中报解读| 彩生活：上半年归母净利润0.31亿元 在管面积继续下降

8月25日晚间，彩生活发布2023年未经审核中期业绩报告。

头顶“物业第一股”光环的彩生活，从目前披露的数据来看，已维系住了公司基本盘的稳定。截至今年6月末，彩生活实现总收入约7.58亿元，同比增长19.37%；毛利约2.18亿元，净利润约3360万元；归母净利润录得0.31亿元，较去年同期的约0.17亿元增长82.74%。

公司主动采取的减债策略成效明显，有效降低了企业财务成本。报告期内，公司资产负债率约24.7%，与去年同期水平持平；与此同时，公司并无有息负债余额。

营收增长

过去两年，因母公司流动性危机以及其核心资产邻里乐控股出售给了碧桂园服务等事件影响，彩生活的规模、营收、利润均受到了不同程度的拖累，但从2023年中期业绩来看，其各项业务已逐渐回到正轨。

就营收而言，上半年彩生活营收同比增长19.37%至7.58亿元。其中，由于彩生活在管面积增加，物业管理业务营收得以增长24.3%至7.28亿元，占总营收的96%；不过增值服务营收同比去年大幅下降，为0.29亿元，去年同期为4.31亿元；非业主增值业务营收为0.014亿元，在总营收中占比不足1%。

彩生活表示，今年上半年，围绕业主在衣食住行等方面的需求，彩生活积极拓展多元业务，如推出了家财险、燃气险、电动自行车险等保险产品的花样保；持续迭代社区在线购物平—彩优选及开展系列到家服务；同时，与光大养老健康产业发展有限公司达成战略合作，推动公司养老服务体系不断完善。

就利润而言，彩生活的盈利表现同样可圈可点。上半年，其毛利润约2.19亿元，较2022年同期约1.87亿元增加约16.7%；毛利率28.8%，较2022年同期的下降了0.7个百分点，不过仍处于行业前列。

与此同时，彩生活上半年净利润约3360万元；归母净利润录得0.31亿元，较去年同期的1680万元增长82.74%。

究其原因，是彩生活的物业管理服务板块、社区增值服务板块盈利能力得以增强。其中，物业管理服务毛利率提升至26.4%，增值服务上半年毛利率为88.5%，较去年同期增加3.4个百分点。

在管规模缩小

需要注意的是，2021年在将核心企业邻里乐出售予碧桂园服务后，彩生活过去的规模优势已不复存在。截至2021年末时，彩生活合约管理总建筑面积为4.23亿平方米，对应的小区数量2220个，产生收益的合约管理总建筑面积为2.3亿平方米。

而到2022年末，彩生活合约管理总建筑面积进一步下滑至4亿平方米，对应的小区数量2107个，产生收益的合约管理总建筑面积为2.09亿平方米。

时间来到2023年，报告期内，彩生活总合约面积约3.84亿平方米，对应的社区数量为2030个，产生收益的合约管理总建筑面积进一步降至2.01亿平方米。

尽管管理规模仍远高于行业均值，但与第一梯队的碧桂园服务、万物云等已相去甚远。与近期公布中期业绩的招商积余、融创服务相比，在管面积分别为3.3亿平方米、2.6亿平方米，彩生活的差距不算太大。

报告期内，彩生活新委任及收购的合约管理面积为293.5万平方米和0万平方米，但终止合约的有1821.5万平方米；而在2021年全年、2022年全年，终止的合约面积分别达到了1.44亿平方米、2581.9万平方米，新增合约面积仅约732万平方米和1108.6万平方米。

不过，于彩生活而言，拓展能力的减弱或源于其对“无债一身轻”的追求。公开资料显示，2021年彩生活将有息负债从25.3亿元削减了92.7%到1.85亿元。到2022年末，彩生活已全部还清了所有有息负债；今年上半年，彩生活资产负债率约为24.7%，与去年同期水平持平，公司并无有息负债余额。

报告期内，彩生活录得其他亏损约4150万元，较2022年同期的亏损约570万元增加约3580万元。对此，彩生活解释称，此系公司处置附属公司以及提前终止土地租赁的导致。

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