何种情形存量房贷利率能调整？五大国有行明确“四可四不可”

目前，国有五大行工商银行（SH601398，股价4.59元，市值1.636万亿元）、农业银行（SH601288，股价3.45元，市值1.207万亿元）、建设银行（SH601939，股价6.03元，市值1.508万亿元）、中国银行（SH601988。，股价3.71元，市值1.092万亿元）、邮储银行（SH601658，股价4.91元，市值4869亿元）均以发布存量房贷利率调整的问答形式介绍。

五大行发布的内容，在有效信息上并无差别。涉及方面主要是调整范围、调整多少、协商变更合同约定利率与新发放贷款置换有何区别、何时调整、哪些不在调整范围内，以及需要准备哪些材料等。

其内容总结而言，即“四可四不可”。同时满足所要求4条，个人住房贷款可调整利率；另4种情形，若有其一，不可调整。

同时满足4条可调整利率

调整范围上，同时满足以下4条的个人住房贷款，可申请调整利率：

一是该贷款为商业性个人住房贷款，公积金贷款、组合贷中的公积金贷款部分及个人商业用房（含商住两用房）贷款均不在此次调整范围之内。

二是在2023年8月31日前已发放或已签署合同尚未发放的贷款。

三是该笔贷款为首套住房贷款，或借款人实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的其他存量住房贷款。

四是该笔贷款发放利率高于贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限。

下调幅度上，原则是，调整后的房贷利率水平不低于该笔贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。

目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。例如目前LPR是4.2%，客户贷款按加80个点执行，则现在实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%），如果贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。

这4种情形不可调整

五大行也明确了哪些情形符合其一不可调整：

一是商业用房（含商住两用房）等非住房贷款不属于此次存量房贷利率调整的范围。

二是贷款是公积金贷款或是组合贷中的公积金贷款部分，均不在本次调整范围内。

三是二套房贷款不在本次调整范围内。

四是如果房贷当前有拖欠的贷款，不支持存量房贷利率调整，需要归还积欠本息后才能申请调整。

协商变更合同约定利率与新发放贷款置换有何区别？农业银行对此解释，原则依然是，调整后的房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，两种方式调整后的利率定价水平一致。为方便操作，主要采取协商变更合同约定利率方式办理。

准备材料上，首套房贷款客户无需提供相关材料，原贷款若为二套房贷款的客户，需提供当前实际住房情况符合当地首套住房标准的证明材料，比如当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等，具体流程及所需材料将通过银行官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告。

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