成都“双限”取消前最后一拍：超40家房企抢一宗地，业内称下一步“出现新地王是大概率事件”

10月26日，成都“9.26”新政后首次土拍落槌，7宗宅块全部成功出让，其中4宗触顶摇号，1宗溢价成交，2宗底价成交，平均溢价率为8.4%，成交总金额约68.5亿元。

据悉，本次土拍采取“限价竞买+抽签竞得”方式，取消了“最高清水限价+成品装修价格”设定，将部分自住定价权交给开发商，打破了此前土拍延续的“双限”制度，仅设置土地最高限价。

这也是成都最后一次采用这一方式拍卖。就在10月23日，成都发布公告，将于11月15日出让7宗住宅用地，届时将采用“竞地价”方式出让。这也意味着，在成都实行已近3年的“限房价、限地价”双限政策和近7年的土拍熔断机制将取消，回归到价高者得的模式。

地块热度依然分化

从地块分布情况来看，有2宗地块来自郫都区、青白江区等非限购区域，其余5宗均来自成都天府新区、金牛区、成华区等“5+2”区域。

作为取消限价前的最后一场出让，本次土拍依然吸引了包括建发房产、龙湖地产、电建集团、兴城人居、中旅地产等超40余家房企参与报名，其中场次一有39家企业报名，场次二有44家企业报名。

“优质地块和当前相对宽松的政策环境使得开发商拿地情绪回升。”中指院四川分院指出，本次出让的地块主要位于核心主城区，区位条件和地块价值优质，大部分地块规模皆小于50亩。

从结果来看，“5+2”依然受到开发商的重点追捧。如位于天府公园西约47亩、天府前湾约37亩两宗纯住宅地块在开拍快速触发熔断后，分别有26家和41家房企进入抽签环节，最终分别被保利、杭州坤航幸运抽中，成交楼面地价分别为15700元/平方米、12800元/平方米。

而另外两宗达到最高限价的地块，则分别是位于金牛区金泉街道的约91亩、以及成华区二八板块约46亩纯住宅地块，中国电建和中旅地产分别以楼面地价13500元/平方米、16300元/平方米摇中。

不过，一宗来自主城成华区保和街道的63.5亩住兼商用地，最终被兴城人居以底价拿下，这也是本次土拍“5+2”区域唯一一宗底价成交的地块。

另外一宗底价出让的地块则来自青白江区的约124.9亩住兼商用地，陆港兴城以楼面地价3000元/平方米成交；龙湖以0.68%溢价拿下的地块则位于郫都区犀浦。

出现新地王是大概率事件

这是成都最后一次采取“限价竞买+抽签竞得”的土拍方式。

就在10月23日，成都市公共资源交易服务中心发布最新土拍公告，11月15日将对中心城区7宗涉宅地块进行拍卖，此次拍卖将采取“竞地价”方式进行，不再有“土地最高限价”要求。

这意味着，成都自2020年末出现的“双限政策”将成为历史，2016年末启用的土拍“熔断机制”也将告一段落，土地拍卖重回“价高者得”。

具体来看，7宗地块均位于中心城区，其中成华区和金牛区各供地2宗，青羊区、龙泉驿区和青白江区各供地1宗；板块方面，有国宾、青羊新城、十陵等热门供地区域。而单宗地块用地规模都不大，约在19亩-66亩之间，其中有3宗属于30亩以内的“袖珍地”，起始楼面价最低为青白江约57亩住宅用地，3000元/平方米；最高为青羊区蔡桥?约66亩住兼商用地，16000元/平方米。

对此，克而瑞四川分析指出，这或将对成都土拍市场产生三个方面的影响：首先，不限价，热度板块和地块溢价可能性变高，出现新地王是大概率事件；其次，瑕疵地块或者非热度板块，土地关注度变弱，市场分化进步一步加剧；最后，于房企而言，机遇与风险并存，产品打造能力决定是风险还是机遇。

新地王方面，11月15日出让的所有地块中，用地面积最大、起拍楼面价最高的青羊区蔡桥街道万家湾约66亩，起拍价16000元/平方米，在本次地价不设限，外光华片区土地和住宅都供应不足的情况下，本宗地成交价能否破20000元/平方米，成为地价放开后首个“地王”也成了当前市场重点关注。

据悉，今年8月15日，同一板块，建发以总价31.8443亿元、成交楼面价19400元/平方米、溢价率14.79%竞得一宗总面积为107.1亩的纯住宅用地，限定房价为32000元/平方米。

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