区域房企观察| 全国销冠房企保利，为何在北京滑落前十？

保利希望能成为行业的长期大哥。

今年上半年，保利在25个城市销售排名第一，46个城市排名前三。而在重镇北京，保利今年1-9月的权益销售排名未进入前10。但保利仍继续在北京砸下重金，上半年，北京是保利在一线城市中拿地最多的城市。

《每日经济新闻》记者发现，保利在北京与本地房企京投发展联合拿下两宗地块不久后，京投发展就选择了退出。

虽然总部在广州，但保利在北京已经深耕20年左右，目前有约8个新盘在售。只是相较于中海，保利过往在北京的存在感不算高。在北京今年第一批次土拍中，保利成为拿地最多的房企，赚足市场眼球，这些地块能否让保利今年逆转销售排名？

京投退出，保利全资操盘57亿大地块

今年6月，保利先是力压中海，经过31轮现场竞价，以总价36.2亿元、溢价率12.07%拿下石景山广宁村棚改地块。参与该地块竞拍报名的只有深耕石景山的中海新城和保利，此前石景山几次土拍中，中海几乎都成功夺地。

广宁村棚改由四个小地块组成，包含住宅用地、F3多功能用地、A334基础教育用地，起始价32.3亿元，地价上限37.145亿元，剔除非住宅部分，楼面均价4.3万元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米。

上半年，保利是北京今年一批次土拍中拿地最多的房企。

除了石景山地块，在6月底，保利还联合京投发展夺下朝阳区东坝北西区域棚户区改造项目的两宗地块B006和C102，总价分别是33.2亿元、24亿元，成交楼面价分别为5.67万元/平方米、5.69万元/平方米，溢价率分别为5.4%、6.25%，销售指导价均为8.6万元/平方米。拿地后，京投发展公告称其与保利在两宗地块的持股比例均为20%、80%。

但记者发现，京投发展在2023年半年度报告中表示，经公司内部研究后，不参与上述两宗地的后续开发，并于6月27日发出《关于退出朝阳区东坝1102-8006地块、1102-C012地块两宗地合作开发的函》。与此同时，在保利发展的半年度报告中，两宗地块的权益持股比例已为100%。

2023年上半年，保利发展共拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%；容积率面积385万平方米，同比下降7%。

权益销售排名同比微跌

2023年中期报告显示，保利在北京共有22个在建、拟建项目。其中，100%持股的项目为3个，50%持股项目9个，还有8个项目持股比例不足50%。

值得注意的是，保利刚拿下的石景山地块项目权益持股比例显示为80%。在半年报披露的重大土地出让及合作开发合同中，石景山地块的签约金额是36.2亿元，但保利的签约金额只有28.96亿元，比例为80%。

中指院统计的2023年1-9月北京房地产企业权益销售业绩TOP20显示，保利以67.8亿元位居TOP12，较2022年同期排名下滑3位。在全口径销售榜中，保利以154.8亿元位居TOP6，去年同期为162.5亿元，但排名是TOP7。

6月拿下的地块，保利在10月已经陆续开盘。据保利（北京）房地产开发有限公司（以下简称保利北京）官微披露，石景山地块项目保利·璟山和煦10月15日开盘销售247套，参与人数375人，成交金额约15.4亿元。

在东坝两宗地块开发上，保利首次在北京引入天字系作品保利·天汇。据保利北京披露，其10月12日首开后取得销售额45.29亿元，成交套数435套，参与人数653人。

记者查询北京市住房和城乡建设委员会信息，上述东坝地块项目（备案名：天汇佳苑、天新和苑）目前合计已签约套数为住宅20套。

另外，今年上半年取得预售证开盘的保利·和光煦境（备案名：和煦雅苑）310套房源，目前合计已签约套数为住宅258套，已签约面积31088.72平方米，签约均价83676.45元/平方米。

在克而瑞统计的2023年1-9月北京项目销售金额榜中，和光煦境也是保利唯一上榜的操盘项目，以24.66亿元成交金额排名26位，由保利与北京建工联合开发，持股比例分别为50%。

整体来看，今年前10个月，据中指院统计，保利发展累计销售额达到3681.5亿元，领先第二名万科约500亿元，10月单月销售超360亿元。

封面图片来源：视觉中国-VCG111423448141