前三季度住宅新开工面积降23.9% 多地“认房不认贷”效果未及预期

销售端回暖不及预期，前三季度全国住宅新开工骤减了近1/4。

10月18日，国家统计局公布1~9月全国房地产开发投资数据，前三季度全国商品房销售额8.9万亿元，下降4.6%；住宅销售额下降3.2%。全国房地产开发投资同比下降9.1%，降速与1~8月相同，其中住宅投资下降8.4%。

9月，房地产开发景气指数（国房景气指数）为93.44。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为：“‘认房不认贷’等新政以来，虽然政策组合拳利好循序渐进落地，但短期内来看，房地产开发投资和商品房销售情况还没有明显改观，仍然处于同比下降通道。”

“认房不认贷”效果未及预期

据国家统计局数据，1~9月，全国商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%；商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。另一方面，商品房待售面积截至9月末达到64537万平方米，同比增长18.3%，而住宅待售面积增长19.7%。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，“1~9月，全国房地产销售面积、销售金额同比降幅延续扩大趋势，但9月单月同比降幅均有所收窄。”

各区域商品房销售面积、销售金额同比均下降，其中中部地区商品房销售额降幅达到9.2%，降幅最小的东部地区为下降3%，但降幅同比扩大。

对于“认房不认贷”一个月以来的市场情况，张宏伟分析，截至目前，仅北京、上海、广州成交量的复苏效果明显，深圳因政策面仍然较为严格，并没有成交量复苏。强二线城市成交量普遍回升是改善需求主导的区域，且也有降价跑量的因素驱动，同时这些城市限购区或主城区对于近远郊或三四线城市有虹吸效应；其他弱二线和三四线城市效果不明显，仍然有较大的去库存压力，这也是这些城市开发投资、商品房销售、房价指数在当下回调的主要原因。

新开工数据连续25月下跌

1~9月，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%，其中住宅投资66279亿元，下降8.4%。

值得注意的是，房地产开发企业房屋新开工面积72123万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。易居研究院根据国家统计局历史数据判断，该指标已经出现了连续25个月下跌，短期内，由于购房销售市场数据相对处于低位，新开工不足的风险还没有暴露出来，从房地产良性循环的角度看，新房的开工数据还是需要提振。

易居研究院研究总监严跃进建议，“各地在预售制度方面要采取更灵活的措施。‘一管就死’是目前预售制度的一个问题，各地要规范预售流程，但资金还是需要加快到位。对于销售不错的项目，更需要督促加快建设和交付。”

此外，在各方集中保交付之下，全国房屋竣工面积48705万平方米，增长19.8%。其中，住宅竣工面积35319万平方米，增长20.1%。

资金压力成为制约房企新开工及施工数据的的最大因素之一。前三季度，房地产开发企业到位资金98067亿元，同比下降13.5%。其中，自筹资金下降21.8%，国内贷款下降11.1%，定金及预收款下降9.6%，个人按揭贷款下降6.9%。

陈文静指出，9月份各渠道融资规模均大幅下降，信用债降幅明显，企业现金流仍面临较大压力。短期来看，四季度，新开工面积低基数效应有望进一步显现，预计新开工面积同比降幅继续收窄，但难改同比下行趋势。在核心城市销售市场保持一定活跃度下，核心城市的房地产开发投资有望逐渐好转，进而对四季度全国房地产开发投资额形成一定支撑，但从全年来看，全国房地产开发投资额同比降幅或仍较大。