二线楼市新政效果调查丨东莞打出政策“组合拳”：楼市带看量和成交量明显回升，楼盘降价促销成常态

“现在厚街这边新房市场还是比较火热，要比二手房市场要热多了，二手房比较不好卖，建议您也可以优先考虑这边的新房。”9月12日下午，东莞厚街的房产中介张立平向《每日经济新闻》记者介绍道。

在这波楼市调控中，东莞算是各种调控支持力度较大的城市，而且早在去年就全面放开了限购，是全国较早全面放开限购的城市。

8月31日，东莞官宣实施“认房不认贷”。进入9月以来，东莞的楼市支持政策还在加码，东莞9月12日发布政策给予特级人才发布购房补贴，最高可达1000万元；9月11日，东莞调整公积金新政，可提取公积金用于支付首付款；同日，放宽港澳居民在莞购房条件。

9月13日上午，中原地产研究院执行院长车德锐通过微信向每经记者表示，“进入9月以来，东莞楼市的带看量、成交量均出现稳步回升。这种回暖是多方面影响的，一方面在政策加持下部分购房者心态开始变化，另一方面，‘金九银十’本身就是销售旺季，部分房企折扣力度较大，也会刺激部分购房者成交。”

9月以来东莞楼市实施部分新政截图

9月新房成交现回升态势

从东莞市场的新房住宅的成交来看，从9月以来，市场新房的网签量开始呈现出回升态势。

据东莞住建局数据，8月东莞新房住宅网签套数为1163套，二手房为2288套。而9月1日-12日，东莞新房住宅成交616套；二手房住宅成交714套。新房成交量明显好于8月同期水平。

“9月以来，我们带看量相比8月确实有明显的上升，但其主要原因还是开发商搞促销比较厉害，对于这类房子，中介也喜欢力推。”张立平告诉每经记者，虽然各种利好政策不断出台，但购房者会不会成交更为看中的还是价格是否到位，所以在市场上，开发商也普遍推出各种促销和折扣。

在张立平看来，除了在带看人数增加以外，还有一个比较明显的信号就是，进入9月以来开发商推盘量明显加大。“近期包括金地青雲境、恒兆公馆、招商湾熙中心等多个热门楼盘入市，说明开发商对‘金九银十’比较看好。”

据中原地产研究院对东莞在售100多个楼盘项目监测，上周（9月4日-10日）东莞楼市来访认购量环比均上涨约20%，零认购项目环比小幅减少3%，25%的项目认购量环比上涨，市场活跃度明显上升。

来源：中原地产研究院

此外，进入9月以来，不少楼盘加速入市步伐，推盘量较大的楼盘包括新世纪首铸君汇府、华润置地中心悦府、大中阳光壹号等。

每经记者注意到，从价格上来看，目前东莞整体新房价格要远高于二手房。据东莞房天下数据显示，东莞市9月至今的二手房参考均价为21605元/平方米，而8月份东莞的新房成交价为34900元/平方米。

东莞某在建楼盘项目 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

在车德锐看来，造成东莞市场二手房价格与新房价格明显价差重要原因，是在于政策开放后，二手房挂牌量大幅增加，而部分二手房业主为了能够加速出货，把价格压得比较低，于是就出现因为折价使得二手房市场整体成交上升的情况。

“东莞自去年放开限购和限售后，东莞的二手房挂牌量显著增长，价格则继续下调。因为一二手房存在较大价差，二手房成交量也跟着上去了，最后导致不少新房不得不调整价格。我个人是不太建议其他城市放开限售，其他城市在考虑放开限售政策时候，也可以充分考虑到这一点。”车德锐道。

 

来源：瑞城搜研究院

据瑞城搜研究院数据，目前从东莞各片区供需情况来看，存量房源套数最大的为东南临深片区，存量套数为10007套，消化周期为35.45个月；去化周期小于20个月的有3个片区，为城区片区、松山湖片区、滨海片区和东部产业园片区。

开发商让利促销成常态

虽然各种政策利好频出，但在当前大环境下，东莞的开发商仍比较谨慎，较少像部分一线城市一样出现反价的情况，促销、优惠折扣甚至直接下调备案价的现象，在东莞楼市仍然是主流，更多项目想趁着新政叠加优惠快速走货。

从开发商的营销手段来看，如折扣优惠，买房送黄金、手机等成为市场上较为常见的营销手段。

从张立平向记者发过来的宣传海报来看，位于松山湖片区的松湖润府推出了成交送手机活动，全民经纪人带看成交2套及以上送华为手机；位于黄江的科学城•时区则打出“以旧换新”买房活动，凭自有物业资产证明，总价5%享抵扣优惠，最高可抵约12万元。还有诸如锦城公馆、左岸东宸、珑远•万江翠珑湾推等项目，则是采用直接折扣或者拿出部分楼盘作为特价房。

 

来源：中原地产研究院

根据中原地产研究院统计的8月以来东莞市场的各类营销活动，包括中心城区、滨海片区、松山湖片区三大热点片区营销活动明显增多，以启动渠道为主。另外，部分项目采用“降价+首付分期、降价+提佣”组合拳促进成交。如万科嘉城未来天空之城甚至在开盘前启动渠道营销；保利清能和悦春风项目则推出首付分期免息最长一年、降价至88折的优惠。

“随着各种政策利好落地，企业几乎都在盼望着市场复苏，很多项目目前的心态几乎都一样，为了抓住现在的传统销售旺季，都在想办法抢客，不断加入降价、促销阵营，并纷纷开启渠道助力。”9月13日晚间，一位东莞房企营销人士向每经记者表示。

“在开发商各种让利、以价换量的营销策略下，各个项目的来访量、成交量其实已经开始往上走了。而且也正因为新房的大折扣，使得中介对新房的推销力度要远高于二手房。不出意外的话，9月东莞新房的成交要远高于二手房。”

车德锐表示，目前新房市场下调备案价及直接按备案价给予一定折扣的楼盘可选项还是很多，这几乎已经成为新房市场的共识，购房者的可选择项也比较多。

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封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄