张。

“从三四线城市出来的企业，其产品管控能力反而会更强一点。”高院生表示，“三四线城市的房、地价差更小，要在有限的房地价差基础之上把产品做出来。进入高能级城市，房价、低价之间的操作空间反而变大了，更有发挥的空间。另一方面，伟星进入大城市，跟其他房企的策略有所不同，很多房企进入城市，由于本土品牌的强势竞争，只能在城市外围拿地，但是伟星房产进入合肥、杭州、南京，拿的都是比较核心的项目，其产品也确实有竞争力，而核心地段的产品一定是偏中高端的，这样的产品才就能够立足。”

伟星房产相关负责人曾在接受每经记者采访时表示，“伟星房产对产品开发有信心，即使把开发模式搬到南京、合肥，竞争优势还是比较明显的。“

从实际表现来看，伟星房产算得上民营房企中的一匹“黑马”。

两年时间，伟星房产在合肥落子18个项目（不含2个合作项目），2022年同时运营了14个项目；2023年中秋国庆双节，伟星同时在售15个盘，从房企维度来看实属罕见。

此外，据伟星官微公布数据，2022年伟星房产销售额约333亿元，三年时间实现了业绩翻一番。合肥、杭州、宁波、南京武汉等新进城市项目销售相继发力，在销售业绩中占比超50%。

在2023年东部区域经营工作会议、浙江区域工作推进会上，伟星房产提出：“以浙江、安徽为产业发展大本营，深耕精耕原有市场，把握城市轮动机遇，统筹优化资源配置，将资源往机会更多、风险更小的优质大城市倾斜。对于原有经营较好的城市（如芜湖、马鞍山、临海等），巩固发展好竞争优势。”

从该次会议透露的信息看，伟星房产东部区域2022年贡献了210亿元的销售业绩，仍然会成为其主要的战略区域。

不过，而在距离大本营芜湖更近的南京，继2016年“最贵地王”葛洲坝河西南G14之后，今年3月又拍出了当地楼面价最高的地块——建邺区NO.2023G03号地块。该地块仅用时53秒、12轮竞价便直接触顶最高限价，最终被伟星房产以成交楼面价43173元/平方米收入囊中。

从官微发布的产品信息来看，该地承载了伟星房产“更新南京城市豪宅范式，焕新河西天际线”的雄心，但在南京操盘高端项目，对伟星房产而言也是新的挑战。

“伟星房产操盘高端项目已有不少经验，肯定是出于对产品的信心才去拿地，但是在南京可能是第一次尝试，而且南京市场可能还跟合肥、杭州有所不同，区域、板块内的竞争压力大，对于产品的定价，需要开发企业要有大的创新，才能掌握主动权。”高院生表示。

封面图片来源：伟星房产官微