公募REITs又迎重磅新规！上半年产业园区和能源基础设施经营业绩分化

上周的公募REITs行业有点热闹。

首先，行业又迎重磅新规。8月29日，上交所、深交所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》（以下简称《通知》），在发售定价、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为、配套支持政策等多方面进行规范，引发行业和市场的广泛关注。

其次，近期全市场共有27只已上市公募REITs产品发布了中期业绩报告，同时有4只产品扎堆发布分红公告。从整体表现来看，上半年这27只产品的经营业绩稳中有升，各业态之间则分化明显，保租房及仓储物流业态经营稳健，产业园区业态及能源基础设施内部则出现了一些分化。

二级市场的表现方面，上周公募REITs的走势出现震荡。根据Wind数据，上周全市场已上市的28只产品中，环比上涨的有9只，其中中金安徽交控REIT、华夏合肥高新REIT领涨，涨跌幅分别为2.90%和2.16%。而环比下跌的产品数量仍然有18只，其中跌幅超过1%的有8只，东吴苏园产业REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT领跌，跌幅分别为3.03%、2.33%和2.14%。

公募REITs又迎重磅新规，将进一步扩大FOF参与REITs

8月底，为了贯彻落实中国证监会《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》要求，促进基础设施REITs市场稳定健康发展，规范基础设施REITs发行交易相关事项，以及提振投资者信心，沪深交易所发布了《通知》，公募REITs再迎重磅新规。

每经记者了解到，《通知》主要从公募REITs的发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估、配套支持政策等5个方面提出了新要求。

在发售定价安排方面，基金管理人、财务顾问应当按照规定做好基础设施REITs的路演推介、询价、定价、配售等工作；结合产品规模、行业特征、原始权益人及其同一控制下的关联方自持比例等情况合理确定战略配售规模，优化投资者结构等等，这里不再一一赘述。

关于询价与认购，则要求参与询价的网下投资者应当根据基础设施项目评估情况，遵循独立、客观、诚信的原则，合理报价，不得采取串通合谋、协商报价等方式故意压低或抬高价格，不得有其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为；鼓励基金管理人、财务顾问在确定网下投资者配售原则和配售方式时，引导认可基础设施REITs长期投资价值的投资者参与网下询价及认购。

二级市场交易方面，做市商应当按照规定加强基础设施REITs做市服务工作，提升市场流动性，推动市场健康发展。

关于资产评估行为。评估机构应当按照相关法律法规及交易所相关规定开展评估工作，在充分考虑市场环境和底层资产特征基础上，合理设置评估参数，审慎确定评估结果。同时对于原始权益人、基金管理人和财务顾问也提出了相应要求。

最后，在配套支持政策方面，交易所将进一步推动扩大FOF参与投资基础设施REITs；配合证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资；积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者，提高市场对外开放水平；研究推出基础设施REITs实时指数及ETF产品，不断提升二级市场流动性等。

二级市场走势震荡，中报显示产业园区REITs和能源基础设施经营业绩分化

整体而言，上周公募REITs在二级市场的表现出现震荡走势。

已上市的28只产品中，环比上涨的有9只，其中中金安徽交控REIT、华夏合肥高新REIT领涨，涨跌幅分别为2.90%和2.16%。而环比下跌的产品数量仍然有18只，其中跌幅超过1%的有8只，东吴苏园产业REIT、华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT领跌，跌幅分别为3.03%、2.33%和2.14%。

中信证券也在近期的研报中指出，近期公募REITs市场在缺乏明显利好催化的情况下走势较为震荡，部分REITs分红、保障房REITs部分限售份额解禁期临近、各REITs 2023年中期报告财务数据披露等或成为市场短期博弈的重点。

该机构还指出，预计市场短期内或将继续呈现波动态势，各板块和各标的之间的二级市场表现或分化明显，建议短期内重点关注抗周期性较强品种。

值得关注的是，近期共有27只上市REITs陆续发布中报。中信建投研报指出，总体看经营业绩稳中有升，各业态之间出现了一定分化。

据悉，在这27只REITs中，共有20只在招募说明书中公布了2023年业绩指引。而从收入与可供分配金额达成情况来看，保租房及仓储物流业态经营稳健，产业园区业态及能源基础设施则出现了内部分化。

其中，产业园区REITs主要靠业绩优异的厂房类REITs拉动，能源基础设施中鹏华深圳能源REIT最为亮眼，收入达成率113%、可供分配金额达成率130%。而中航京能光伏REIT与中信建投国家电投新能源REIT则因保理及国补回款等因素，出现了可供分配金额不同程度不及预期的情况。

各业态上半年业绩达成情况（数据来源：Wind，中信建投）

除此以外，上周有4只公募REITs产品扎堆发布分红公告。每经记者统计发现，8月以来共计9只REITs发布分红公告，宣布将今年上半年或今年二季度的可供分配金额分配给份额持有人。有业内人士指出，保持适度的分红频率或在一定程度上有助于提升投资者的持有体验，稳定市场信心。

封面图片来源：视觉中国-VCG211101720558