“认房不认贷”政策满月调查| 广州：准业主凌晨填写认购书，第三周数据已开始下降

“认房不认贷”政策满月。

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策（即认房不认贷）。

广州是北上广深中最先官宣“认房不认贷”的，但相较于其他三个城市，广州新政下首付的惠利较小。“认房不认贷”落地后，在广州无房但有贷款记录，购买普通住房从原来的4成首付变为3成，可以少付一成首付。而深圳、上海、北京购买普通住房，分别可以少付2成、2.5成、1.5成。

当然，可以肯定的是，一线城市先后落地“认房不认贷”等政策是继年初的“小阳春”行情后，市场迎来的年内第二场暖风。广州绝大多数新盘的到访量、成交确实出现明显增长，市场情绪明显得到提振，但还难言“反弹”。

 

准业主凌晨填写认购书

广州番禺区某新盘原本预计9月底之前开盘，但“认房不认贷”落地后的首个周末，项目到访客户明显多了起来，新增的主要为外地户口已置业房贷未结清客户，和部分原本担心预算不足的改善型需求客户。

相关负责人表示，9月9日开盘当天每个置业顾问都需要同时接待多组客户。广州限购松绑新政发布当天，晚上8:00开始陆续有客户到访，到晚上10：30左右，整个案场洽谈区已经坐满客户，当晚直到凌晨都还有准业主在填写认购书、等候刷卡。

现场购房者王女士表示，买二套房的想法去年下半年就有，但因为预算问题一直没敢下手，“新政出来后，二套房首付直接降到了4成，预算不成问题了，就决定赶紧下手了。”

按该项目首开5万元/平方米均价算，一套143平方米的户型总价在715万元左右。新政落地后，非普通住宅二套房首付比例从70%降至40%，首付款可以减少200多万元。

白云区一改善型新盘项目负责人告诉记者，新政落地后，客源也得到了一定程度的拓展。这主要是源于首付比例降低之后，置业门槛也同步降低了，下游的客户也开始逐步往上走，开始看上游的板块。

比如，原来在手现金只有50万元左右的客户，此前看的房子总价只能控制在170万元上下。但随着首付比例降低，总价200万元左右的房子，首付直接从60万元降到了40万元。“很多之前首付够不着的客户，现在够得着了，可以寻求一些更高品质的改善型项目了，我们的客户群自然就拓展了。”

 

降价185万挂牌

在刚落地新政后，北上广深都有项目传出要涨价或取消折扣优惠，但根据记者向多家房企采访了解的情况，目前广州还未有要明显上调售价的项目，市场虽有回暖但还未到全面开花。

《每日经济新闻》记者以购房者身份走访番禺亚运城项目时，一名置业顾问表示，“认房不认贷”等新政后，周末来访和成交的客户都比较多，在清盘的部分楼栋仍在推行一口价优惠房源。有部分客户之前刚好就卡在首付，工资和公积金都较高的情况下也不想去借钱补首付。

合富研究院市场研究中心负责人吴智杰在接受每经记者采访时表示，“认房不认贷”推进以来，市场期待更多政策落地，成交慢热，全市楼盘认购水平逐周上升约5%。最近一周周认购水平较“认房不认贷”前约上升10%左右。9月市场推新量低，楼盘以加快余货销售为主，进入9月下旬，部分区域如荔湾、黄埔，有部分项目价格再优惠约3%-5%。

二手房方面，不少小区挂牌量都出现环比增长，降价卖房的房源依旧不少。这也是因为，新政后不少购房者属于“买一卖一”，想要改善置业就需要先卖掉第一套房。

贝壳研究院统计显示，近期挂牌及卖房成交客户中，换房需求成为主流，占比较高，其中京沪超过80%，广深超过60%。

天河区兰亭盛荟小区近日挂出的一套123平方米四房，较今年6月挂牌价降185万元，目前为1070万元，折合单价约86689元/平方米。而该小区今年3月成交的一套同东南向户型，总价为1340万元，成交均价为108564元/平方米。

“广州现在一二手成交都有明显提升，但不至于‘反弹’。我们很难预测后市的情况，二手房业主心态也比较复杂，有些业主觉得可以等到明年过年再卖房。”广州一名中介机构中层人士表示。

放松限购不断刺激市场

中指监测数据显示，广州新建商品住宅成交自4月份以来，已连续4个月持续下滑，8月新建商品住宅成交仅为50.4万平方米，环比下降0.6%，同比下降25.7%；8月新建商品住宅供应为56.9万平方米，同比下降40.8%。无论从供应端还是成交端来看，当前市场供求规模已处于历史低位水平。9月前两周成交商品住宅26万平方米，环比8月上半月成交增加2.4%，在执行“认房不认贷”政策后成交未出现明显增长。

广州资深按揭贷款专家、广州房卫士系统创始人郑大源认为，“认房不认贷”肯定是利好消息，尤其对于以前可能需要首付7成的客户，现在有可能首付3成，对于资金的缓和力度是够大的；利率也有降低，可以稍微减少一些月供。但交易市场没有明显起色，暂未达到预期的调控目的，不过房产作为大宗商品，交易周期比较长，市场反应有一个滞后性，故而还需要继续观察效果。

广州一位本地房企人士也表示，最近市场确实比上两个月好一点，但还没有到全面复苏的状态。

落地“认房不认贷”不到一个月之时，广州又再度出台重磅新政。9月20日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称《通知》），将广州住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

换言之，未提到黄埔、番禺、花都和白云（江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）部分区域将解除限购。至此，广州成为一线城市中首个部分放开限购的城市。

从新政不再提及限购的区域名单来看，根据克而瑞的统计，黄埔、花都、番禺一手住宅库存面积分别为149万平方米、143万平方米、210万平方米，都是属于广州库存量大、市场竞争激烈的区域，因此放开限购的迫切性也更大。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析道，受第二季度以来市场下行的影响，截至9月上半月，广州一手住宅成交面积录得571.5万平方米，与去年同期相比仅微增1.5%，与上半年14%的增速相比大幅收窄。与此同时，截至8月末，全市一手住宅库存面积达到1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月。无论从今年楼市成交表现，还是从库存压力来看，广州都有对调控政策进行优化调整的必要性，这也是广州在一线城市中首个落地“认房不用认贷”以及下调二套房首付比例的重要原因。

“但是，从市场监控来看，尽管‘信贷组合拳’出台之后的前两周广州全市楼盘的来访认购数据都有上升，但到第三周环比已经开始下降，显示市场的需求动能仍然不足，因此也具备进一步优化调控政策的条件。在‘信贷组合拳’之后，广州再度调整限购区域范围、降低限购区域社保门槛、降低二手房交易成本，对于年底楼市整体复苏回暖有‘再添一把火’的作用。”

封面图片来源：受访者供图