证监会发布修订后《REITs指引》首批消费基础设施项目呼之欲出

2023年10月20日，中国证监会发布了修订后的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《REITs指引》”），删除了“不含住宅和商业地产”的相关表述，并将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”及“保障性租赁住房、清洁能源”等明确写入基础设施范围，同时强调了基础设施项目应当“符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求”。

中信证券认为，本次修改调整了《REITs指引》第五十条中关于基础设施范围的表述，将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施依法合规纳入基础设施REITs发行范畴，是为完善监管规则进行的适应性修订，为消费基础设施REITs的推出搭建了制度框架。

公募REITs规模持续扩大

据悉，目前全市场共29只REITs产品发行，其中20只产品在上交所，合计募集资金逾740亿元，全市场占比近74%，带动新项目投资约4000亿元，底层资产基本覆盖基础设施各大类资产类型，包括产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、保障性租赁住房和新能源等，市场规模效应、示范效应日益显现。今年以来，上交所坚持常态化发行，共有5单首发项目及2单扩募项目完成发行，在审项目4单，另有百余单储备项目有序推进中。

此次证监会发布修订后的《REITS指引》，是该项指引公布以来首次修改并正式实施。中信证券认为，指引公布3年多以来，市场已成功发行29单公募REITs项目，充分证明了《REITs指引》在中国公募REITs制度安排上的统领性和前瞻性。本次《REITs指引》修改夯实了公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施的政策基础，标志着规则的进一步完善，为中国公募REITs市场注入新的生机。

华泰证券资管基础设施REITs业务相关负责人表示，我国基础设施REITs试点推出以来，在监管部门和全市场的共同努力下，REITs市场规模即将突破千亿，底层资产类型日趋丰富，在盘活存量资产，扩大有效投资等方面发挥了重要作用。

中金基金表示，公募REITs政策支持力度持续提升、各领域试点项目加速落地，随着公募REITs试点资产范围扩展至保障性租赁住房、新能源、消费基础设施等领域，预计未来公募REITs市场规模将持续扩容。产品规模和种类的丰富，有利于吸引资金参与公募REITs投资，投资策略更加多元化，市场流动性不断提升，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值将进一步得到广大投资者的认可。

消费基础设施项目“呼之欲出”

国泰君安资管认为，本次REITs指引的修订既是基于政策衔接的适应性调整，也是顺应市场发展趋势的方向指导。

国泰君安资管表示，《REITs指引》是公募REITs监管制度体系中的基石性文件，也是市场各方参与主体开展公募REITs业务的纲领性指导文件。此次修订，使得公募REITs涵盖的资产类型更加丰富，范围界定更加清晰。

中金基金表示，在构建国内国际双循环背景下，消费是促进内循环、带动经济发展的关键环节。消费基础设施REITs可以促进购物中心、百货商场、农贸市场等消费场所的发展，为居民提供优质的消费购物环境，改善居民生活水平。同时，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体，因此受到市场广泛关注。

中信证券也认为，世界一些主要国家和地区的REITs市场中，购物中心等消费属性资产已具备相当规模。截至2023年9月，美国零售业REITs市值占比达14%、新加坡零售业REITs市值占比达10%。我国消费基础设施行业市场化程度高、参与主体多元、存量资产可观，将其纳入公募REITs试点，有利于进一步提升REITs市场规模和交易活跃度，激发市场活力。

中信证券补充表示，随着《指引》修改完成，消费基础设施发行公募REITs的基本制度条件业已具备，首批消费基础设施REITs项目呼之欲出。在推进基础设施REITs常态化发行的背景下，纳入消费基础设施作为基础资产，预计将有助于提升中国公募REITs市场规模的成长性、资产类型的丰富度、市场交易的活跃度，对REITs市场的长期平稳健康发展具有深远的意义。

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