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    中央金融工作会议:一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求

    每日经济新闻 2023-10-31 22:57

    ◎中央金融工作会议指出,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。

    每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺    

    据新华社,中央金融工作会议10月30日至31日在北京举行。

    针对房地产,中央金融工作会议指出,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。

    易居研究院研究总监严跃进分析认为,此次中央金融工作会议对于房地产的表述有很多新提法,包括提及了“房企主体监管”“房企资金监管”“宏观审慎管理要完善”“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”等,应该说非常系统全面,非常高度地概况了当前房地产金融工作的范围和重点,对于各地各部门各机构开展房地产工作有非常好的指导效应。

    对房企的监管上升到首位

    此次中央金融工作会议对房地产金融的表述,最先提及的是“促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管”。

    “该表述过去是没有出现过的,所以信号意义非常强。”严跃进表示,最近几年出现的房地产金融风险问题,包括房企债务违约问题、保交楼问题等,都和房企的经营等有关。所以此次中央金融工作会议抓住了防范房地产市场风险的关键内容,即要把房地产企业主体的监管制度进行健全。

    “既然提及健全,那就说明过去存在一些漏洞,如房地产企业金融问题的导火索‘商票违约’等。而从这两年房企债务违约事件中可以看出,各类融资规模非常大且错综复杂,这方面也显然缺乏监管,所以此次提及对房地产企业主体监管制度的健全具有非常好的导向。”

    严跃进认为,此次中央金融工作会议提及的金融监管,也重点提及了资金监管。过去几年各类房企的资金存在乱象,所以导致了当前出现不少问题,如预售资金蒸发等。这说明此类制度必须健全和牢固,更好确保房企经营稳定。

    此次中央金融工作会议明确“完善房地产金融宏观审慎管理”。

    “宏观审慎管理,简单理解就是要采取宏观的、逆周期、跨市场的策略,重点要以防范系统性风险为主要目标,同时减少金融出现跨市场风险传染。”严跃进认为,这是房地产金融工作需要牢牢把握的大纲。尤其是房地产金融问题影响了各地金融系统、宏观经济、民生问题,更加需要坚持此类管理的理念。

    严跃进表示,对于房地产金融宏观审慎管理,实际上在2018年的时候就已经提及。但当前房地产供求关系发生了重大的变化,对于此类金融政策和制度的市场环境需要有清醒认识,尤其要考虑到新情况和新问题。“就最近几年的新问题来说,房地产烂尾楼的问题、房企债务窟窿的问题、存量房贷压力过大的问题、二手房挂牌难以消化所产生的问题等,影响面都是比较大的。此类问题必须深入系统解决,要结合经济形势和改革内容,不断完善相关的房地产金融宏观审慎管理。”

    强调房企融资要一视同仁

    关于房地产融资政策,最早的表述是“对国有和民营等各类房地产企业一视同仁”,后来演变为“重点支持优质房地产企业的贷款融资及发行债券”,再后来则是“一视同仁支持房地产企业合理融资需求”。而此次中央金融工作会议则明确“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

    “从这里可以看出,各地金融工作推进存在误区,或者是有选择性进行。这种选择的判断标准已经不是企业规模的标准,而是企业所有制性质的标准。此次提及‘所有制’,定性比‘国企民企’的定性更严厉,其实是希望各地有大局观,要真正从企业公平竞争的角度理解融资政策。”

    严跃进认为,当前对于此类融资工作的支持,进一步说明接下来在融资工作中,会严管“挑三拣四”“挑肥拣瘦”等操作,确保各金融机构积极有序、一碗水端平地提供各类融资,支持各类房企的健康发展。

    同时,此次中央金融工作会议明确“因城施策用好政策工具箱”。

    “这进一步说明,用好政策工具箱非常重要,这是助力金融工作开展的有效手段。”严跃进表示,“这也体现了当前政策工具需要打组合拳。这里的工具箱,包括行政、金融、财税等,这些工具是促进住房消费提振的重要保障。唯有此类工具用好,才能更好地促进市场平稳,也有助于房地产金融工作的更好开展。”

    严跃进表示,此次中央金融工作会议提及“因城施策”,也可以和金融稳定工作做结合。各地的金融问题有差异,所以在因城施策等方面,除了关注传统的库存、交易、价格等内容,也需要关注金融内容,真正促进因城施策落实好房地产金融工作。

    更好支持刚性和改善性住房需求

    此次中央金融工作会议再次提及“更好支持刚性和改善性住房需求”。

    “当前此类金融工作的开展,必须时刻和房地产交易市场的形式做结合。房地产销售工作提振了,房地产金融风险的防范就会更加容易。但是若是此类工作没有做好,那么客观上也会增加房地产金融工作的难度。”

    严跃进表示,今年9-10月份房地产市场总体处于小复苏状态,包括全国房企销售规模在10月份也有个位数的环比拉升,但这显然还不够。类似销售的问题,在房企金融、购房者金融、地方政府金融等工作中都会产生问题,所以要进一步提振销售,要把刚需和改善性住房需求给予更好支持。

    此次中央金融工作会议提及“加快保障性住房等三大工程建设”。

    严跃进表示,这充分说明房地产金融工作对于这三大工程的重视。这一点是有别于过去的提法的。过去金融工作比较聚焦房企债务问题、保交楼问题和购房者购房问题,但是现在增加了一个重要内容,即“三大工程”,也说明在防范化解风险的同时,对于此类新命题和新任务也需要有新的金融支持。

    按照目前的“三大工程”定义,应该是包括保障性住房规划建设、城中村改造、平急两用公共基础设施建设。严跃进认为,这“三大工程”是今年历次会议上持续提及的,也是金融部门要理解的和支持的重点领域。尤其是从房地产本身来说,保障房和城中村领域需要持续发力。就目前来看,全国重点城市大约有35个城市需要积极关注此类工作,或者说“三大工程的金融工作”应在全国35个重点城市中有更好作为。

    此次中央金融工作会议还提及“构建房地产发展新模式”。严跃进表示,“从近期的各次会议上可以看出,房地产发展新模式的提法越来越多,也说明党中央对于此类工作的重视。而此次将其放入金融工作会议中进行说明,也说明房地产发展新模式和金融工作是有较大关联的。”

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    封面图片来源:视觉中国-VCG211371751520

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