房企化债进展观察 | 正荣地产：39亿美元境外债重组方案框架公布，“不削债”成亮点

又一家出险房企的境外债重组方案出现重大进展。

11月1日晚间，正荣地产（HK06158，股价0.105港元，市值4.59亿港元）发布公告披露境外债务重组最新进展，公司与债权人特别小组成员签订了重组条款书。截至公告日，该债权人特别小组成员持有约占由正荣地产发行的优先票据和永续证券未偿还本金总额的27.1%。

“公司提出的不包括任何本金削减的境外整体债务管理方案建议，如果得到债权人接纳及相关司法机关的批准，相信将为公司提供足够的财务灵活性及充裕时间以稳定业务，因此与独立国际财务顾问估计的清算情景相比，为债权人提供了更佳的回收价值。”

正荣地产方面表示，公司及债权人特别小组签署条款书，是实现境外整体债务管理方案过程中的一个重要里程碑。

图片来源：正荣地产公告

境外债务重组取得重大进展

公告显示，该条款书是正荣地产和债权人特别小组之间协议的基础，并受合约约束。正荣地产和债权人特别小组同意并承诺真诚合作，并尽商业上最大努力，在重组支持协议中商定进一步的详细条款，从而取代条款书；为使境外整体债务管理方案生效、协议在所有重大方面与条款书保持一致，如有必要，双方随后会签订进一步的协议。

正荣境外整体债务管理方案框架要点包括：一是向境外债权人提出将其境外债务及应计但未付利息置换为4个系列新的美元计价的优先票据，期限为4至7年；二是在重组生效日，以现金向同意受重组支持协议条款约束的债权人支付同意费用，并向其分配第一系列新票据中1亿美元（如适用）的按比例份额；三是以公司若干资产为新票据提供担保；四是将公司若干资产处置的部分所得款项净额用于新票据的特定强制赎回或回购。

公告透露，重组生效日期将不迟于2024年6月30日或相关方可能书面协议的较后日期，并将在先决条件获达成或豁免起计10个营业日内在合理及实际可行情况下尽快落实。

截至今年6月30日，正荣地产境外债务中的有息负债约为39亿美元，包括本金额约34亿美元的美元及人民币票据、总额2亿美元的永续债，若干由公司担保的总额700万美元的票据，以及约3亿美元的其他金融债务。

《每日经济新闻》记者注意到，在正荣地产提出的方案建议中，“不削债”无疑是对债权人最具吸引力的。正荣地产表示，如果得到债权人接纳及相关司法机关的批准，相信将为公司提供足够的财务灵活性及充裕时间以稳定业务，相比被清算，债权人还是能够获得相应的回收价值。

“正荣地产的这种方式，其实是延迟债务的偿还。对正荣地产而言，持有不少商业地产，而这部分资产的流动性下跌会加剧。当然，正荣地产也有相当比例的住宅地产。未来在市场上，房企的住宅地产占比不高的话，回流资金的能力会更加弱。”协众策略管理集团联合创始人黄立冲向每经记者表示。

前10月销售额同比跌超5成

自2022年底正荣地产公开披露启动境外整体债务管理方案的筹备工作，到目前已近11个月。

今年以来，正荣地产持续采取了一系列流动性管理及成本控制措施，除推进境外债务的整体管理可行方案、寻求融资延期和豁免外，还进行资产处置、加快现金回收及资金归集、精简组织架构及减少各项运营及行政费用，竭尽努力维持经营稳定及现金流平稳。

今年1月，正荣地产公告黄仙枝因退休辞任公司主席、执行董事，执行董事刘伟亮由董事会副主席调任为主席。随后，正荣地产的工作重点明显转向了“保交付”。

正荣地产方面称，公司始终把“保交付、提品质”作为工作的重中之重，今年1-10月实现了约34100套新房的交付。如今年6月28日，曾经历了停工、延期风波的的上海正荣悦珑府在“宽展期”内实现了交付。

针对处于债务重组中的房企，中指研究院企业研究总监刘水建议，“在尽快达成债务重组方案的同时恢复企业正常经营，依靠经营回血来化解风险。”

图片来源：正荣地产公告

今年1-10月，正荣地产连同其附属公司、合营公司及联营公司累计实现合约销售金额约137.76亿元，同比下降52.75%。中报显示，今年上半年，正荣地产实现收益185.01亿元，同比增加43.8%；公司拥有人应占亏损14.64亿元，较2022年同期收窄43.9%。

从正荣地产的货值来看，截至2023年6月30日，其拥有持作出售的已竣工物业118.57亿元，较2022年12月31日的99.04亿元增加了19.7%。正荣地产连同合营企业及联营公司在中国内地32个城市拥有164个物业开发项目的土地储备，总建筑面积为1660万平方米。

不过，出险企业要恢复造血机能，还有很多难关要闯。黄立冲分析认为，“出险房企要活过来，还是要几个前提条件：一是销售速度要加快，但如果市场整体缺乏流动性，企业销售也困难；二是销售价格不能下跌，如果去化率不够快、价格也下跌的话，企业还是无法承受未来市场的压力；三是政策端支持。”

在公告中，正荣地产对未来现金流作了预测，并提出该预测基于国内房地产市场环境若能恢复正常等前提下作出，鉴于其中的不确定性，公告中亦提示公司股东和其他投资者不应过分依赖该等前瞻性预估。“基于市场状况和资产经营情况，考虑在未来五年内逐步出售其投资物业，预计将增加流动资金约50亿-80亿元。”

封面图片来源： 视觉中国-VCG111312051786