中报解读 | 世茂服务上半年归母净利同比扭亏，第三方合约建筑面积占比创新高

“立足当下政策端与市场端积极的烘托，物业管理行业在宏观经济弱复苏下，依然具有极强的确定性和可见性，我国广袤的土地和巨大的存量市场为行业发展提供了一切可能，物业服务行业长期向好的发展态势没有改变。”

8月31日，世茂服务（HK0873，股价1.53港元，市值37.76亿元）发布2023年中期业绩报告。在当日举行的业绩会发布会上，世茂服务管理层介绍，报告期内公司各项利润指标大幅回升，归母净利润同比上升11%至1.55亿元，核心归母净利率为7.7%。

与多数物业企业一样，上半年世茂服务也出现毛利润下降的状况。期内，世茂服务的毛利润同比下降12.1%至5.42亿元；毛利率下降5.6个百分点至20.7%。“毛利率下降，主要原因是第三方项目的占比提升较快，相较于来自世茂集团控股有限公司的项目，第三方项目的毛利率比较低。而且公建类项目占比快速提升，相较于住宅类项目，毛利率比较低。”

来源：世茂服务2023年中报

物业管理服务仍是最大收入来源

中报显示，上半年世茂服务实现收入40.98亿元，同比下降3.9%；利润为2.04亿元，同比上升9.7%；公司权益持有人应占核心净利润为3.17亿元。

收入的主要来源分为物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和城市服务。其中，物业管理服务是最大收入和利润来源，收入为2.61亿元，占整体收入的63.7%，同比增长11.5%，连续六年复合增长率达47%；社区增值服务收入为7.09亿元，占整体收入的17.3%，同比下降23.8%；城市服务收入为6.55亿元，占整体收入的16.0%，同比下降2.4%。

世茂服务方面表示，物业管理服务收入出现增长，是因为来自第三方市场拓展合约建筑面积不断增加所致。

截至上半年末，世茂服务合约建筑面积为3.46亿平方米，同比增长3.9%；其中来自第三方的合约建筑面积占比从去年同期的76.3%提升1.3个百分点至达77.6%，占比为公司历史新高；在管项目总共达到1366个，覆盖全国28个省、直辖市和自治区的114个城市。

第三方外拓业务方面，世茂服务成功中标了中国移动福建公司全省物业服务采购项目，实现公司在物业管理业务首个破亿合同的突破。另有数十个超千万级优质中标项目，比如郑州赫优仕广场写字楼项目、兰州大青山农副产品物流中心、深圳奥园翡翠东湾、湖北省人民检察院项目等。

业务独立性逐渐增强之余，世茂服务来自关联方的收入占比同比下降3.6个百分点，仅为5.3%，为公司历史新低。

来源：世茂服务中报（百度股市通制图）

各业务条线毛利率同比均有下降

受外部供应商单价上涨、外包成本增加的影响，世茂服务在销售及服务成本有所上升，金额同比增长2.6%至32.36亿元，而毛利率则随之降低。

中报显示，报告期内世茂服务实现毛利8.63亿元，同比下降22.5%；毛利率为21.1%，同比下降5个百分点。四个业务板块的毛利率分别为：物业管理服务20.7%，社区增值服务29.1%，非业主增值服务19.0%及城市服务13.9%。

上半年，世茂服务的物业管理服务毛利率同比下降5.6个百分点，主要原因是第三方项目的毛利率比较低。非业主增值服务毛利率同比下降7.5个百分点，原因是受到地产行业持续下行影响，商品房新开工数量巨幅下降，导致世茂服务的案场业务持续大幅萎缩，收入及毛利同比下降明显。

值得注意的是，今年以来，世茂服务重点关注市场拓展的集中化和协同性问题，设定38个地级市作为重点城市，推动跨经营单元的联合拓展和交叉销售，以此来降低整体的营销成本。上半年，世茂服务形成了“目标铺排、达成分析、策略输出、执行监控、核算、考核、复盘”的标准化目标管理体系，提升节点管控与策略执行跟踪机制。

经过上述一系列调整，世茂服务的行政开支率从2022年底的15.7%，快速下降至2023年中期的10.9%；销售及营销开支率从2022年底的2.7%，下降至2023年中期的1.5%。组织团队建设方面，世茂服务匹配业务现状对组织进行瘦身，每万平方米用工数量从2022年全年的1.81人，下降至2023年中期的1.77人。

世茂服务董事局主席许世坛在半年报中表示，未来公司将综合物业管理服务以住宅业态为重点，持续深耕细作。关注非住宅、公建等业态，提升经营能力，适时补充优质项目。多元增值服务基于现有各条线特点，确定资源配置导向，把握好局部业务机会。

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封面图片来源：视觉中国-VCG41N1268220057