中报现场 | 龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平：不再靠负债规模增加驱动销售增长，始终将安全性放在首位

“近期我们参与了央行和证监会组织的调研和探讨，感受到监管层对民营企业的关心和支持是非常明显的，龙湖也在大的方针体系下铺开了融资策略，”

8月18日下午，龙湖集团（HK00960，股价16.540港元，市值1049亿港元）召开2023年中期业绩媒体发布会。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平，执行董事兼首席财务官赵轶，执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠出席业绩会。

在回应《每日经济新闻》等媒体记者提出的关于公司下半年经营策略的问题时，张旭忠表示，“下半年会抓住政策窗口期，加快去化速度，从长期来看，中国房地产市场会健康稳定发展，不过，当前市场和消费者信心需要时间恢复。”

2023年龙湖集团中期业绩发布会现场 图片来源：企业提供

“今年债务压力已完全过去”

中报显示，今年上半年，龙湖集团实现营业收入620.4亿元，实现归属于股东的净利润80.6亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达65.9亿元；毛利额139.0亿元，毛利率为22.4%；核心税后利润率为12.6%，核心权益后利润率为10.6%。

截至报告期末，龙湖集团综合借贷总额为2070.9亿元，平均融资成本4.26%；负债结构亦保持合理，平均账期进一步拉长至7.19年；净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近5年新低，并已连续7年满足“三道红线”要求。

业绩会上，针对媒体提出的关于公司债务情况以及如何来保证自身现金流安全时，赵轶表示，龙湖今年债务的压力已经完全过去了，目前仅剩11月需要偿还的1.19亿元的债务。“龙湖内部每半个月都会进行一次压力测试，而能够始终如一穿越周期、保持稳健的原因主要有三个方面。”

首先，永远坚持底线思考，从底线的角度去思考未来的流入、安排流出，要量入为出；第二，保持优秀的债务结构，安全的债务结构能够保证公司的安全，目前企业短债占比控制在10%左右，同时公司也在提前还明年到期的海外银团贷款。

“到了年底，明年到期债务只有200亿元左右，外币债务几乎为0，我们持续用非常审慎的债务结构确保公司在第二年出发时能轻装上阵，面对一切波动。”赵轶强调。

第三则是提前铺排很多融资资源来应对可能的波动和风险。据其透露，目前在手的公司债券方面有200亿元额度，在银行间的中期票据有215亿元的额度，发改委有15亿美元的额度。同时还大力和银行深化合作经营性物业贷，公司有76个已开业天街，根据测算，经营性物业贷可能做到接近900亿元，但今年上半年公司只做了400亿元，明年再新增100多亿元的经营性物业贷是很轻松的。

“整体债务水平稳中有降，公司每年还200多亿元的短期债务，在开发贷顺畅进行、回款效率高、按揭额度充裕等多重保障下，确保公司能够应对波动或者危机，穿越周期。”

“始终将安全性放在一切发展的首位”

拿地方面，上半年龙湖在上海、杭州、西安、成都、深圳等核心城市获取20宗地块，总建筑面积为257万平方米，权益地价180亿元。此外，上半年龙湖全口径销售金额达到985亿元，同比增长15%。

“公司土地储备相对充裕。截止到2023年6月底，公司总土储5489万平方米，对应的货值是7038亿元，80%都布局在一二线的高能级城市。”张旭忠表示，龙湖一直是通过以销定制来主动把握投资的节奏，同时坚守了投资毛利率在20%以上、股东净利率在12%以上的原则。

谈及龙湖未来战略变化时，陈序平表示，龙湖不再依靠负债规模的增加，去驱动资产规模的增加和销售的增长，将更加看重运营及服务航道的利润占比。“龙湖始终将安全性放在一切发展的首位，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。”

在陈序平看来，行业过去处于高杠杆发展模式，过去基本聚焦地产开发，以规模作为业绩的导向。不过，规模越大需要的资产规模越大，负债规模也会变大，资产和负债会同步上升，如果市场出现波动，企业会出现问题。

也正因此，龙湖从很多年前就开始做战略转型，控负债，包括业务开发、运营、服务三大板块。

与此同时，龙湖有息负债将不再增加，并降低外债比例，保持健康的债务结构和经营性现金流为正。“在负债率稳步下降的情况下，还要持续优化提升资产质量，而资产质量提升就等于分子减少，分母变得强壮，整个公司就能变得更加健康，实现高质量发展模式。”陈序平指出。

针对今年行业的整体情况，张旭忠表示，今年上半年市场的表现没有达到年初时的预期，尤其在7月市场的回落幅度更大，但同时从中央到地方层面近期都在积极表态，也陆续有一系列政策的陆续出台。“长期来看，我们还是看好中国房地产市场一定会健康稳定的发展，不过市场和消费者的信心也需要一定时间去恢复。”

据张旭忠透露，今年下半年龙湖将有17个新项目入市，公司也将发挥产品力和品牌优势，确保项目能够去化顺利。而在现有库存项目方面，则将根据“一城一策、一盘一策”加大去化力度，坚持量价的平衡，尊重市场，不随意甩卖。与此同时，公司也会坚定兑现交付品质，在投资端不断拓展新的项目，补充新的销售货源。

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封面图片来源：企业提供