中报现场| 深物业A董事长刘声向：上半年房地产收入结转主要为保障性住房项目，导致毛利率低于去年同期

“今年上半年，公司房地产收入主要来自保障房项目，导致毛利率低于去年同期。目前物业管理业务是公司的主业之一，公司未来将继续加大对物业管理项目的投拓。”

9月21日下午，深物业A（SZ000011，股价9.75元，市值58.1亿元）举行2023年半年度业绩说明会，董事长刘声向、总经理王航军、独立董事李东辉等出席。

刘声向在回答《每日经济新闻》记者提问时表示，“公司致力于打造中国领先的产城空间智慧运营商，未来主要将在产城空间开发、物业管理服务、产业生态运营和主业生态投资四大业务板块持续发力。”

深物业A作为一家深圳老牌房企，最近几年可以说是相当低调，在土拍及收并购市场甚少出现。“公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在”，半年报提到。

上半年结转项目主要为保障房项目

深物业A见证了深圳这些年的迅猛发展，其前身为罗湖工程建设指挥部，成立于1982年，在1990年时改名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司，并于1992年上市。

从深物业A的营收结构来看，主要包括房地产、物业管理和租赁运营，其中房地产业务和物业管理业务是大头，截至今年上半年分别贡献营收10.54亿元，占比55.31%；物业管理贡献7.73亿元，占比40.58%。

上述两大业务中，房地产业务整体的毛利率要高于物业管理业务。截至今年上半年，房地产业务的毛利率为34.04%，物业管理业务17.81%。整体毛利率为27.99%。

事实上，今年上半年深物业A的房地产业务毛利率与去年同期相比，是有显著下滑的，2022年上半年为71.05%。

对于毛利率下滑的原因，刘声向提到，“公司积极履行社会责任，今年上半年收入结转的主要是保障房项目，毛利率相对低于去年同期项目”。

根据半年报内容，深物业A上半年在售的项目主要包括金领项目、滨海港湾项目和御棠上府项目；深扬数智城项目、天俊工业园项目、福源工业区项目、惠阳淡水项目等项目处于在建状态。

将加大物管项目投拓力度

深物业A近年来在房地产投拓上较为保守，上半年也无新增土地储备。

报告期末，深物业A仅有两块土地储备，分别为惠阳淡水土地和海口红旗镇土地，总占地面积15.8万平方米，剩余可开发建筑面积4.25万平方米。

而从业务结构变化情况来看，深物业的房地产业务占比开始出现显著下滑，而物业管理业务占比相对有所上升。

具体而言，深物业A的房地产业务占比由2021年上半年的74.66%降到了2023年上半年的55.31%，而物业管理业务占比由2021年上半年的21.32%增至2023年上半年的40.58%。

今年上半年，深物业A在物管行业并无收并购表现，其物管板块主要依托国贸物业为平台，业务涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等业态，物业管理总面积突破3500万平方米，产业园区在管面积超1000万平方米。

深物业A上一次收并购还是去年9月，全资子公司收购深圳外贸物业管理有限公司100%股权。

“物业管理业务是公司主业之一，公司未来将继续加大对物业管理项目的投拓。”刘声向表示。

大量的城中村、老旧小区改造，对深物业A有何影响？

刘声向在回答每经记者提问时说：“公司物业管理涵盖产业园区、老旧小区、学校等多种业态，深物业A持续完善优化各种业态的布局。”

刘声向表示，城中村、老旧小区改造新增物业管理服务后，可为物企提供增量市场需求。城中村、老旧小区改造纳入政府公共治理的重要组成部分并作为独立物业管理单元的改造过程中，还可为物企提供除物业管理项目供应之外的其他市场机会，如社区设计优化、便民服务提升等系列增值服务，可有效丰富物企收入结构，促进收入多元化格局构建。

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