公募REITs二级市场再现调整，一级市场扩容增类却有所加速

《每日经济新闻》记者获悉，上周公募REITs的二级市场和一级市场呈现出不同趋势。

二级市场方面，此前回温的局面没有得以延续，而是出现显著调整。据Wind数据，全市场已上市的28只产品中，环比上涨的仅有2只，并且都是微涨，分别是环比上涨了0.32%和0.19%的平安广州交投广河高速公路REIT和华夏基金华润有巢REIT。

相比之下，环比下跌的却达到了近期创纪录的26只，占到总数的超过九成，并且跌幅超过2%的产品也达到7只。其中国泰君安东久新经济REIT、中金安徽交控REIT领跌，涨跌幅分别为-4.87%和-4.58%。

与之形成对比的是，一级市场的扩容增类有所加速。中信证券研报就指出，一方面，申报交易所的新券快速上量，覆盖基础设施类型丰富，同时消费基础设施、水电等新类型基础设施试点公募REITs的进度也在稳步推进；另一方面，公募REITs一级市场的参与机构形态有所丰富，沪深交易所向首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。

行业方面，上周华泰紫金南京建邺产业园REITs获监管受理，建设银行也官宣保租房公募REITs获受理，都引发了行业广泛关注。

公募REITs二级市场再次调整，所有板块环比均下跌

上周，公募REITs在二级市场的表现可以用低迷来形容，所有板块环比均出现了下跌。有第三方数据显示，板块内平均跌幅分别为2.75%（物流仓储）、1.79%（产业园）、1.62%（高速公路）、1.61%（环保）、0.68%（能源）、0.47%（保障房）。

其中，产权REITs加权总回报为-1.92%，分别于10月13日和10月16日解禁的临港REIT和东久REIT分别下跌3.94%、4.87%，另外仓储物流板块的普洛斯REIT和盐田港REIT分别下跌3.28%、3.67%；经营权REITs加权总回报为-1.23%，中金安徽交控REIT和国金中国铁建REIT分别下跌了4.58%和2.13%。

从具体产品的表现来看，全市场已上市的28只产品中，环比上涨的仅有2只，并且都是微涨，分别是环比上涨了0.32%和0.19%的平安广州交投广河高速公路REIT和华夏基金华润有巢REIT。而环比下跌的却达到了近期创纪录的26只、占到总数的超过九成，并且跌幅超过2%的产品也达到7只之多。其中国泰君安东久新经济REIT、中金安徽交控REIT领跌，涨跌幅分别为-4.87%和-4.58%，而这也是近期少有的跌幅。

与二级市场交易价格同样下滑的，还有市场成交活跃度及市场情绪。从数据来看，平均换手率为0.6%，低于上周的0.7%、环比再度回落；全周平均日度成交额和全周平均换手率均有所下降，日均成交额仅2.26亿元，相对上周下降17.3%。

保险资管正式获批参与公募REITs业务，又有产品获监管受理

虽然二级市场表现不佳，但公募REITs的一级市场却消息不断，扩容增类正在提速进行中。

一方面，10月13日，经国家金融监管总局、中国证监会认可，上交所、深交所披露消息：日前已向首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意国寿资产、泰康资产、太保资产、人保资产、平安资管试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。

在不少业内人士看来，证监会批准首批保险资管公司开展ABS业务，对于进一步活跃资本市场，促进金融服务实体经济具有重要意义。而反过来看，保险资管公司参与ABS及REITs业务，也是保险资金与资本市场互相促进、协同发展的重要举措。

另一方面，申报交易所的新券快速上量、覆盖基础设施类型丰富，同时消费基础设施、水电等新类型基础设施试点公募REITs的进度也在稳步推进。

10月13日，证监会和上交所官网显示，由南京市建邺区高新科技投资集团有限公司作为原始权益人的“华泰紫金南京建邺产业园REIT”已正式申报。这是目前南京首个REITs项目，华泰证券资管牵头的首单产业园领域REITs项目。

无独有偶，10月14日中国建设银行也发布公告称，其子公司建信住房服务责任有限公司的租赁住房公募REITs项目已申报至国家发改委，而这也被业内视为保租房REIT或将再添一子的信号。

对此，中金公司研报指出，发行业务端机构类型扩容有利于疏通基础设施资产进入公募REITs市场的渠道，发挥保险、银行等在基础设施领域的投融资经验，有利于通过建立多层次的REITs市场逐渐形成一二级市场联动。中信证券也表示，综合来看，尽管当下二级市场仍在盘整，但积极因素正逐步积累，建议投资者继续兼顾一级和二级市场机会。

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